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突然火了?靠近东莞的深圳松岗,2小时卖光416套房!

刚刚,最近因为认筹火热而引发各方关注的新世界松风明月选房结束。


416套住宅,开盘2个小时就宣布售罄,房源总值21.34亿元!


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选房情况


而上个月,与松风明月同在宝安松岗的新盘联投东方3期,推出的469套新房也在开盘6个小时后宣告售罄,而且认筹时,无房人士甚至接近房源套数的5倍!


两大新盘的热售场面,忍不住让人注意到了松岗:


这个位置偏远、位于深圳与东莞边界、且一直以来在深圳都是“小透明”的片区,怎么最近变得这么受欢迎了?


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为此,南方楼事专程实探松岗,为大家带来两大新盘以及片区的一手实探。


昔日偏僻小透明,竟成新盘热点区?


最近,松岗两大新盘引来不少购房者关注。


最火的当然是今天刚卖完的新世界松风明月。


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图源网络


根据项目信息,新世界松风明月今天上午9点按选房顺序号进行线上选房。


本次批准预售3栋住宅,建面约88.50平-125.67平,共416套房源。均价约5万/㎡,单价区间在4.7-5.3万/㎡,总价区间在415-659万/套。


早在12月31日公布销售方案时,项目就引来购房者的高度关注,南方楼事粉丝群里对项目的讨论度就很高。


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在随后的认筹阶段,松风明月又因销售疑似认同代持以及10年社保人士无法入围摇号,而引发了购房人士投诉以及媒体报道:


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项目本次认筹名单按社保或个税缴纳时长入围:其中最高缴纳时长为510个月,即42.5年,有两批客户缴纳了510个月;最低缴纳时长为135个月,即11.25年。


动静之大,引得项目都发布了公开声明进行澄清。


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而在昨天(1月7日)下午,根据财联社报道,松风明月因为认筹摇号争议,甚至引来宝安区住建局进入项目突击检查。


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尽管争议连连,松风明月依旧抢手。本次开盘推出416套新房,共1177位客户认筹,而今天仅2个小时就结束了线上选房。


除了松风明月,同样位于松岗片区、上个月2号开盘的联投东方3期也很火爆。


2020年12月2日,联投东方3期线下开盘,项目推出了469套住宅,却引来2286位客户认筹,其中,无房人士数量高达2104批!


联投东方3期此次推出1栋一、二、三单元共计469套房源,面积87-123平,7种户型。均价约4.6万/㎡,单价区间在4.4-4.8万/㎡,总价区间在392-587万/套。


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项目开盘6个小时就宣布售罄。


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图源咚咚找房


看到这里,很多朋友肯定一脸问号:偏得快到东莞的松岗,怎么也成刚需热土了?


毕竟,在大多数深圳人眼里,松岗就俩字:偏远。


位于宝安西部近东莞的位置,相当于在深圳边陲,而且片区内多厂房民房,并非宜居之地。


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南方楼事从小生活在东部的朋友,提起松岗时了解少之又少。但也有朋友认可松岗如今的轨道交通发展。


事实上,松岗最近的火爆,有3大原因。


首先,当然是因为新盘便宜。


联投东方3期的备案均价为4.6万/平,而新世界松风明月的备案均价则在5万/平,这个价格,对于想要在深圳西部置业的刚需来说,还是相当有亲和力。


其次,是因为松岗最近新盘集中入市。


松岗从2018年到2020年,整整两年都未有新盘入市,然而近两个月内竟迎来3个新盘集中入市。


新房供应的激增,也将这个默默无闻的片区一下推进了广大购房者的视线。


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更重要的是,新盘价格有倒挂。


联投东方3期的备案均价为4.6万/平,而项目旁边联投东方的1期和2期,二手房成交价已经爬上6万/平,倒挂最高已达2万/平。


据片区中介透露,这是因为联投东方自带大型商业,且房源有10~20平的赠送面积,实用率高,因此成交均价高。


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图源诸葛找房


再加上松岗离沙井就2个地铁站的距离,对于眼红大空港规划又买不到沙井的刚需,新房与沙井同样价位的松岗,也就成为了他们的选择。


松岗两大网红新盘,长啥样?


分析完松岗“爆红”的原因,是时候实探下最近入市的两个热盘。


首先得分享下南方楼事在松岗实探完的感受:松岗有非常浓重的深圳西部style,地段偏远、厂房民房遍地,而且产业规划与配套也是硬伤。


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不过,自住还是舒服的。


先来看今天售罄的新盘。


新世界松风明月位于地铁11号线地铁6号线的交汇站——松岗站附近。


一出地铁站,视野开阔:


左边是宽广的宝安大道,道路一侧是建于2017年的次新房松河瑞园,右边则是两个大型统建楼小区:沙浦二村御景城、御溪城。


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从松岗站步行至新世界松风明月,步行距离为800米左右,途中会经过上述两个统建楼小区,还会经过松岗文化艺术中心,中心宽敞的空间给人的感觉挺舒适。


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正在施工的松风明月目测已出地面约5层,项目与松岗实验学校只隔着一片空地,据现场的保安介绍,该空地将会建成一个广场,直通学校。


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走了一圈下来,可以感觉到松风明月周边人气并不旺盛,人行道绿化欠打理,路上车辆、行人稀疏,只有在交通高峰时间段人气才稍微旺盛。


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松风明月周边道路情况(工作日上午)


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松风明月周边道路情况(工作日高峰时间段)


商业方面,周边只有统建楼与商品房小区的底商,仅能满足日常所需。不过项目规划建设大型商业,因此日后这个问题将会改善。


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总的来说,新世界松风明月虽然靠地铁站,但周边除了一个大型商品房小区,剩下的都是大体量的统建楼小区,且建筑密度低。


虽然视野开阔,但因为配套与产业都较少,松风明月周边比较安静(也可以说是有点“荒”)。


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相比之下,身处松岗中心地带的联投东方3期则是另一番景象。


项目的进度本身比松风明月快许多,且体量更大,新房出地面目测15层以上。


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同时,联投东方1、2期在2012与2013年就已入市,且已经是成熟的居住区。


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虽然联投东方3期不通地铁,轨道交通不如松风明月方便,但实际上项目地处松岗中心地带,生活气息浓重许多,且配套齐全。


项目周边的沿街商铺种类齐全,附近除了联投自带的大型购物商场联投东方PARK,还有松岗天虹,周边2公里范围内还有松岗第二小学、松岗体育中心和松岗中学。


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这里也要提一提片区内与两盘同期入市的满京华云著华庭


比起松风明月和联投东方,满京华云著人气逊色不少,主要原因是位置实在不好。


同处偏远的松岗,松风明月的优势是轨道交通,联投东方则有完善配套,但满京华云著既远离地铁又被厂房民房包围,而且与东莞仅一步之遥,因此,人气便在三大盘中败下阵来。


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住松岗,啥感觉?


近前海、腾讯企鹅岛、大空港规划,近几年,宝安靠着“三条大腿”扶摇而上,成为部分购房者们争抢的潜力股。


然而,同在宝安的松岗片区却一直游离在大众感知之外,此前一直没新盘入市是一个原因,地段偏远、产业规划与配套相对落后也是这里的硬伤。


实探完松岗的居住区后,南方楼事平心而论:松岗,起码在5年内,都仍会是“小透明”+西部刚需洼地。


只有等沙井大空港发展起来后,这里才有可能因承接沙井的外溢需求而有较大前景。


01松岗:一脚在深圳,一脚在东莞


松岗给人的第一印象,就是远。


地理位置上,这里位于11号线倒数第二个站,比沙井还要靠西,与东莞长安只是咫尺之遥。


光是到宝安中心,地铁就要40分钟,更别提到深圳市中心。


南方楼事的松岗本地朋友就曾自我调侃:“在松岗叫个外卖,APP有时甚至会自动定位到东莞去……”


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松岗与东莞相对位置一览


除此之外,松岗给人的第二个感觉就是深圳西部熟悉的味道:旧且配套少。


一方面,片区建面落后,旧厂房多,统建楼与农民房密集杂乱。


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另一方面,这里的商业配套也较少,成规模的商业,只有联投东方park和松岗天虹。


除此之外,松岗本地人常去的商业,还有公明的大仟里与东莞长安的万达广场……


公立教育资源方面,假如在沙井、福永、沙井与西乡四片区的中学中作比较,松岗中学的整体水平还算靠前。


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根据家长帮工作站统的2018年全市公立学校中考成绩,松岗中学的排名在全市前二十。


但刨去松岗中学,松岗的公立教育资源乏善可陈。


02西部刚需自住区


松岗目前楼龄较新的二手房大致分布在107国道的东西两侧。


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中海西岸华府紧邻新盘新世界松风明月,是建设时间在2006~2007年之间的大社区,自成一体,加起来近5000户。


社区内部大园林,且宜居。


项目靠近松岗地铁站,同时也紧邻京港澳高速,部分户型会受噪音干扰。


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紧靠107国道的满京华云著是2016年建成的次新房,先前入市的一二期有1000多户。


小区的定位是生活艺术综合体,建筑崭新且有设计感,街区内有大量艺术类建筑,居住感觉很不错。


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但是小区不通地铁,周边多厂房民房,还已经位于东莞边陲,地段实在偏远。


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满京华云著区位图,北边过了东宝河就差不多到东莞了。


距离满京华云著近2公里的宏发君域,建成于2012年,也是自成一体大社区,生活配套齐全,周围都是厂房民房,不过6号线溪头站在500米以内。


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位于107国道东边的联投东方一二期,在2010到2012年之间落成,户型使用率高,社区大且有自持大型商业。


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同时,小区还位于松岗中心区,市政教育商业配套一应俱全,若是在附近工作或者本地自住,体验感会很好。


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但是项目不通地铁,门口的东方大道车流量也很大,开车出行就容易塞车。


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很明显,松岗目前楼龄较新的住宅二手房,都比较适合本地人居住,要想承接外部的居住需求,还是会受到交通与配套因素的制约。


但有一说一,这些小区,自住都会很舒服。


03松岗:短期想涨不容易


但凡在近期买了松岗两新盘的购房者,肯定会思考一个问题:松岗前景怎么样?


实探并仔细了解完规划后,南方楼事想说一句:松岗,短期想涨不容易。


片区房价的潜力,大概可以分为地段、配套与规划与三个维度,而从这三个维度看,松岗都处于弱势。


如前所述,松岗的位置,已经位于宝安乃至深圳西部边陲,很难与深圳核心地区联动。


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而且这里规模化商业少、公立教育资源也一般,而且建面旧、厂房农民房云集。


片区的城市发展,主要还是依赖未来的旧改,尽管各式旧改未来能供应部分住宅与新兴厂房,目前片区内也有较多产业园,但响亮如大空港、科学城的产业规划,松岗是欠缺的。


根据2020年10月14日官方发布的《深圳市宝安区重大项目“十四五”规划(征求意见稿)》,提及松岗的只有107科技创新走廊中的两处道路工程。


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图源《深圳市宝安区重大项目“十四五”规划(征求意见稿)》。


片区内目前已基本交付的大型旧改项目,是由满京华操刀的沙浦工业区旧改,项目如今已经建造成为大型商业综合体,承接了松岗一直以来闻名的家具产业积淀,购房者感知度最高的则是其产品满京华云著。


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项目集合了全球家居展贸中心、艺术小镇、设计博物馆、设计SOHO、教育培训与孵化、总部办公、住宅、酒店和商业配套等多种复合业态。


从实探情况看,目前整个项目建筑风格的确颇具设计感,令人耳目一新。


但5G电商中心、设计小镇等建筑都还在初步招商,成规模需时。更何况,这里主打的家居产业,虽然实用,却难成为支柱型产业。


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因此,能够给松岗房价强有力支撑的,或许只有旁边5~10年后崛起的沙井大空港。


毕竟,松岗与沙井之间车程20分钟,在11号线上也只是3个站的距离,未来等沙井大空港发展起来,片区内部新房供应饱和后,购房需求也会顺势外溢到最近的松岗。


然而,需求外溢,谈何容易。


根据深圳市规土委在2020年12月31日发布的《深圳市存量住宅用地项目清单》,目前沙井存量未入市的项目,除了超大体量的沙井海岸城,还有中熙珑湾世界花园和恒兴御景园两个项目。


但与此同时,沙井光是草案公示的大体量旧改项目就有8个,未来一段时间内,新房供应依旧充分。


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上图来自南方楼事不完全统计,数据来源于深圳城市更新网,统计时间截止至2020年11月19日,仅供参考。(详细文档可在后台回复“旧改”获取):



更何况,松岗的新盘价格与沙井相比并无优势。


前些时间三次入市、三次日光的沙井新盘嘉富新禧,以及此前沙井入市的两个新盘清平华府与巨基四季名苑,备案均价都约5.2万/平。而松岗的松风明月与联投东方,均价则在4.6~5万/平之间。

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因此,可以推断,在未来5年内,松岗虽然能在新盘入市时迎来偶发的高人气,但在沙井的新盘供应消化完之前,松岗仍会只是独自美丽的西部刚需之地。


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信息来源:深圳市规土委发布的《深圳市存量住宅用地项目清单》;数据发布时间:2020年12月31日。


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