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来源:独角mall


“不到东门老街,就不算来过深圳。”

 

晚明始,东门老街一直是方圆数十里著名的商业墟市。东门对于深圳,正如北京路之于广州,南京路之于上海。


东门,更难了!


然而,搜索“深圳东门”,落寞、生意惨淡,诸类字眼映入眼帘。


东门,更难了!

来源:今日头条


昔日人烟鼎沸的游乐场,今日荒凉的湖泊,湖上还漂浮着些许树叶。


东门,更难了!

来源:独角Mall实拍


有着400年历史,“全国十大步行街”之一的深圳东门商业街,如今怎么了?

 

仍以中低端业态为主

喇叭分贝8、90

远超人能接受的噪音分贝数


东门,更难了!

01

清仓甩卖

29、39元叫卖声此起彼伏


在东门老街,亘古不变的就是“最后3天,撤场清仓。”

 

无论什么时候来,总有店铺在清仓甩卖。


东门,更难了!

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铁打的清仓折扣,流水的消费者。

 

全场1折、2折,29、39元,不绝于耳。


东门,更难了!

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甚至,喇叭分贝高达8、90,其实已经超过人的舒服分贝数。


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来源:分贝测试仪


长期在这样的环境下,对听觉是有损伤的。 


东门,更难了!

02

东门町小吃街:

10元30串 买三送一


小吃街的折扣,与服饰店不相上下。

 

街上的人气,也会比大街上多一些。


东门,更难了!

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说着“不吃不吃,就逛逛”的鹅、福贵、一刀立刻打脸,一人点了一份花甲粉。

 

东门,更难了!

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东门,更难了!

03

门店租金最高的八哥酸辣粉

门口坐满了人嗦粉


1996年,80多岁的杜老板花700多万元买下这处30平方米的铺头,“当时这笔钱在老家可以起两百多幢两层的楼了”。


东门,更难了!

来源:南方日报


有了先见之明的杜老板,30平方米的店铺如今已然是门店租金最高之一。

 

24年不变的品质使得“八哥酸辣粉”成为东门美食招牌。

 

如今的八哥酸辣粉,门口依旧熙熙攘攘。


东门,更难了!

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要先买单拿号,然后拿着订单取餐,坐下嗦粉。一溜儿的流程,马虎不得。

 

门口没有桌子,长凳却坐满了人,人手捧着一碗粉。


东门,更难了!

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东门街道上,人气尚可。

 

那和东门紧挨着的太阳广场、DDM mall,人气如何?

 

东门,更难了!

04

太阳广场:

人气一般

通道挤满1折衣服


太阳广场的一楼美妆品牌不乏有兰芝、理肤泉、欧莱雅、倩碧这样的大牌。


东门,更难了!

来源:太阳广场官方公众号


但是冰火两重天,人气远不如东门街区。


东门,更难了!

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形如仓库,堆积大量囤货,一折的衣服挤满了通道。


东门,更难了!

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2楼以上,店员比顾客都多。

 

东门,更难了!

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东门,更难了!

05

DDM mall:

人气不错 层高压抑 


娱乐城人气不错,然而层高过低,给人一种逼仄感。


东门,更难了!

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施工状态的店铺,掉了字的汉堡王。这未免也太不用心了!


东门,更难了!

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除此之外,鹅发现,东门步行街有以下特点:


1、茂业百货的运营管理优于太阳广场。


从同样一楼美妆的品牌上来说,茂业的美妆品牌优于太阳广场。


东门,更难了!

茂业百货一楼的美妆品牌


太阳广场的货品摆放较为杂乱,而茂业百货的运营管理更为与时俱进。


2、东门街上与购物中心冰火两重天。


东门街上有不少人,然而商场内相对较为冷清。


低廉的价格、实惠的物件,吸引人们逛东门街区,然而想要吸引人进入东门的商场内,似乎难度比较大。


如何把街区上的人流量转化为商场的客流量,还需要后来的运营者进行思考。


3、DDM mall是东门唯一一家重娱乐的商业。


同为兆邦基旗下的商业,东门町以美食餐饮为主,于2015年获评为“中国特色商业街”。


东门,更难了!


而DDM mall前身是深圳百货大楼,商业裙楼空置近二十年,直到后来因“东进战略”及罗湖区国际消费中心的定位,深圳百货大楼重新被更新改造,并更名为现在的DDM mall。


DDM mall更注重游戏、娱乐化,是目前东门唯一一家注重娱乐化的商业。

 

罗湖东门是商业竞争的一片红海,娱乐业态较为匮乏,有了DDM mall和东门町联手,将会吸引不少人气。


东门之难上加难

内忧外患 诸多前因


内部之患:


1、疫情之下,难逃厄运。


一场疫情下来,商铺王老板说:“十多家精品店现在只剩四五家。有些人只撑到了4月份。还在坚守着的,都是靠着老顾客帮衬,每天都在亏本。”


疫情期间,偌大的东门,只有71家还坚挺着。


东门,更难了!


东门,更难了!

来源:百度贴吧


2、交通拥挤、停车较困难、环境略显老旧。

 

东门商圈的整体布局都较为稠密,不少商城内部,通道狭窄,购物环境不佳,建筑略显老旧,削减了顾客的购物欲望。

 

3、租金高昂,在线劝退。

 

根据CREIS中指数据,2020年,东门租金为75/㎡/天,与其他城市的步行街相比,高昂的租金遥遥领先。


东门,更难了!

来源:中指数据


高昂的铺位租金,意味着需要庞大的人流来支撑。

 

背负高昂的租金,不少店家只能先退为敬。

 

外部之忧:

 

1、越来越多的现代高端商圈不断崛起,昔日东门商圈一家称雄的荣光不复存在。

 

1990年10月8日,中国内地第一家麦当劳——光华餐厅在深圳市罗湖区东门商业步行街开业。

 

开业当天排队的人从二层一直排到外面的大马路,餐厅当天营业额创下全球麦当劳单店单天营业额最高纪录——46万元。


东门,更难了!

来源:1990年国内首家麦当劳开业


如今的麦当劳,遍地开花。早已不是稀奇的物种。

 

况且如今,老东门的名气,渐渐比不上新建成的购物广场,那些体现着新一代年轻人的潮流的地方,壹方城,皇庭广场,深业上城等。


既有主打奢侈品的城市级购物中心万象城,有主打轻奢时尚的金光华、kkmall、太阳百货、茂业百货,也有主打年轻潮流的1234space......


东门仍有其独有价值

华侨城会是它的救星吗?


虽说东门前路困境重重,但它仍然有其不可替代性:

 

1、400多年的历史传承。

 

东门的历史由来已久。

 

明代年间,老街附近相继出现赤勘村、罗湖村、隔塘村、湖贝村、向西村、黄贝岭和南塘村,而后共同创立深圳墟。


东门,更难了!

来源:独角Mall实拍


深圳也由此得名。从太阳广场到东门茂业百货为最核心地段,形成了全国面积最大的商业步行街,在相当一段时间内,是引领全国时尚的标志商圈。

 

昔日荣光,弃之可惜。

 

况且对于很多人而言,东门是回忆,承载着很多人的童年。

 

2、在购物中心、街区阻隔的深圳是例外,东门,集中购物商场、街区于一身。

 

深圳的街区、商场大多是分隔开来。东门,独树一帜,把购物中心、街区融为一体,有效提高了整体客流量和品牌曝光量。

 

3、华侨城即将改造东门。

 

2019年12月19日,华侨城宣布,已正式签约深圳东门老街改造运营项目,将导入“文化+旅游+城镇化”模式。


东门,更难了!

来源:观点地产网


双方将实施推进“内部提升改造+外围拓展补板”计划,统筹东门步行街与周边资源,共同进行东门片区升级改造。

 

此次对东门的改造将会是一次大换血,但是东门历史遗留已久的问题将会对东门改造一定的阻力。


虽然疫情之下,改造进程放缓。但是在华侨城的改造下,让人期待罗湖升级版“欢乐海岸”的全貌。


对于东门的改造,来日可期。

 

相信未来的东门,一定能让人耳目一新!


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