首页 商业办公正文
原标题:脊背一阵发凉!杠杆狂欢紧急刹车 楼市差点失控!

脊背一阵发凉!杠杆狂欢紧急刹车 楼市差点失控!

脊背一阵发凉!杠杆狂欢紧急刹车 楼市差点失控!

楼市差点失控,幸亏及时出手!

为保就业,稳经济,财政和货币政策有所放松,炒房客又蠢蠢欲动。

深圳千万豪宅秒光、百万喝茶费重出江湖,学区房又炙手可热。

疫情过后,报复性消费没来,炒房客却开始报复性抢房了!

更过分的是,他们在利用政策漏洞套利,全然不顾政策一番好意。

若全国效仿,楼市调控效果可能会功亏一篑。

4月20日,央行及时发文,直击核心,堵死炒房漏洞,杠杆狂欢紧急刹车!

01

央行重拳出击 注意三大异常现象!

4月20日,央妈果断行动,大手一挥,降息!

展开全文

1年期LPR较上月下调20个基点,降至3.85%;5年期以上LPR较上月下调10个基点,降至4.65%。

要知道,我国央行一直谨小慎微,都是5个基点,最多10个基点的“降息”。

这一次,央行开始加大力度,1年前和5年期基准贷款利率降幅,均创2019年8月份诞生以来最大。

这一次,为何要拧大水龙头呢?

脊背一阵发凉!杠杆狂欢紧急刹车 楼市差点失控!

4月17日,最高规格领导会议明确对宏观政策提出要求,采取“更大的宏观政策力度”对冲疫情影响。

财政政策,就是要提高赤字率,发行抗疫特别国债,增加地方政府专项债券等等。

货币政策,就是直接建议降准、降息、再贷款等,更加灵活的保证流动性合理充裕,把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。

这个政策语言表述,是最近一段时间一贯的基调,也非常直接明了。

我们在3月30日的文章《不再隐忍克制政策火力全开》也明确提出,以前只是常规的降息,这一次标志着:逆(chao)周(chang)期(gui)调(kuan)节(song)新阶段到来!

也就是说,降息一直都是货币政策的选项之一,过去一年内我们也一直在降息,这次降息的幅度虽然大,但是也在正常预期之中。

脊背一阵发凉!杠杆狂欢紧急刹车 楼市差点失控!

未来,货币政策还会继续放松,降准、降息等等货币政策工具,还会经常见到,而且力度会不断加码。

这次会议,有三点需要特别注意。

第一个是,会议用“极不寻常”、“前所未有”等非常重的词,来定性一季度局势:

今年一季度极不寻常,突如其来的新冠肺炎疫情对我国经济社会发展带来前所未有的冲击。

当前经济发展面临的挑战前所未有,必须充分估计困难、风险和不确定性,切实增强紧迫感,抓实经济社会发展各项工作。

这种表述非常少见,也充分说明了,当下环境确实不乐观。因此,所有潜在刺激政策出台的概率,统统需要向上调一个台阶。

过去可能出的刺激政策,这次肯定也会出;过去可出可不出的刺激政策,这次也会出;过去不会出的刺激政策,这次也可能会出。

脊背一阵发凉!杠杆狂欢紧急刹车 楼市差点失控!

第二个注意的点是,保就业再次提升至最高位置。

2018年7月31日重磅会议提出“六稳”,即稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期之后,4月17日这次又提出“六保”,即保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。

无论是“六稳”,还是“六保”,就业都是排在第一位,优先级高于任何任务。

3月10日,领导人甚至破天荒,极其罕见的用接地气的语言说,“只要今年就业稳住了,经济增速高一点低一点都没什么了不起的。”

实际上,稳就业一直是我们的底线。

我们所有政策,包括降息等货币政策,虽然直接刺激中小企业活力,但是最终落脚点都是:稳就业!

第三个注意的点是,再次强调“房住不炒”,宏观政策组合发生本质性变化!

过去,经济遇到困难,政策组合就是“土地+财政”。

脊背一阵发凉!杠杆狂欢紧急刹车 楼市差点失控!

从上到下,宏观政策都倾向于提升土地出让,保证土地市场量价火热,以便获得财政收入。有了财政收入,就可以大搞基建。

土地财政跟房地产密切相关,房地产好了,也拉动庞大的产业链启动。在基建和房地产双重刺激下,制造业起来了,通胀也起来了。

现在,宏观政策组合转变为,“积极财政”+“货币宽松”+“房住不炒”。

这个组合最重要的一点是,能够降低利率,降低企业和政府融资成本,刺激私人部门投资和消费,还能缓解政府债务压力。

这个政策组合,是日本房地产泡沫破裂后,以及美国次贷危机后,常用的政策组合。这两国的经验显示,它对通胀的影响较小。

当下确实非常棘手,左右为难,步履维艰,但是所有最顶层政策,从来都没有要放松房地产的苗头。

脊背一阵发凉!杠杆狂欢紧急刹车 楼市差点失控!

2016年房住不炒提出开始,我们的经济就一直在去房地产化,就是要丢掉房地产这个“夜壶”。

货币政策超常规宽松?没错,但是这是为了拯救中小企业,稳就业,稳经济。

5年期贷款利率有所下降?没错,经济大环境不乐观,居民收入压力大,降低房贷利率,减轻他们的债务压力,无可厚非。

无论如何,就业必须稳住,经济必须起来,这是硬性要求。

另外,释放出来的流动性绝对不能进楼市,房价绝对不能大涨,这也是硬性要求。

02

悬崖勒马!杠杆狂欢急刹车!

最近,有个城市特别疯狂,有点儿失控的迹象。

幸好,监管及时出手,否则恐慌情绪一旦蔓延至全国,持续四五年的楼市调控政策将功亏一篑,后果不堪设想。

这个城市就是深圳。

深圳部分热点片区、热点楼盘价格大幅上涨,个别豪宅楼盘被秒光,有的楼盘甚至“收取喝茶费”、“捂盘惜售”、“恶意加价”等等。

深圳房价火爆,全国人民都知道了,百度指数飙升至半年新高。

统计局数据显示,3月份深圳二手房房价环比上涨0.5%,同比上涨5.2%,涨幅位于一线城市之首。

实际上,这个平均数字也低估了深圳楼市的“温度”,也跟大家的感受不一样,像光明区、宝安区和坪山区,二手房房价涨幅完全超出了“正常范围”。

学区房更是非常火爆,18.8%的购房者都选择学区房,较之前10%的平均水平,几乎翻了一番,涨的最凶猛的学区房分别是,大冲学校、宝安中学和宝安实验。

最能反映深圳楼市的是,市场交易数据。二手房中介的新增客量、带看量、新增客户关注量等等数据,全面回升。

脊背一阵发凉!杠杆狂欢紧急刹车 楼市差点失控!

深圳中原的统计数据显示,3月新房住宅网签3152套,环比上涨279.8%,网签面积32.38万平方米,环比上涨279.9%。

深圳楼市这一波狂欢,主要就是有人转空子,花式加杠杆,引爆投机狂潮。

据券商中国记者调查,这一波买房的主力,很多来自于一些“企业主”,正是这波人,炒热了深圳房价。

这种投机的大前提是,由于受疫情影响,深圳出台了一些金融政策,支持中小企业,帮助他们度过难关。

这个政策,让一些心怀不正的“企业主”钻了空子,“经营贷”变成了“房贷”。

怎么做的呢?

先有一个在深圳注册满一年的公司,如果没有可以去外面花几千块买一个,然后再花几千块“买”一些合同。

实在不想做“面子工程”,用刚注册的新公司贷款也可以,只不过贷款的额度低一点。

脊背一阵发凉!杠杆狂欢紧急刹车 楼市差点失控!

企业主拿着自己名下(至少占股20%以上)公司的营业执照、相关资产证明、银行流水记录、购销合同等资料去银行,银行给你评估一下,就能给你放款了。

这个政策的本意是什么?是希望企业主有所担当,在公司经营困难的时候,大股东去贷款,然后给员工发工资,共同度过难关。

因此,银行给了很多优惠政策,比如6个月贴息、12个月贴息等等。

不贴息的情况下,深圳银行执行的贷款利率就低到4.35%,比很多地方的房贷利率都低;算上贴息优惠,贷款利率能低到2%以下。

出发点是好的,问题是,大股东把款贷出来后,没有给员工发工资,而是去全款买房子了。

房子到手后,企业主立马去银行做了抵押,再把资金贷出来,用作其他用途。

看到没,一圈下来,企业主低息空手套了一套房子。

花式加杠杆,投机套利,是这一轮深圳房价暴涨的直接原因。

幸好,4月20日,中国人民银行深圳某支货币信贷处发布最新通知,要求深圳各银行自查今年以来发放的房抵经营贷。

脊背一阵发凉!杠杆狂欢紧急刹车 楼市差点失控!

主要内容有三点:

1、明确核查3月末银行房抵经营贷余额; 2、明确核查企业经营的真实情况,以及企业成立时间等; 3、明确核查借款人持有被抵押房产的时间情况、借款人新购房产的情况、新购房产作抵押的贷款情况等、结块人贷后新增房产的监测情况等。

这三个审核,就是为了堵住“经营贷”变“房贷”这个漏洞,有的放矢。

这也意味着,深圳火爆的楼市,要凉了!

央行果断出手,深圳楼市狂欢急刹车,非常关键!

首先,这种套路操作非常先进,全国其他城市投机者还没有发现,深圳监管机构果断出手,直击核心,把套路堵得死死的。

对其他城市的监管机构来说,可以立即效仿,能够防患于未然。

其次,大家都知道,深圳是全国楼市的风向标,历次房价反弹,都是从深圳开始。

如果深圳楼市热潮全面蔓延,整个深圳房价大涨,加上货币等政策边际放松,全国其他城市的房价很可能会效仿。

届时大家若再形成“房价上涨”的一致预期,再调控就很难了,四五年的楼市调控效果可能会功亏一篑。

想一想这种情况,脊背后面就一阵发凉!

最后反思一下,为何一有机会,就先想到钻空子炒房?一个最重要的原因就是,对于炒房客的“惩罚”太轻了。

这些年,炒房客一直在试探各种底线,并从中获益。所以,很有必要,让一批炒房客先倒掉!以儆效尤!

评论