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最近,朋友圈一张聊天内容莫名其妙火了起来。


中心内容只有一个:劝人买公寓。


说实话,卖房的朋友圈广告看了很多,但像这样脸不红心不跳,还列出12条所谓的「完美理由」鼓 ( 怂 )励 ( 勇 )女生买公寓的,还是头一回见。


谁能买公寓?谁买会血亏?这篇文章写清楚了


“公寓能不能买”,这个话题一直备受争议。


南方楼事购房群内,时不时会购房者因为这个问题进行辩论,正方和反方各执己见。


最气的时候还会互道SB,最后不欢而散。


今天,我们就“谁能买公寓”这个问题进行分析。


需要明确的是,公寓是一种分群体购买的特殊产品。


买公寓当然不是傻,不懂自己适不适合就冲动,才是。


谁不能碰?


关于公寓,相信很多人仍然分不清各种类型的区别。


我们今天要说的公寓是指商务公寓,望周知。


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对于公寓,有那么几类人不适合买却常常被忽悠、或者被有限的认知绕进去。


最最不适合的人有:一套房都还没有的刚需、有老人小孩的家庭、资金不足的投资客。


下面一个一个去分析“不合适”的理由。


1钱少有名额的刚需


如果你还没有买过一套房子,手握着住宅的名额,请你别想不开去买公寓了!


毕竟对于刚需来说,银行卡里的首付可能就是当下唯一的砝码,如何最高价值地利用才是正解。


虽然公寓单价往往比住宅便宜,但付出的成本却并不比住宅低。


首先是购买成本,公寓首付成数高,贷款年限短。


同样是手握100万现金,公寓你只能买总价200万,住宅能买330万的。而公寓贷款利率更高,往往比住宅要多个30%,并且贷款最长10年,算下来首付和月供压力都比住宅高。


买房最需要精打细算的刚需,这么一算很明显:这笔买卖不划算。


当你把手上的钱都砸进公寓里,等你想要再换住宅,也会很被动。


因为公寓转手,真的挺难。


静静挂了几个月甚至几年,住宅房价则涨了一波又一波,但你的钱却还是没凑够。


而在深圳,商务公寓限售五年,买公寓就意味着钱被套着5年起步。


这时候,你消耗的就是时间成本和资金成本。这也是刚需们最消耗不起的成本。


公寓转让难,很重要的一点是税费高。


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图源时代周报


老徐前几年冲着公寓不占名额还便宜的点,花280多万在深圳买下一套两房的公寓自住,万万没想到现在被套得死死的。


“本来打算要卖了它再凑点钱去买一套住宅,结果一直卖不出去。”


如果有接盘侠,买下要支付5成的首付,也就是140万;再加上35万的税,前期就要花175万。


如此高的购房成本,导致转手十分艰难。


买住宅,相当于把几百万存进了银行,随时可以取钱。


而公寓呢?同样是投入了几百万,但因为难卖。这就好比,一笔钱被冻资,想取也取不出来。


从金融属性方面,公寓也比住宅价值小。


拿公寓去抵押贷款,银行给出的评估价通常比较低,能贷出来的部分往往很少,部分银行甚至都不接受公寓抵押。


为了给以后换房铺路,刚需买房不仅是要买自己喜欢的房子,更要买银行喜欢的房子。


2有家有室,有老有小的家庭


那些已经结婚,上有老下有小的家庭,更是不要碰公寓。


从日常生活环境、到居住舒适度、再到生活成本,于自身于家人,都不是一个很好的选择。


公寓一层楼一般是十几二十户左右,同楼层人员往来频繁且杂乱。


虽然你很确定自己买来是居住用的,但隔壁或者同楼层呢?


不知道想买的人有没有去实地看过一些二手公寓情况,同一层楼开美甲店、声乐培训班、民宿、外卖等应有尽有。


这样的居住环境,说实话不单单是不舒适,安全性也很难得到保障。


最关键的是,公寓是商水商电,居住成本高了不少。


南方楼事查询深圳商务公寓水电的税收费标准,发现每个楼盘不尽相同很难划分一个标准,于是用隔壁的广州住宅和公寓水电对比。


表格以相同总量来计算,一个月下来商水商电比居民用水用电贵了688元。


多出近一倍的价格。


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图源知乎@曾英杰


再来就是,公寓不能落户,当然也有一些城市是例外,比如长沙。


对于那些不能落户的公寓,就意味着自己的孩子没有学wei,但也有个别城市针对公寓出了学wei政策。


像深圳的罗湖、福田和南山的商务公寓就可以申请学wei。但很鸡肋的是,他们的基础分比住宅分低至10-20分,无法和住宅享有同等积分政策,不能保证孩子100%可以上学。


不管怎么看,对于有家庭的刚需来说,公寓处处是BUG,这类人真没有必要买商务公寓。


3资金有限的投资客


还有那些手头资金有限、没啥大钱的投资客,也不要打公寓的主意了!


可以理解现在投资住宅门槛提高、资金也成也很高,所以只能投资投资公寓产品。


但,需要注意。公寓的涨幅低,甚至还有不涨的,并且还存在转不掉的风险,实在划不来。


众所周知,公寓流动性差,转手难。很多房源挂了几个月甚至几年,无人问津。


南方楼事前不久听到一个很好玩的案例,有调查显示现在年轻人更喜欢租公寓。原因竟是认为公寓比住宅稳定,业主不会轻易卖房。


事实上是因为......很难卖啊!


在链家官网上筛选公寓性质的住房,一拉一大把一年半载才成交的房源。


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图源链家官网数据截自2021.1.8


在这种情况下,你想要原价卖出都是困难的。


毕竟即便真有买家想买,他们为啥不买新的呢?毕竟市场上在售的新公寓不少,还省了一笔税费。


再来就是涨幅低,甚至不涨。


来看看深圳今年不限购产品,也就是公寓的成交周期数据。


2014-2020年,这7年间公寓的去化周期可以说是起起伏伏,大起大落。


举个例子,2018-2019年公寓去化周期都保持在19周,2020年却拉长至21.6周,这个数据和2015年高度相似。


如果和住宅比,那更是惨烈。


住宅去化周期最长也就是11.7周,公寓高达28.3周。


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图源深圳贝壳研究院


这种情况想要赚涨幅收益?难上加难。


举个例子。


位于前海的某公寓为例,对比一套46㎡的户型,都是中楼层。


最新成交的一套房源是在2020年5月,成交总价是229万;而2011年的房源,成交总价仅93万。


10年时间,涨幅146%。


说实话,随便一个网红盘三四年的涨幅都比它高。


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图源链家官网数据截自2021.1.8


这还是在深圳最热门的片区,如果放到二三线城市,大概率更惨。


从上面来看,资金实力不足的人投资公寓是非常不划算的买卖。


谁可以考虑


正如前文所说,公寓是分群体购买的产品。


那么究竟谁最适合买?


南方楼事简单盘了盘,能买公寓的无非三种人:


有钱但没有名额的家庭;有实力的投资客;土豪。


这些人的共同点是,不差钱、没有房票。


首先是有钱没有名额、又想给孩子买房的家庭。


南方楼事曾在无数个开盘现场,感受到深圳父母对孩子最深的爱。


深圳有钱人很多,想为孩子花钱的人更多。但这类家庭通常没有住宅名额了,因此在给子女买房的时候,不限购的公寓确实他们为数不多的选择。


这样一来,又可以相对合理进行家庭资产配置,也不会占用到孩子未来住房名额。


而买给孩子的房产,通常都会长期持有,公寓那些转手难涨幅慢的缺点也就不那么重要了。


这倒很符合中介传的那张截图里的内容。


买公寓给女儿,她可以用来生活或者创业;未来结婚之后还能再买一套房不占用名额;空出来的公寓可以出租,赚租金......


反正不差钱,想来也是可以的。


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再来就是有实力的投资客。


这类人手上有钱投资需求强,但碍于没有房票,又担心把钱放银行贬值,觉得房产物业才有安全感。


因为有资金实力,所以一般都是长期持有,并且通过出租的方式产生稳定收益。


他们买的公寓一般是一线城市拥有核心资源的公寓。


核心资源有什么?


什么地铁、大型/中高端的商业、金融/高新金领成群、有湖/江景观等等这些都属于核心资源,最关键的是都在楼下或者附近。


以上几种资源,拥有一两种就差不多了,如果拥有两种以上就更完美了。


最后就是土豪。


需要强调一点,土豪们买的已经不是常规意义上的公寓,而是另一种产品——顶级豪宅公寓。


这些顶级公寓,价格也就几个亿吧。


比如北京看故宫的北沿河甲七十七院、上海看黄浦江景观的保利ONE56,还有深圳看深圳湾景观的深圳湾一号......


它汇聚核心地段、稀缺城市配套、稀缺景观等资源为一体,这是它最重要的隐形价值。


这些东西远比房子本身更为值钱。


而买这些顶级豪宅公寓的土豪们,追求的也不是一个住处,而是一种圈层身份。


南方楼事有一位不差钱的富婆朋友,在华润城万象府买了套公寓。


在别人都质疑她决定的时候,她气定神闲地说“也不为什么,就是想心情不好的时候,有个地方发发呆。”


一看就是老凡尔赛了。


文章写到这里就要结束了。


估计杠精们看到文中一些“转手难”、“卖不出去”等字眼就要骂骂咧咧了。


“你买房就是为了以后卖,这是在炒房!”


每每看到这种断论,真的无FUCK说。


虽然你们骂我,但还是得多说两句:


钱少有名额的刚需、有家有室的刚需家庭,不要买!


看完请转发点赞,能帮一个是一个。


深圳 公寓 房价

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