首页 房地产投资新闻正文


或为缓解融资新规“三条红线”带来的降负债压力,金融街(000402.SZ)近期接连处置了旗下多处物业。


金融街最新公告称,拟通过北京产权交易所公开挂牌出售北京德胜投资有限责任公司(以下简称“德胜公司”)100%股权及债权,挂牌起始价格暂定为15.75亿元。


值得关注的是,这已是该公司近一个月转让的第三处资产。此前在2020年12月22日,金融街解除了北京中信城B地块合作协议,同一天,还出售了金融街•万科丰科中心项目股权。通过处置三处资产,该公司预计将回笼资金约138.93亿元。


“近年来金融街盈利能力下滑,负债率较高,并且‘三条红线’全部踩中,在此情况下,其需要尽快改善财务结构。”一位研究机构高层告诉财联社记者,通过密集处置资产,金融街可在短期内快速回笼资金,减少债务,后续或将继续出售部分持有型物业。


德胜公司为金融街全资子公司,主要资产为位于北京西城区的德胜国际中心部分写字楼、商业、配套用房、车位,金融街持有该项目的面积,约3.8万平方米。


本次交易挂牌起始价格暂定为15.75亿元,其中德胜公司100%股权价格为14.09亿元、相应债权价格为1.66亿元。转让完成后,预计2021年度公司合并层面将实现净利润约4.87亿元。


对于转让德胜公司的市场背景,金融街方面表示,受北京市写字楼潜在供应量增加、国有企业总部需求外溢等因素影响,北京市非核心区域写字楼租赁市场面临下行压力。


根据高力国际研究报告,去年四季度北京甲级写字楼市场租金较2019同期下降8.4%,为近十年以来最大降幅。高力国际预计,今年租金将继续下调。


“德胜国际中心位于北京市西城区德胜门外大街83号,在西城区属于非主流的写字楼,一共有四栋楼。该项目业主结构并非很理想,部分楼里还有一些零散租赁业主,物业管理做得一般。”一家国际咨询公司高管对记者表示。


就转让德胜国际中心的具体原因,金融街方面解释,项目“租户以中小创业型科技企业、餐饮企业等为主,租金承受能力相对有限。加之公司持有面积占项目整体比例较低,存在物业共用配套,管理界面交叉等问题,租赁经营压力较大。”


在金融街持有的位于北京的物业里,德胜国际中心的出租率以及租金水平偏低。该公司披露,德胜国际中心2019年出租率为75%,日租金为6.7元/平方米,2020年的出租率约80%。


“虽然出租率一般,但相较于十年前的价格,金融街现在将其出售所获得的回报率,是比较高的。”上述国际咨询公司高管告诉记者。


公告显示,德胜公司2020年营业收入0.62亿元,净利润为0.57亿元。资产评估价值为17.62亿元,负债评估价值为3.53亿元,净资产评估价值为14.08亿元。


“通过出售非核心区域的非整栋物业,有利于提升公司资产周转效率,优化公司资产负债结构,提升公司财务稳健性。”金融街方面表示。


“三条红线”之下降负债压力凸显


金融街接连出售资产,被认为是其在融资新规“三条红线”影响下,采取的降负债举措之一。


出售德胜公司前一个月,金融街于2020年12月22日发布公告称,公司与中信地产协商解除北京中信城B地块合作协议,预计回笼资金86.08亿元,包括返还的合作价款50.11亿元以及资金占用费35.97亿元。同一日,金融街还以37.1亿元的价格,出售了金融街·万科丰科中心项目股权。


如果此次德胜公司能够成功出售,通过2个项目的出售以及解除1个项目的投资,金融街预计可回笼资金约138.93亿元。


“近年来金融街负债率居高不下,从其近期频频出售旗下物业,以及物业运营情况来看,属于改善与优化自身现金流的举动。在‘三条红线’融资试点新规压力下,试图通过出售物业回笼现金,来降杠杆、降负债、优化现金流。”IPG中国首席经济学家柏文喜告诉记者。


研究机构报告指出,从融资新规考核指标来看,截至2020前三季度,金融街踩中了全部“三条红线”,面临着降负债压力。


华泰证券研报显示,截至2020年前三季度,金融街扣除预收账款资产负债率为74.6%,现金短债比为0.55,净负债率为200%。


另据广发证券研究报告,截至2020年前三季度,金融街有息负债为914亿元,其中短期借款为73.05亿元,一年内到期的非流动负债170.89亿元。


多位业内人士认为,造成金融街高负债的主要原因,是前几年投资拿地势头过猛,占用了不少资金。

“金融街在2017开始加速向全国拓展,采取了大幅超过龙头房企平均水平的拿地力度。2017年-2019年新进入9个城市,占 2020年上半年布局城市的60%。”广发证券研究报告指出。


事实上,2020年金融街已开始收缩投资步伐。2020年前三季度,该公司仅新增了3宗地块,权益地价约23亿元,权益建筑面积78万平方米。


据广发证券报告,截至2020年6月底,金融街未结算储备建面1723万平方米,总货值3963亿元,足以支持未来2-3年销售的增长。


从盈利情况来看,2020年前三季度,金融街实现销售签约额263.7亿元,较上年同期增长 5.3%;实现营业收入105.17亿元,同比减少21.22%;净利润为9.09亿元,同比减少33.87%;扣除非净利润为5.31亿元,同比减少62.31%。


“金融街近年来负债率居高不下,反映其在企业经营上比较激进,战略把控和企业资源配比失衡。未来其需要通过收缩战略、调整和优化结构,让企业运营逐步回到健康与稳健区间。”柏文喜如是说。


来源:财联社、网络等


品牌房企 买房

分享:

评论