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它“四连控”背后 楼市风向大变,下一个关注点在这!

原标题:它“四连控”背后 楼市风向大变,下一个关注点在这!

2021年开年,半个月内,上海连出“四波调控”:先是封堵假离婚、提高增值税免征年限,接着将法拍房纳入限购范围,随后又暂停购房税费贷,这一次将严查消费贷、经营贷作为工作重点。

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与此同时, 北京银保监局也表态:各银行要对2020年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。

如此,上海、北京等地不约而同地针对消费贷、经营贷“下手”,严禁资金违规流入楼市,这意味着,房地产去金融化已经开始。而信贷作为楼市加杠杆的资金支持,此番被狠狠摁住,也意味着,未来楼市只能靠刚需的自有资金,再难炒作起来。

而在楼市严控的同时,房地产租赁市场再度引发人们关注。与持续温和上涨的房价不同,2020房地产的租金水平却持续下降,目前我国的租售比仍旧偏离合理水平。

那么,沈阳的租售比什么情况?根据调研机构发布的《2020 年全国重点50 城租售比调查研究报告》数据显示:沈阳房屋租售比为1:470。

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而国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比 一般界定为1∶300~1∶200。这样对比下来,沈阳房地产市场是否存在泡沫,引发不少媒体的探讨。

那么真实情况如何?火勺给您详细分析一下!

国际租售比标准,用在中国市场需要换算

《2020 年全国重点50 城租售比调查研究报告》中指出,中国由于房价较高,租金还无法追上房价上涨的步伐,2020年全国50 个重点城市的租售比1:611,远低于国际合理租售比区间水平。

事实是:

中国房地产市场比较特殊,国际通用的标准在中国市场应用时是需要进行换算的。

房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。

数据显示,一线城市平均租售比为1:646,租金回报率为1.86%;二线城市平均租售比为1:588,租金回报率为2.04%;三四线城市租售比为1:623,租金回报率为1.93%。

咋看之下,似乎存在很大的问题,但这里都忽略了一个事实,就是国外大多数国家采用的是房产税制度,即每年要根据房屋估算价格的1-3%缴纳房产税。如果按每年2%税率计算的话,每50年房屋成本价格就要翻倍,中国目前是按70年产权计算,期间不再缴纳其他费用。

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如此,租售比1:600~1:400之间是中国房地产租售比更为科学的参考线。按照这个标准,沈阳租售比为1:470,大连1:419;沈阳的回报率为2.68%,大连的回报率为2.86%,都在非常健康的合理回报范围内。

房地产保值性犹在,但要坚持“房住不炒”

1:600~1:400的租售比,对中国房地产有哪些参考价值呢?

其一,

相比国外金融市场、投资渠道较丰富而言,国内投资渠道比较狭窄。一般来说,股市、金融产品、黄金、艺术品、房地产依旧是大众能接触到的传统投资渠道。但近年来,股市数据造假、金融产品接连出现暴雷、艺术品市场虚假拍卖等现象频出,可以说已经让人们杯弓蛇影了。

所以说,黄金、房地产成为了人们看好的增值或者保值对抗通胀的最佳产品。

其二,

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当下的中国房地产市场,一直保持稳中有升的势头。无论是资本投手还是个人消费者,对房地产的价值都非常认可,这也是房地产能稳步上涨的原因。

但资金过多进入房地产市场,特别是一些资本投手利用各种渠道贷款炒房,一方面,推高房价,压制人们正常的购房需求;另一方面,制造房地产虚高的风险,使得银行系统面临风险。这也是前文提到,北京、上海等一线城市纷纷出台政策的根本原因。

因此,这种时刻,租售比作为参考线,如果出现在租售比1:611超过顶峰值附近的时候,适度调整房地产市场是非常有必要的了。

其三,

当下在人民币强势上升阶段,很多境外资金也在蠢蠢欲动。那么,保证房地产自住需求,稳健发展成为当下的重要的目标。

也因此,国家连续出台政策,从银行开始资金限制,彻底打压资本投手的“借鸡生蛋”的操作,保障居民住房只住不炒,降低房地产市场的资本杠杆风险,为房地产市场健康发展建设防洪堤坝,防止炒作资金进入。

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所以,房地产未来3-5年内都可能保持严控调整的状态,“只能住不能炒”将持续成为主旋律。未来,房价也会保持合理的每年5~6%左右的上升趋势,不可能出现暴涨的情况。

综上,当下沈阳房地产是处于稳步、良性发展的时期,购房主动权仍然在我们手中。

来源|楼市灼见

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