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1st

银行钱很多


货币宽松了2个月,现在,银行钱很多,成本也不高,一定要贷出去。纾困中小微,这是任务,不然的话,80%以上的城镇就业,就悬了。没了就业,消费就没有了。


相比2008年,我国经济现在最大的变化,就是消费贡献了GDP的60%。只要就业在,消费就在,需求就在,整个经济就能循环起来,复工复产,就顺当多了。即便,国外疫情失控了,老百姓吃饭没问题。


中小微,恰恰是就业贡献最大的领域,贡献了城镇80%的就业,但也集中了最多的消费。日常生活消费、服务消费,基本都是中小微企业提供的。


但现在,餐饮、交通、旅游、娱乐、教育培训等,很多开始裁员或降薪了。所以,央行一边释放货币,一边降息,让银行纾困中小微。


2nd

纾困贷款,怎么发放出去的?


问题是,没有抵押物的贷款,中国的银行,还不会做。


3月份之前,大家拿2003年SARS比喻此次疫情。3月过后,大家都拿2008年金融危机来比喻此次疫情。现在,经济前景不乐观,银行也很谨慎。


所以,中小微需要钱,但银行说,拿抵押物来!


好在,2008年以来的十几年,中小微们一个重要的变化,就是企业主们手上都有房子了。


这十几年,不夸张地说,是“脱实向虚”的十几年,民企经营确实比较困难,投资增长率不断下行。很多小老板不搞实业了,赚的钱买了房子,或者一部分钱拿来买房子,剩下的钱继续苦苦经营实业。


宽松资金,怎么进入楼市的?


所以,小老板们拿房子抵押,就有了贷款,用途上写的是“经营贷”。而且,区政府和市政府,都有贷款贴息,实际贷款利率都比较低。


当然,越优质的客户(抵押物品质、职业和个人资产等),拿到的贷款利率越低。但不管如何,相比2019年,现在都能拿到贷款,拿到便宜的贷款。


宽松资金,怎么进入楼市的?


事实上,疫情冲击供应链,现金流没有了。还贷款也好、发工资也好,很多企业主压力很大,本来是要卖房子的。现在,不用卖了。房地产业稳住了,中小微也纾困了,可谓一举两得。


这是个好事情。问题是,当前看是好事情,未来就不好说了,因为,这相当于给市场两个重要的信号:


至少,银行认为房价还会涨,不然怎么会给你贷款呢?


地产还是贷款的发动机,或者叫金融的加速器。


3rd

贷款,别被挪用了


另外,一旦没有了监管,到底资金有没有用来经营小店铺,不知道。有了抵押物,银行就放心了,对于用途可能就不管了。


这就可能产生两个问题:


一是,对自己经营的小店铺,小老板们如果不看好未来(疫情,什么时候是个头),那么,钱就可能会去找安全资产;


二是,先知先觉的投资客,嗅到了2008年的味道,救市就要来了。2008年没买房的人,肠子都悔青了。所以,赶快行动,注册个公司(现在可零门槛注册),将银行送上门的钱,投到楼市里。


越是经济差、预期不好,大家都要寻找安全垫子、避风港。楼市不一定是安全资产,但大都市圈核心城市、核心地段的物业,就一定是安全资产。


比如,纽约中央公园、东京六本木、伦敦海德公园。经历了多少次金融危机、经济危机,但这些地段依然最安全,东京六本木的公寓,亚洲最贵。


现在,我国的几个都市圈,就是经济增长极。未来,只要这几个都市圈稳住了,经济也好、楼市也好,都稳住了。


所以,领导人屡屡提出,优势资源要向都市圈集中,而都市圈核心城市,资源配置能力是最强的。只有这样,才能提高对外围的辐射效应,都市圈才能建起来。


而且,近期火热的新基建,也会首先在这些城市落地。疫情后,领导人也屡屡强调,要提高大城市的治理能力。大城市集聚能力提高了,城市病就来了。


未来,大数据、智慧城市等等,会让这些城市既能集聚资源,还能舒缓城市病,生活的便利舒适。如果这样的话,房价岂不是还要涨?


 4th

深圳,带了个不好的头


所以,2月下旬以来,当疫情稳定住了,楼市也稳定住了,各方渲染下,深圳,这个楼市弹性最大的城市,购房者行动起来了。


我们看近期的数据,3月份成交了8008套,去年3月才成交了4551套,新房也超过了去年。当然,这是网签数,很多是疫情前的交,但1-3月,深圳二手房成交量累计同比增长了65%,市场确实回升。


宽松资金,怎么进入楼市的?


更重要的是,价格涨的不得了。2月份,深圳二手住房挂牌价达到了史无前例的7.27万元/平米(贝壳统计为7.0万元/平米),同比增长了18%,成交价6.7万元,历史新高。


近一年来(2019年3月-2020年2月),深圳二手房挂牌价,同比涨幅普遍在10%以上。3月份,贝壳统计的挂牌价为7.2万元,成交价6.4万元。


宽松资金,怎么进入楼市的?

资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理


还有一个很重要的指标,新增客源量,3月份为7.4万人,也创下近几个月的新高,可见,不仅挂牌的人多,买家也多了。


深圳是珠三角外贸依赖度最大的城市,去年受到贸易冲突、企业外迁、环保攻坚、打击P2P等影响,三季度经济一度受挫。


未来,这些影响还存在,对外贸易可能会受到更大的冲击。经济不见好,收入不支撑,楼市先繁荣起来了,其中一定有过度加杠杆的支撑。所以,不要再过分给鼓吹,深圳的需求多么多么任性了,害人害己。


房价 宏观分析

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