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不差钱? 深圳“最富城中村”旧改动了,几乎无拆迁房可卖!

“铛铛铛 铛铛铛铛...”


近日,拥有700多年历史、福田CBD脚下被誉为“深圳最富城中村”皇岗村旧改项目正式启动开拆!


集万千宠爱于一身的皇岗村,标签多到数不过来:福田CBD后花园、深圳最古老村落、“最富城中村”......


根据规划,皇岗村完成旧改后将建成福田CBD最大的综合居住社区。


近日,备受关注的深圳旧改新规——《深圳经济特区城市更新条例》正式通过,城中村通过率95%即可动工,意味着包括皇岗村在内的旧改步伐将大大提速。


在诸多利好因素的催生下,皇岗片区二手房价小幅上扬至8万+,临近小区供不应求,皇岗村里却几无拆迁房可流通!


@买进深圳实探现场,和皇岗村说一声再见。


01皇岗村旧改蓝图下一个福田南CBD


拥有700多年历史的皇岗村,由上围、下围、吉龙三个自然村组成,总面积约0.5平方公里,容纳了约10万常住人口。


该村福田街道益田路以东、金田路以西、滨河大道以南,紧邻福田CBD和深圳会展中心,与香港隔河相望,地理位置得天独厚。


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▷皇岗村旧改区位


在福田可开发用地日益紧缺的大背景下,早在10年前,旧改的触角就延伸到了这块宝地。


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不过,皇岗村旧改也并非一气呵成。自2010年前《皇岗村改造专项规划》公示后,几乎再无新进展,时间长达十年之久。


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直至近日,在实操经验丰富的旧改专家——卓越城市更新集团的参与下,皇岗村旧改终于迎来了可喜的突破。皇岗村旧改规划用地面积50.38万平,总建筑面积约200万平,分为3期开发。


旧改模式为局部拆建与环境综合整治相结合,主要拆除村民住宅、单元式住宅、多层工业厂房和部分公建设施。


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▷皇岗村改造项目规划


进度最快的是靠近皇岗地铁站的吉龙二村、皇岗五街的项目一期,已于2020年12月全面清空,旧改方已经将拆迁部分围起,个别楼栋启动开拆。而片区内的部分商家租户,已经于去年11月开始迁往皇岗村其他街道。


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未来,皇岗村项目或将建成为福田中心区最大的综合居住社区,其中包含两栋高约200米的双塔形商业建筑+8万平的广场+70万平住宅。(具体以项目最新公告为准)


建成后可提供住宅约59万平方米、商业及服务业约43万平方米、商业性办公约35.30万平方米及公共配套设施约2.48万平方米(含老年人活动中心、社区健康服务中心、社会停车场库、社区体育活动场地等)。


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▷皇岗村旧改规划总平面图


建成后的皇岗村将大变样:通过会展中心和福田CBD串联,更好地延展深圳中心区的商务功能,成为深圳中轴一面靓丽的风景线。从此前公示的示意图来看,去年12月起动工的一期组团,或将全部建成住宅。(具体以开发商公告为准)


02实探皇岗村配套齐全的宝藏之地


在皇岗村里,处处都是宝藏。除了村民自建房,还容纳了皇岗股份公司、皇岗小学、皇都广场、皇庭世纪、东方雅苑、共和世家等小区,和以村命名的皇岗公园等。


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在这里,有抚慰人心的美食,还有令人羡慕的齐全文化生活配套,例如全国首个村级博物馆、老人之家、商超肉菜市场、社区图书馆等。


从皇岗村向外望,福田CBD尽在咫尺,这将是继大冲、白石洲、大金沙之后旧改价值含金量最高的区域。


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就像当年的岗厦、白石洲一样,皇岗村也是不少深圳年轻人梦开始的地方,可见这个古老村落的包容性。



一位本地土著告诉@买进深圳,虽然他很期待片区能够有新的面貌,但皇岗村短时间内应该不会全部拆完。他初步预计,自己所居住的三期地块,最少还能住10年。



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不过,近日,深圳旧改新规的通过,城中村通过率95%即可动工,意味着包括皇岗村在内的深圳旧改步伐将大大提速。


03不差钱?村内几乎已无“拆迁房”可卖


皇岗村旧改消息传来后,有网友吃瓜:又有一批人要“一夜暴富”。但另有观点扎心道出事实:“人家不是暴富,是一直很富。”


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一语道破天机。此前,@买进深圳实探位于南山区的白石洲时,中介曾透露,白石洲旧改回迁房市场单价已经飙到约9万/平。那么旧改步伐几乎同步的皇岗村,拆迁房市场情况如何呢?周边房产中介的回应是:皇岗村几乎没有拆迁房可卖,因为村民不差钱。


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事实上,皇岗村村民并非像外界所议论的那样,通过旧改财富自由,更多是通过集体资产运营,达到长期资产升值的目的。


近日,有媒体曝光了深圳城中村集体资产榜市值,皇岗村以350亿稳居全深圳第四,名副其实的土豪村。


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去年年初,网上热议的皇岗村村民“亿元现金分红”的帖子引起广泛关注,虽然后来被辟谣:每年村民分红并没有传言那么夸张。不管具体分红多少,这些村集体分红,还是令很多人羡慕不已。业内人士透露,集体分红主要来源于皇岗村众多的自持物业经营收益。其中,最典型的案例是位于皇岗村东北侧的卓越世纪中心综合体项目,其中皇岗商务中心写字楼返还给皇岗村自持,目前也是深圳租金回报最高的商务楼宇之一。


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据公开资料显示,皇岗商务中心是深圳村集体股份中净资产价值最高的物业之一,每年持续产生租金收益或以亿计。这也正应了本段开头那句话:皇岗村村民真的不差钱。


04过去的“房价洼地”正在悄悄补涨


相比于二手房动辄10万+、15万+的福田CBD、香蜜湖,福田南片区(包括皇岗村、岗厦村、大金沙、保税区等),因城中村交错,二手房市场报价长期位列“福田洼地”。


如今,一切正在悄然发生变化。在旧改如火如荼的当下,总投资超3亿的皇岗中学重建工程也已全面动工,根据规划,将建成九年一贯制学校具有54个班的优质学校,于明年起招生。



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在旧改等利好和其他普涨因素的催生下,今年以来皇岗片区二手房均价一直在小幅上扬,目前参考均价已经达到8万+了。


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不过,得益于面积段起始值较低,目前片区二手房上车价依旧亲民。


例如与会展中心一路之隔的皇都广场,总价200万可以买到1房;高发城驰苑、皇庭世纪和皇庭彩园,也都是总价500万以内可以上车的小区。


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最值得一提的是,紧邻皇岗村旧改一期项目的皇达东方雅苑,一年以来涨幅惊人(从去年12月的7.5万/平均价到现在的10万/平)目前入手起步总价已经高达750万,供不应求。


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从市场层面看,旧改的“造富”效应,已经初步显现。不过,从历史经验来看,城市更新无不经历艰辛的谈判过程,实现更新蓝图,非一朝一夕可达。此前@买进深圳专题所分析的《深圳首批小区旧改:10年拆了7个,2个马上入市》,均折射出深圳核心区域旧改的不易,因此需要参与各方共同努力。


END


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