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原标题:权威发布:2020年房地产市场总结及预判

疫情调控双夹击 供需两旺显韧性

受疫情影响,2020年全球经济出现深度衰退,特别是二季度以来,欧美疫情开始爆发,世界贸易受到大冲击。根据国际货币基金组织估计,2020年全球GDP预计下跌4.4%,是二战结束以来世界经济最大幅度的下滑。并且从目前看,国际疫情尚没有得到控制,2021年疫情仍会拖累经济增长。

作为2020年最具决定性的因素,疫情影响贯穿全年。疫情是否得到控制决定了经济能否复苏。全年来看,中国疫情控制的最好,也成为全球唯一实现正增长的国家。从1月底2月初开始,疫情自武汉爆发,迅速蔓延全国。政府为控制疫情,采取了非常严厉的防疫措施,控制人口流动尽量减少接触,经济活动陷入停滞,一季度GDP增速历史性的下滑6.8%。但三月初,疫情初步稳定后,政府极力推动复工复产,经济开始复苏。二季度GDP增速快速反弹至3.2%,到三季度,累计GDP已经实现正增长,经济基本走上正轨

但欧美疫情自二季度开始爆发,由于防控不严,蔓延较快,感染人数居高不下,恐慌情绪不断攀升,经济持续承压。四季度全球疫情二次爆发,世界经济面临更大的不确定性。外围经济受挫,需求下滑,国内企业出口承压,多数进出口导向企业受挫。但海外防疫物资严重短缺,也成为中国出口增长的主要动力

为重振经济,避免经济陷入大衰退,全球开启大规模量化宽松,各国宣布的货币和财政刺激政策总规模超过22万亿美元,规模堪称史无前例。1至11月,全球央行降息次数超过200次,全球超60%的经济体利率不到1%,部分地区和国家进入负利率。

而面对疫情冲击和复杂的国际经济政治形势,中国没有大水漫灌,仍实行稳健的货币政策和积极的财政政策。但总体看,货币政策逆周期调节力度加大,货币政策适度宽松,财政政策更积极。政策上加大对中小微企业的金融支持,保持流动性合理充裕。全年3次降准、三批次再贷款再贴现政策,为实体经济复工复产提供保障。发行1万亿元抗疫特别国债,出台针对性的减税降费措施,预计全年为市场主体新增减税超过2.5万亿元。

2020年中央经济工作会议指出,保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位不动摇。虽然房地产金融监管依然较严,但全球性的大放水以及国内的适度宽松,还是为市场提供了一定流动性,推动市场繁荣。

一季度疫情冲击下各城市房地产市场基本陷入停滞。为保障市场稳定健康,政策面呈现先松后紧。为减轻房企资金压力,调整土地出让金缴纳比例、放宽竣工交房、预售条件以及预售资金拨付管制等。部分城市补贴税费、发放补贴等方式鼓励购房。二季度开始,土地市场由于宽松的金融环境变得较热,房地产市场也迅速升温。特别是一二线城市,市场需求稳定韧性十足,反弹迅猛。热点城市房价、地价的升幅超出预期,7月开始,稳地价、稳房价、稳预期被反复提及。为抑制房价地价上涨,调控政策收紧,多地加码调控。同时为限制资金违规流入房地产,金融监管也呈现收紧态势。但量化宽松背景下,投资需求仍旺。下半年新房占据主导,热点城市纷纷开启打新潮。全年看,一线城市领跑,珠三角、长三角城市群表现抢眼,涨幅最大。

2020年深圳房地产市场领跑全国,虽然受疫情冲击以及史上最严调控政策的出台,但深圳发展前景仍被普遍看好,资金大量流入,一二手轮番带动市场。一季度,疫情冲击下,市场基本停滞。二季度,疫情稳定,市场快速反弹,金融宽松下部分资金违规流入房地产市场,进一步拉高了市场。尤其是二手房,成交量迅速升至近几年高点,价格也大幅上涨,而新房供应不足,表现一般,但部分网红盘万人打新也引起了政府关注。为打击炒房以及资金的违规流入,715新政出炉。新政后,市场快速回调,二手跌至谷底,部分需求转向大湾区其他城市。二手经历了上半年的大涨,而新房限价,一二手倒挂愈加明显。同时,随着预售政策放宽,上半年略显低调的开发商开始发力,推盘量快速上涨,打新潮自此开启。进入四季度,40周年庆典给购房者再添信心,新房供应进入近几年最高峰,去化也持续处于高位。二手经过四个月左右的调整,从低谷慢慢开始回温,但距正常水平尚有一段距离。

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2020年房地产市场总结及预判

权威发布:2020年房地产市场总结及预判

01 宏 观 政 策

GDP“V”型走势,长期向好趋势不变

制造业PMI连续10月扩张,经济恢复趋势不变

M2增速超预期,“稳货币”将成调控主基调

LPR报价趋稳,货币政策回归常态

全国商品房销售面积与销售额增速高速恢复

房住不炒,多城收紧楼市调控

GDP“V”型走势,长期向好趋势不变

  • 年初新冠疫情爆发,国内消费基本停滞,随后境外疫情大范围蔓延,外需骤减,叠加中美持久贸易战影响,一季度增速录得1992年以来首次负值。二季度,国内疫情基本得到控制, 国家出台多方面帮扶政策,同时降准“降息” , 市场流动性充足,GDP增速明显回升。

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制造业PMI连续10月扩张,经济恢复趋势不变

  • 12月官方PMI录得51.9,环比↓0.2个百分点,但连续10个月保持在枯荣线上。12月PMI回落属于正常季节性波动,由于年末天气转冷、春节临近,生产活动逐渐放缓造成。
  • 整体来看,2020年PMI走势波动较大,其中官方PMI平均值为49.9,处于枯荣线以下,主要由于2月PMI跌破历史最低,大幅拉低造成,但整体仍略高于去年平均值;财新PMI平均值为51.1,高于枯荣线,高于去年平均值。

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M2增速超预期,“稳货币”将成调控主基调

  • 截止2020年11月,M2同比增速录得10.7%,创2017年4月以来新高。分月度来看,自今年2月以来,M2已连续9个月保持两位数增速,整体走高趋势明显,远高于去年底8.7% 。
  • 从资金主要流向来看,前三季度,房地产贷款增速保持回落,而惠普小微贷款增速同比增长近30%,创年内新高,与人民银行在《2020年第三季度货币政策执行报告》中强调坚持“房住不炒”,保持房地产金融政策连续、一致、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度相吻合。

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CPI持续走低,PPI触底回升

  • 2020年1月至11月CPI同比增速走势呈明显下滑,11月录得-0.5%,是继2009年10月以来首次滑落至负增长区间,下行的主要原因为食品价格的下降,扣除食品和能源价格的核心CPI保持稳定,同比↑0.5%,意味着居民消费领域价格本质上没有发生较大变化。
  • 2020年11月PPI同比增速录得-1.5%,降幅比上月收窄0.6个百分点。受原材料价格下降以及全球油价下跌影响,PPI自2019年起一直处于下降通道。2020上半年疫情爆发,终端生产产品需求低迷,PPI继续走低触底,下半年随疫情趋稳,中央逆周期调控政策发力,国内经济复苏,工业生产向好,需求持续改善,PPI回升明显。

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全国商品房销售面积与销售额增速高速恢复

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房企本年到位资金增速触底回升

  • 全国房地产开发投资主要资金来源占比看,主要为定金及预收款、自筹。疫情爆发初期,由于售楼处关闭,房企停工等因素,定金及预收款来源呈断崖式下跌,同时,得益于国家政策帮扶,贷款来源激增,但随疫情趋稳,房企运行步入正轨,融资政策收紧,两种来源占比逐步回归常态。

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3次降准落地,释放长期资金约1.75万亿元

  • 央行年内已实施过三次降准,共释放长期流动性1.75万亿。基于国内经济形势的变化特别是疫情的冲击,降准基本在前五月完成落地,充足的市场流动性既支持货币信贷合理增长,也满足了银行货币创造服务实体经济的需要。

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LPR报价趋稳,货币政策回归常态

  • 自20年4月,1年期与5年期LPR报价创下最大降幅纪录,随后连续8个月维持史低数值。上半年长期中美贸易战影响叠加年初新冠疫情冲击,国内经济持续下行,实体经济困难突出,LPR连续3个月下调

自20年4月,1年期与5年期LPR报价创下最大降幅纪录,随后连续8个月维持史低数值。上半年长期中美贸易战影响叠加年初新冠疫情冲击,国内经济持续下行,实体经济困难突出,LPR连续3个月下调

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房住不炒,多城收紧楼市调控

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备注:

全国楼市调控政策详情,请查阅完整版年报

全国落户新政汇总

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全国租赁市场相关新政汇总

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深圳重点楼市政策总汇

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史上最严调控新深八条出台

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02 土 地 市 场

土地供应再创新高,收金破千亿

居住用地放量,工业用地保持高供应

人才、保障性住房用地供应爆发式增长

光明、南山区吸引众多房企拿地

土地供应再创新高,收金破千亿

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居住用地放量,工业用地保持高供应

  • 从土地用途来看,2020年居住用地成交158.9万平,环比↑256.3%,占比高达47%,其次是工业用地成交146.8万平,环比↓6.7%,占比44%。分区域来看,宝安区成交面积最高达到98.4万平,以居住用地(可售型人才住房)为主;其次为深汕合作区,成交面积达到84.5万平,以工业用地为主。

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人才、保障性住房用地供应爆发式增长

  • 2020年深圳共计31宗居住用地成交,超18年与19年宅地总和,占地面积为158.9万平,环比↑256.3%;其中含商品住房的居住用地共计80.0万平,环比↑85.8%;用于建设人才住房和保障性住房的居住用地共计78.9万平,环比↑4984.3%。分月度来看,宅地成交集中在6月、11月、12月,11单月总成交占全年近50%。

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光明、南山区吸引众多房企拿地

  • 从品牌房企在深圳拿地情况看,大部分商住用地由国企或央企开发商斩获,私营房企中仅新城、龙光、佳兆业有所收获。其中,龙光豪掷126亿元拿下南山前海、坪山两块宅地;新城则是首次以招拍挂方式,与佳兆业联合在坪山拿地。
  • 分区域来看,光明与南山汇聚大部分房企入驻。光明主要受综合性国家科学中心建设、地铁6号线开通等利好影响,发展前景被众多开发商看好。

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03 新 房 市 场

新房住宅成交近五年最高

龙岗成交居首,宝安供应最多

新房住宅整体开盘,26项目开盘售罄

光明、龙岗中心城、坪山三区域成交强劲

年末住宅存量大增,去化时间约八个月

新房住宅成交近五年最高

  • 网签数据显示2020年新房住宅共成交45384套,同比↑19.8%;成交448.9万平,同比↑20.5%,成交量为近五年最高。根据市场监测2020年新房住宅获批共54938套,同比↑17.3%,批售面积合计540.3万平,同比↑15.4%;市场共推售住宅51582套,同比↑19.9%,新入市住宅面积合计521.4万平,同比↑15.0%。新房住宅供应、成交连续三年上升

网签数据显示2020年新房住宅共成交45384套,同比↑19.8%;成交448.9万平,同比↑20.5%,成交量为近五年最高。根据市场监测2020年新房住宅获批共54938套,同比↑17.3%,批售面积合计540.3万平,同比↑15.4%;市场共推售住宅51582套,同比↑19.9%,新入市住宅面积合计521.4万平,同比↑15.0%。新房住宅供应、成交连续三年上升

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深汕合作区成交增长超46倍

  • 2020年深圳十一区中,福田、南山、宝安、盐田、大鹏、坪山六区住宅成交套数下滑,其余五区成交套数均有所上升 。
  • 深汕合作区自2019年12月开始成交,2020年全年成交1818套,同比上升了4684.2%。罗湖区今年有3个住宅项目入市,成交650套,同比上升了105.0%。龙华区表现也较为抢眼,成交7290套,同比上升103.9%。
  • 而福田、南山、宝安等核心区域,成交量则出现不同程度的下滑,福田只成交396套,同比下滑73.2%。

龙岗成交居首 宝安供应最多

  • 从十一区的供应与成交对比来看,仅龙岗、深汕合作区两区供应小于成交。从市场实际情况看,西部区域表现抢眼,宝安、光明等区域出现明显的供不应求局面。但由于住建局网签数据存在一定滞后性,故数据低于实际成交。
  • 2020年供应最多的区域为宝安区,新增住宅供应100.1万平,占比最高,为19%;成交量仅为66.0万平,占比15%。以往几年主要供应区域龙岗区今年新增供应仅91.3万平,占比18%;但成交量居首,成交136.6万平。

访客指数低位大幅回升至历史高位

  • 2020年一季度,受春节及疫情影响,售楼处大都处于关闭状态,房地产交易基本陷入停滞,访客指数也持续处于低谷。至三月中下旬,疫情开始稳定,防疫措施有所放宽,售楼处逐渐开放,再加上多个楼盘推出,访客指数快速升至正常水平。
  • 至七月,715新政出台,火热的购房情绪有所降低,客户开始观望政策后市场走向。但八九月新房供应开始大幅回升,且不乏热点项目,访客指数又迅速回升至高位。四季度,特别是11、12月,新房供应进一步上升,去化也持续位于高位,访客指数继续保持在较高水平。

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26项目开盘售罄

  • 2020年全年各类型项目开盘超130次,共26个项目34批次开盘当天售罄。其中,住宅项目占主导,公寓仅三项目开盘售罄。
  • 从区域分布来看,宝安、南山、光明四区开盘售罄项目最多。其中,宝安有九项目11批次开盘售罄;光明、南山皆有六项目开盘售罄。坪山虽有七次开盘售罄,但皆为恒大城、万樾府两项目。福田、罗湖皆只有一项目日光,分别为天健天骄、京基水贝洪湖苑

光明、龙岗中心城、坪山三区域成交强劲

  • 2020年西部表现较为火热,但东部区域供应仍然较为充足,2020年新房住宅成交热点片区中东部成交占据5席,并且成交前四中占据三席。光明区今年供应较高,去化也较好,全年成交6927套住宅,位居各区域首位,其中以中海寰宇时代、勤诚达正大城、玺云著花园等为成交主力。其次为龙岗中心城,虽然去化不及西部区域,但整体推售量大,全年成交4035套,主要以仁恒公园世纪、恒大锦苑为主。

年末住宅存量大增

  • 从走势图上看,2020年一季度受疫情影响,市场供需基本停滞,存量维持稳定。二季度开始,市场快速回暖,成交保持活跃,但新增供应较少,导致存量持续下滑。至八月开始,住宅市场供应开始大幅增加,11、12月供应升至顶峰,虽然去化普遍较好,但持续高供应下,下半年存量依然保持上升 。

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04 公 寓 市 场

全市供应量创新高

公寓成交量微增

公寓成交占比仅20.5%

成交主力在宝安、南山

全市供应量创新高

  • 2020年公寓批售项目46个,批售商务公寓24910套,批售面积合计147.0万平,套数同比↑23.6%,面积同比↑23.7%。自2015年以来公寓供应持续增加,近两年增幅更为明显。2020年7月底出台商务公寓新政:全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目审批;鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。未来商务公寓供应有限,但2021年公寓供应仍较为充足,根据深圳中原研究中心不完全统计,明年潜在计划入市的公寓项目有33个。

公寓成交量微增

  • 网签数据显示,2020年深圳商务公寓成交11735套,同比↑2.6%;成交面积为71.5万㎡,同比↑3.1%;成交均价63349元/平,同比↓0.6%。2020年公寓成交量与去年基本持平,价格也非常平稳。2020年新房供应井喷,市场热度空前高涨,相比之下公寓市场略微冷清,公寓产品兼具投资属性,核心地段公寓去化较快,项目分化明显 。

权威发布:2020年房地产市场总结及预判

商务公寓成交占比仅20.5%

  • 早期商务公寓主要目的是满足商务人士的短暂居住需求,深圳住宅限购后,商务公寓承接了部分住宅市场外溢的需求,更多地发挥了居住属性,类住宅倾向明显。2017年限价后住宅市场逐渐复苏,2020年新房住宅成交量同比↑19.8%,而公寓成交量仅同比↑2.6%,故2020年商务公寓占比下降了2.6个百分点,仅20.5% 。

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成交主力在宝安、南山

  • 从区域分布来看,2020年宝安、福田、光明、龙华、罗湖、盐田、深汕七区成交面积同比增长,龙岗、南山、坪山三区成交面积同比减少,大鹏区无公寓成交。其中龙华区公寓成交面积是去年的14.7倍,光明区成交面积是去年的8.0倍。2020年宝安区成交面积最多,为18.89万平,占比26.4%,尽管南山区公寓成交面积同比↓27.4%至12.92万平仍是成交占比第二的区域,2020年占比18.1% 。

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温 馨 提 示

中原研究-2020年房地产市场总结及预判

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