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沈阳新房销量创“五年最低”,2021真的要“触顶横盘”了?

原标题:沈阳新房销量创“五年最低”,2021真的要“触顶横盘”了?

沈阳新房销量创“五年最低”,2021真的要“触顶横盘”了?

2020年本应是沈阳房地产行业全面发力的一年,结果受各种因素影响,最终,沈阳商品住宅市场销售面积定格在了1186.02万方上,创造沈阳2016年以来沈阳商品住宅销售面积新低。

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11万套,这个数据,可还好?

瑞达思最新数据显示,2020年,沈阳商品住宅成交1186.02万平,成交11.1万套。同比2019年,成交面积下降26.3%,成交套数下降28.2%,成交金额下降16.1%。

这个数据意味着什么?

单纯来看,这说明虽然成交面积、套数、金额都有所下降,但成交金额降幅最低,这也意味着,沈阳虽然房子卖的少了,但是房价依旧在涨。

但如果联合过去几年的数据,我们就会发现,2020年的成交面积,仅略高于2014、2015年,是2016年以来的最低成绩。

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回顾过去7年沈阳商品住宅市场的销售数据,2014年成交面积最低,当年成交面积约1038万方,次年(2015年)有所回暖,成交面积1162.8万方,与2020年“不相上下”,2016年至今,这是“最差成绩单”了。

这样来看,2020年的沈阳,虽然全年都洋溢着“创新高”、“再突破”,但“五年新低”这个数据,真的谈不上“漂亮”。

但如果从房价来看,2014年至今,七年间,沈阳房价终于“历史性”的实现了“均价翻倍”。2014年,沈阳商品住宅成交价还在“六字头”徘徊,2019年,沈阳商品住宅成交均价终于破万,到了2020年,终于实现了“翻倍”,与成交量形成了鲜明的对比。

量跌价涨 ,沈阳到底“啥行情”?

沈阳商品住宅数据呈现典型的“量跌价涨”状态,这也意味着沈阳,可能真的要进入到下一个“抛物线”阶段了。

成交面积方面,2020年沈阳商品住宅销量骤降,实际上是受多方因素影响的。一方面,二手房限售、限购、商业贷款等政策,均对市场成交产生了直接影响。实际上,除了直观影响之外,这一系列的紧缩政策和市场大环境也严重影响了购房者的置业信心,多重因素的共同作用下,导致市场“被迫”进入了成交低迷阶段。

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房价方面,沈阳2020年房价虽然综合看涨,但实际上,“普涨”的阶段已经过去,浑南市场“冷热不均”的现象进一步深化,即使在top10板块中,涨幅不均的现象也已经十分明显了。

综合房价与销量,不难看出,沈阳集中补涨的脚步正在逐步离我们远去,价格持续上扬,购买力“难以为继”的现象日趋明显,即使没有外力因素影响,沈阳这波涨价的势头,也已经初现疲态了。

事实上,如果综合土地价格就能看出,沈阳多个板块土地价格与早期房价持平已经成为常态,地价“倒逼”房价上扬的现象已经初现端倪。2020年为了抑制这种现象发生,沈阳土地“限价”政策进一步紧缩,但早期被“疯抢”的土地成本仍然较高,这一波土地将持续影响2021年房价。

综合来看,短期内,沈阳市场量跌价涨的现象还会持续,只是“越新越贵”的现象会越来越明显,至于这种“贵”和“涨价”能够为投资者带来多少收益,还有待市场考量。

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冷热不均,豪宅“后劲”更大

综合来看,沈阳九区榜单中,销冠易主,沈北重回“老大”位置,可见在市场整体趋涨的情况下,刚需被进一步挤压,沈北低总价房源被集中消化,成就了2020年的“刚需之王”。

此外,需要注意的是,与2019年相比,板块排行变化较大,会展、满融等板块异军突起,跃居板块排行top10,部分传统热销板块这次反而榜上无名。出现这种现象,一方面是因为受板块土地储备、新增供应等客观因素影响,另一方面,也是因为购房者置业心态出现变化。

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而从九区套均总价的涨幅来看,纯高端豪宅的增值能力最强,刚需产品虽然也在跟涨,但实际增值能力最弱。这一点,从沈河、沈北“双沈”套均总价差距被进一步拉大就可见一斑。

从数据来看,2020年,沈河区套均成交总价突破277万/套,与2019年178.9万/套相比,套均总价涨幅约达54.8%,远超其他区域。

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从板块来看,入榜的全运板块套均总价约达230万/套,与2019年相比,涨幅约达22.5%是板块排行中涨幅最高的板块之一。

不难看出,沈河作为老牌豪宅区域,虽然涨幅强劲,但受限于供应不足,未能在板块排行中有所斩获,而兼具豪宅圈层潜质与新增供应的新市府板块则成了2020年新房“量价齐红”的“大赢家”。

综合来看,2020年沈阳豪宅板块“后劲儿”最足,刚需板块虽然销量喜人,但实际增值能力有所不足,可以说市场“两极分化”的现象日趋明显,未来,这种差距将随着城市发展而进一步扩大。

2021“真豪宅”才能“真火爆”

综合沈阳其他商品住宅销售数据与土地市场数据来看,2021年,仅一季度可能就会有大量纯新盘开盘或是开放售楼处。而从目前笔者得到的规划来看,多数楼盘虽然均打出了“豪宅”的理念,但实际产品力并没有实现突破。

未来,沈阳极有可能从过去的“刚需扎堆”变为“改善扎堆”,而在高总价的影响下,如果不能求新求变,打出差异化,2021年,房企可能会面临一场“近身肉搏”。也正因如此,预计一季度沈阳新房价格、销量可能均难以重现2020年“金三银四”的辉煌,甚至可能出现小幅波动,部分特价房等优惠极有可能“重出江湖”。

而在这样的市场环境下,对于刚需购房者而言,可谓是出手的“绝佳时机”,虽然此时的特价房源难以出现“楼王”等理想房源,但对于自住型购房者而言,适合自己就是最好的选择了。

但是对于投资者而言,当前沈阳的市场环境,即使一季度实现量价企稳,但短期内价格持续飙升的可能性也不大。在城市多数房源套均总价过百万的当下,出手还需谨慎计算回报率。

文|晓思

编辑|雨薇

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