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24个城市房价上涨,深圳涨幅高达14.6%!今年房价又要大涨?

原标题:24个城市房价上涨,深圳涨幅高达14.6%!今年房价又要大涨?

作者:关不羽

疫情终将过去,但各国大放水的货币会留下。这已经是板上钉钉的事了。因此黄金、比特币都涨得如此茂盛,该谈谈中国最大货币沉淀池、俗称“大夜壶”的房地产了。

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三十五城房价:分化明显,格局已成

去年我就说过,疫情导致的货币放水必然会流进房地产。但是过去那种热浪滚滚的“普涨”是不可期待的,够格成为本轮“大夜壶”的热点地区是明确的:长三角都市圈、珠三角都市圈,和成都。

北京弱化经济功能,房价上涨速度会相对放慢。第二梯队是武汉、重庆,西安也不容小觑。至于其他故事,听听就好,希望不大。

强调一下,这是中长期的趋势预判,而不是短期追风逐浪。

比照第一财经记者对全国三十五座重点城市房价一年走势的统计,去年的预测基本靠谱。这三十五座重点城市几家欢喜几家愁。

与去年同期相比,11个城市跌了,其中包括八个省会城市,分别是呼和浩特、郑州、石家庄、济南、太原、南昌、哈尔滨、贵阳。

24个城市房价上涨,深圳涨幅高达14.6%!今年房价又要大涨?

24个城市上涨。涨幅最大的是深圳,达到了14.6%。排第二的是成都,涨幅9%。

长三角最有意思,上海、杭州、宁波、南京、合肥呈齐头并进,但是涨幅不算特别突出,在4-7%的涨幅区间内密集排列。珠三角除了自带猴市属性的深圳,广州涨幅6.7%,和北京相当,位置也很靠前。

这张榜单的信息很清晰,长三角都市圈稳扎稳打集团作战。珠三角的深圳一马当先,历史表现相对“蔫”一点的妖都也启动了。

其实,珠三角的锋芒不只是“双城记”。只不过全年表现不俗的惠州、东莞不在“全国重点城市之列”罢了。而长三角缺席榜单的名城苏州,并不是没有涨势,而是启动太早被调控住了。还有去年逆袭的绍兴,也是长三角的意外之喜。

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京津冀呢,不止北京停下上涨的步伐,天津、燕郊、石家庄也纷纷熄火。

西部板块的最大赢家无疑是成都。成渝之争已经没有多少悬念,成都完胜。其实,地形复杂到GPS要失灵的山城能走到今天这步已属不易。西部元老的西安、身在华中心在西部的武汉,不温不火,看不出和成都一决高下的可能。

当然,银川、西宁的房价涨幅明显,但基础的“三围”摆在那里,“西部中心城市”和他们无缘。乌鲁木齐的时差太大,也不在考虑之列。

东北和西南,就不谈了,不属于中长线的价值投资。

基本上这就是未来几年中国房市的主要趋势:两大富裕三角,孤独的首都和花团锦簇的成都。我有信心这么说,是因为这一格局符合房市的大背景和小环境。

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大背景:钱不是问题,政策的问题不大

中国房市的大背景无疑是“货币市”和“政策市”。

放水是货币市的基础,而且“水”还不止是央妈主动放出来的那点。去年下半年外贸出口强势回归,至少可以延续到今年上半年。久违的贸易逆差带动被动通胀要复习一下,这波美钞带出来的“水“规模肯定不小,叠加放的水,货币市的基础很稳。

那么,政策背景呢?央行的“三道红线”控制资产端,房贷“五分档”控制资金端,是不是切断水源呢?并不是。

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这些政策导向强调的房市可控,而不是断水。三道红线显然对大型国有房企有利,房贷五分档是抑制中小商业银行入房市的规模。讲白了,控制房市资金的宏观规模的同时,让风险偏好低、又比较“听话”的大机构主导房市。

就是说,水可以进房市,但金融队形要整齐,而且由国家队主导。显然,央妈不希望前几年三四线翻江倒海、鹤岗上头条的高危动作再现。监管层既然在房企和银行里挑了“亲儿子”上场,这是要“断水”吗?央妈又不是后妈。

另外,放出来的货币肯定要沉淀为资本,否则在消费品、大宗商品干柴烈火,民生和经济都受不了。不过,资金沉淀池的选项不多,房地产可能是其中最不坏的选项。

把水引入产业肯定是优先的,心心念念的是实体经济,而实体经济中科技企业又是重中之重。但科技企业的培育期是比较长的,突破技术瓶颈不易,很多机制还有待理顺,货币转化为资产需要一个过程,缓不济急。原来互联网行业是投资热点,目前的情况众所周知,已然昨日黄花。

其次是资本市场,代表是股市,因为据说股市和实体经济联系更紧密。那么,热钱烧出快速升温的局面肯定不受欢迎,否则也失去了支持实体经济的意义。

最后可选的就是房地产了,房地产已经经历了长期调控的冷静期,部分泡沫已经释放。只要引导得当,再当一回“夜壶”也算堪用。

24个城市房价上涨,深圳涨幅高达14.6%!今年房价又要大涨?

货币沉淀池的优劣主要看货币转化的资产质量。三种选择各有各的风险,产业方向没风险吗?投出一堆过剩产能,不是泡沫?投出一堆水变油的科技企业,不是泡沫?

股市过热的风险不用多说,而且股市流动性强,政策响应也慢,投机风险失控不可小觑。再看房地产,优质资产的价值支撑还是相对较为稳定的。而且已经处于高位,入场门槛较高,流动性也受限,投机性其实比想象的要弱。

因此,最近的政策定调“房住不炒”没变,但官方对房地产行业的评价、定位都更友好了,政策导向从抑制转而引导其健康发展。

顺便说一句,“房价腰斩党”真的不要指望政策大刀把房价打掉半截,今天买不起的,真遇到房价腰斩还是买不起,多半连关注房价的心思都没了。

当年日本就是如此,鲁莽戳破“泡沫”的代价是“打工人”连工都没得打了,哪有心买房?

总之,从政策背景看,房市出一轮较为稳健的中长期行情是可以基本确定的。

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小环境:区域表现分化的逻辑

中国房市完全健康显然是胡扯,但要说中国房市一团漆黑、全是泡沫也是过激之词。区域分化,会是主流。

因此,普涨显然不可能,资金面和政策面都不支持。但各地房市分化的趋势会很明显,不同区域、城市的房市差距进一步加大,其中各有逻辑。

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首先,这轮行情的市场需求带有明显的避险、保值意图,因此激进的投机会少很多,市场需求更倾向选择投资价值清晰、表现稳定的区域,长三角和珠三角是首选。

其次,央行的政策限制了货币投入房市的规模和渠道,而且指定的国家队风格更偏谨慎,势必优先流入经济稳固、投资价值明显的区域,而且富裕地区的民间财力较强,能够更有效地支持货币转化为优质资产。这还是有利于两大“富三角”。

第三,都市圈的群体培育是将来的主流,这既是经济发展的必然方向,也有利于区域内房市的协调均衡发展,避免资金集中流入一城一地后作妖。两大“富三角”都市圈发育成熟,优势明显。中西部城市中,成都形成都市圈的条件最优,看得到优势。

北京自带“首都光环”的强势无人能撼动,但经济功能弱化的定位,导致首都都市圈的发育停滞。首都,玩的就是寂寞。

第四,强省会政策未必会对省会城市的房价产生持久的支撑。强省会政策当然会对省会城市的加速发育起到推动作用,但是决定区域房价的市场条件诸如经济、人口等决定性因素并不会因政策介入在短期内改变。

即便省会城市因为热钱流入而在短期内快速上涨,却也无法形成持久的续航能力。

最典型的当属这两年坐过房价过山车的郑州,据说吃亏的不少。政策迷信而不是关注市场基本面的错误投资,才是房地产泡沫化的潜在风险点。郑州、济南、南昌都跌回了一年前,目前数据好看的银川、西宁又能有多高的天花板呢?

总而言之,房地产业无非是个国民经济部门,既没有万恶的原罪,也不是经济发展的灵丹妙药。在适当的条件和环境下,确实会起到正面的作用,在货币宽松的环境下,在经济条件匹配的区域,房市活跃是经济活动的正常表现,无需过于紧张。

但是,严控投机风险、防止资源错配确实需要加强监管,但这不是管死价格就能避免的。

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