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官方发布:2019年宿城区房地产市场运行分析,同比增长52.4%

今年以来,全区房地产开发投资实现较快增长,商品房销售市场也逐步回升,但住宅库存持续减少,商品房销售后续动力不足,需引起高度关注。

No.1

总体运行情况

1.房地产开发投资保持较快增长。

1-12月,全区实现房地产开发投资69.80亿元,同比增长52.4%,高于全市23.6个百分点,三县两区位列第二,对固定资产投资贡献率达165.8%。今年3月以来,全区房地产开发投资均保持较高增速。

官方发布:2019年宿城区房地产市场运行分析,同比增长52.4%

(1)按工程用途分,房地产开发投资以住宅为主。1-12月,住宅投资60.52亿元,增长74.5%,占全区房地产开发投资的86.7%;办公楼0.69亿元,增长17.5%,占比1.0%;商业营业用房4.67亿元,下降43.9%,占比6.7%;其他3.93亿元,增长75.3%,占比5.6%。

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(2)从构成分上看,土地购置费是拉动投资增长的主要动力。1-12月,建筑工程投资37.68亿元,同比增长31.7%,占全区房地产开发投资的54.0%;安装工程投资5.68亿元,增长40.8%,占比8.1%;设备工器具购置0.80亿元,增长97.2%,占比1.2%;其他费用25.64亿元,增长100.9%,占比36.7%。其中土地购置费23.20亿元,增长105.5%,占全区房地产开发投资的33.2%,拉动全区房地产开发投资增速26.0个百分点。

(3)从区域看,1-12月,房地产开发投资主要集中在双庄街道、河滨街道,占全区房地产开发总投资的71.2%。其中:双庄街道本年完成投资34.64亿元,占全区49.6%;河滨街道本年完成投资15.05亿元,占全区21.6%;古城街道本年完成投资6.55亿元,占全区9.4%;项里街道本年完成投资5.92亿元,占全区8.5%;幸福街道本年完成投资3.11亿元,占全区4.5%;耿车镇本年完成投资2.26亿元,占全区3.2%;洋北镇本年完成投资0.99亿元,占全区1.4%;宿城开发区本年完成投资0.92亿元,占全区1.3%;王官集本年完成投资0.35亿元,占全区0.5%;埠子镇本年完成投资130万元,占全区不到0.1%;其他乡镇、街道无本年房地产开发投资。

2.商品房销售面积稳步回升。

1-12月,全区实现商品房销售面积121.03万平方米,同比增长29.5%,增幅比1-3月、1-6月、1-9月分别扩大33.5、36.4和14.2个百分点。

(1)全区商品房销售以住宅为主,其中以90-144平方米改善型住房销售居多。1-12月,住宅销售面积78.2万平方米,同比增长19.4%,占全部商品房销售面积比重为93.1%。其中,90平方米及以下住宅占比2.4%,增长3.5%;90-144平方米住宅占比69.6%,增长53.2%;144平方米以上住宅占比28.0%,下降22.3%。

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(2)商业综合体、学区房对销售拉动作用明显。1-12月,吾悦广场辐射区内和市实小学区内的几个重点项目合计实现商品房销售52.74万平方米,拉动全区商品房销售增速54.6个百分点。自家天下小区北门吾悦广场将落地的消息传出,家天下花园小区项目在10月、11月销售随即破万,推出的房源当天去化率基本都在90%左右。吾悦广场辐射区内的几个房产项目在近几月内月销售多连续破万,比如新城玺樾府项目、名仕雅苑项目、珑悦花园项目。位于市实小学区的棠颂花园项目在6月21日开盘几十秒内,推出的102套房源即基本售罄。同样位于市实小学区内的悦龙台花园项目在 6月24日推出284套房子,当天销售即超过90%。

No.2

值得关注的问题

1.住宅库存持续下降。

1-12月末,全区商品房待售面积为31.21万平方米,同比下降10.1%。其中,住宅待售面积6.40万平方米,同比下降21.0%,连续27个月呈下降态势;商业营业用房待售面积19.57万平方米,同比增长1.9%;办公楼待售面积2.31万平米,同比下降0.2%。商品房去库存成效显著,住宅类去化速度明显快于非住宅类,全区住宅库存降至2014年以来的历史最低位,热点区域一房难求。

2. 小企业资金堪忧。

从对部分企业的调研情况开看,大企业资金结构及市场结构在不断优化,例如:恒大、绿地、新城控股等大型企业,这部分百家乐互刷企业都拥有自己的融资平台,对银行的依赖性相对较低,所以资金链相对完整,企业资金相对宽裕。而对于规模相对较小的企业来言,国家严厉的宏观调控严重影响了企业资金的周转和工程进度,多数小企业已无继续开发新项目的意愿,部分在建的老项目甚至长期停工,比如国际服装城项目、玉川大厦项目。

No.3

后期走势预判及对策建议

1.商品房销售下行压力大。

从供应侧看,政府对新房预售加强监管,热点地区供应量持续偏紧,全区商品房库存处于低位。从需求端看,去库存优惠政策和棚改货币化安置透支大量住房需求,且房价收入比居高不下,购买力相对不足,房价上涨预期不断减弱,市场观望情绪浓厚,且新冠肺炎疫情导致返乡置业潮落空,预计2020年商品房销售将下行。

2.房地产开发投资增速趋缓。

中央坚持“房住不炒”,控制金融资金流向房地产领域,房企融资渠道变窄,资金收紧制约了房地产开发投资的大幅增长。随着房地产调控的不断深入,房地产行业正在重新洗牌,小企业面临倒闭破产,大企业拿地更加慎重。2019年全区共新增入库13个百家乐互刷房地产项目,其中计划总投资15亿元以上项目4个。根据土拍市场及发改2020年重大项目推进计划看,目前2020年仅有红星天铂1个15亿元以上新增房地产项目。因此预计2020年房地产开发投资增速将稳中趋缓,逐渐回落。


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