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原标题:重磅!长三角哪些城市还能买?

这段时间,楼市的最热门的地方莫过于长三角城市群

尤其是上海,仿佛回到了2016年,人们拿着钱冲进楼市接盘,二手房业主坐地起价,核心地段尤其是学区房房价跳涨。

数据显示,上海2020年二手房交易额已经达到了12028亿,全国唯一一个万亿级市场,同时新房交易额突破5000亿,是环沪几个重点城市的总和。

四大一线城市争来争去,到头来销冠还是上海,一句话解释:

你大哥还是你大哥。

房价是具有轮动效应的,上海行情爆发会引发当地群众购房焦虑情绪,买得起的买上海,买不起的就想着往周边买。数据显示,2020年环沪新房市场有超过50%的需求来自于上海,上海与环沪互动性极强。

最近在研究数据,发现环沪嘉兴房价已经连涨了三个月了,接下来昆山、太仓等地也有房价上涨的苗头。

当然我坚持认为,楼市今时不同往日,在三稳大基调下,楼市上涨的动因已经剥除了炒作因素,完全由城市购买力主导。

例如上海有这波大潮,整体来看,动因是货币放水、连续3年的购买需求积压、超低房贷利率、新房限价以及史上最大力度的拆迁。

但最重要的还是因为人口基数庞大,2400多万人口,可以让任何利好产生裂变效应。

影响房价的因素有很多,今天我想以人口流动和城镇化水平为主线,来推测一下长三角各个城市在2021年的房价趋势。

人口是我在2020年研究的主要课题,而且我发现,随着近几年“抢人大战”硝烟四起,人口这个影响楼市的长期因素,变成了短期。

也就是说,过去人口流入一个城市,隔几年购买力需求才表现出来,但现在,会马上表现在楼市行情中,最典型的就是深圳、杭州、西安这样的人才流入大户。

我们再回头看长三角。

重磅!长三角哪些城市还能买?

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2019 年各城市常住人口、常住人口城镇化率(万人、%)

这幅图很重要,橙色代表人口净流出,蓝色代表人口净流入,气泡大小代表人口总量,纵坐标代表城镇化率水平,城镇化率水平越高经济越发达。

根据人口总量、流动性和城镇化水平,我们能总结出:

第一梯队:上海

第二梯队:杭州、苏州、南京

第三梯队:合肥、宁波、无锡、常州

第四梯队:温州、南通、金华、绍兴、嘉兴、台州、盐城、扬州、泰州、镇江

第五梯队:马鞍山、芜湖、湖州、舟山、滁州、宣城、铜陵、池州、安庆

在这其中,南通、盐城、泰州、扬州、芜湖、池州、铜陵、宣城、滁州、安庆的人口在2019年是净流出的。2019年是抢人大战关键年份,人口净流出证明城市整体人口吸引力偏弱。

而且长三角人口净流出的城市,城镇化率都在70分及格线以下,证明了人口吸引力和经济水平呈正比关系。

滁州、宣城、铜陵、池州、安庆不单人口净流出,城镇化率还低于60%,楼市购买力薄弱,可以划分为常规三四线城市,未来不要抱有房价上涨希望。

南通、盐城、扬州、泰州、芜湖,属于成色较好的人口净流出城市,但前两年楼市火爆,透支了很多,没有几年光阴是缓不过来的,

其中南通离上海距离较近,人口732万,经济也不错,是最有希望的,但前两年涨势太猛,2021年也不会有行情。

我们再来看人口净流入城市。

2014年-2018年连续5年年均净流入人口大于100万城市,包括上海、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、嘉兴,共计7个。

这些人口净流入的城市均位于第三梯队以上,上海已经讲过了,第二梯队的杭州和南京在2020年的行情都不错,政治地位、人口流入、城镇化率水平都很高。

2020年南京卖房超20万套,创下四年新高,但楼市未出现普涨,二手房挂牌价上涨最多的建邺区,涨了近3000元,有大热的趋势,但是同时库存量却再次攀升,人口虽然流入,但是2019年仅仅8万,2021年行情大概率还是分化。

“炒房之都”杭州2020年行情不如南京,同样出现了分化趋势,涨势比较好的是西湖区和萧山区,其他几个区较平,一些郊区的房价也在下跌。

但杭州在2021年还会紧跟长三角大势,稳步上升。具体有三个原因,首先杭州这几年人口积蓄速度非常快,数据显示,2015年至2019年常住人口总量增幅,杭州领跑长三角,增幅达15%。

其次和上海联动作用极强,资本在这两个城市之间来回兜转,基本每轮房价都是上海涨完杭州紧随其后,最后,杭州有一个潜在利好因素是2022年亚运会,这次亚运会规模庞大,带来的基建利好会带来一轮城市红利。

宇宙最强地级市苏州,在2020年房价是下跌的。这是因为2019年,苏州房价涨势实在太猛,购买力消耗过大,后来被调控严令打击后,开始加速回调。

有人说,苏州经济很强,人口也在加速流入,所以2021年会跟着上海大涨。这是谬论,这么多年,我还没见过任何一个城市被政策杀伐后,一年就能结束回调周期的。

所以,2021年苏州房价大概率会保持横盘或者下跌的姿态。不过苏州整个城市面依旧属于当下长三角城市群的价值洼地,横盘回调的时间不会太长。反而房价越跌购房机遇越多,大家越要想办法上车,2021年要关注苏州的抄底时机。

我们再来看第三梯队。

宁波、无锡、常州均属于经济强市,江浙一带仅次于新一线城市的存在,人口吸引力很强,未来房价潜力不俗,当然常州的段位还要低于宁波和无锡。

但这三位同学因为2020年涨势过猛,和苏州命运相同,遭遇严令调控,2021年房价会继续回调,而且回调时间要大于苏州。

在这其中,常州楼市回调力度最猛,当前二手房库存量数量大,而有部分业主为将手上房源出售,不惜降价10%挂牌出售。

常州的短板在于人口,474万的体量只属于中小型城市,而且人口流入量远不如苏州和无锡,这也会拉低未来房价的天花板。

总之,2020年下发过严令的城市,2021年都别指望上涨,这点大家要清楚。

合肥楼市今年是最魔幻的,最早只出现于坊间业主联手哄抬房价和媒体造势,加重炒作效应,引发群众焦虑情绪,造成量价反弹。然而合肥政府却很暧昧,只是象征性地发了一个谴责通知。

这种靠炒作风气实现房价反弹的并不具备实际支撑力,而且现在合肥的房贷利率较高,首套5.88%,二套6.13%,在某种程度上遏制了购房需求。

不出意外,合肥2021年会出现局部分化的趋势,例如高新区、政务区和滨湖新区的房价在炒房客的主导下继续上涨,但其他区域因为支撑力不够,会继续横盘。

虽然说长三角城市群的目标是实现区域联动,共同繁荣,但目前来看,依然摆不脱弱肉强食的内部竞争,其中最主要的就是人口争夺。

拿外地租客的比例来讲,上海现在外地租客占8成,对安徽、江苏、浙江三个省份进行虹吸;

杭州外地租客占5成,对整个长三角的二三线城市人口进行虹吸,其中温州、绍兴、台州的人口最多;

苏州外地人口占比6成,则是对长三角城市群的三四线进行虹吸,其中盐城,南通市最多。

合肥外地人口占比为8成,主要对安徽省内人口虹吸,其中以六安、安庆、阜阳、巢湖等三、四线城市为主。

在未来这种虹吸趋势几乎是不可逆转的,所以身在人口净流出城市的购房者,在房产方面,一定要保守投资。

最后大家一定要重视人口对房价带来的影响。

重磅!长三角哪些城市还能买?

改革开放以来,流动人口规模从1982年的不到700万人到2011年增长至2.3亿人,占全国人口比重由0.7%增长至17.1%。接下来随着各大城市放开户籍门槛,人口流动趋势还会加剧。

2019年长三角GDP总量高达23.7万亿元,占全国近两成,这个中国第一大城市群自然会成为全国人口流入的主要端口,相当于中国楼市茅台。

大家一定要盯紧核心前三梯队城市房产,伺机而动,避开高峰,寻找底部价值,把握住为数不多的城市发展红利。

来源|子木聊房

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