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深圳最严楼市新政下,润玺开盘了。


无数购房者为获得入场券,暗自开启冒险之旅。


只为获得一个购房资格。


从开始认筹到昨天选房结束,“润玺豪宅业主借名买房”都成为焦点。


豪宅业主们为了找到代持人,挖遍亲戚、朋友、员工......


殊不知,这里边风险重重。


润玺选房现场,有投资客因为持有方反口加价弃选;

豪宅涨了500万,持有房产人毁约并把房子抵押;

还有人因为借名买房,和亲人反目成仇......


对于借名买房大家可能会忽略的几个点,下面给大家说清楚。


站在风口浪尖的“借名买房”


买房这件事,似乎进入了一个慌乱的时期,以前大家熟知的买房步骤和套路统统失灵了。


今年连续15个楼盘“日光”,教会了购房者如何应对热点盘突然的到来。


润玺的入市更是让大家收获了一些“经验”,比如通借名买房获得购房资格。


1.借名买房,只为赚500万?


从诚意登记开始,购房者们就开始“上跳下窜”找名额。


这其中,借名买房成为最优解。


房地产律师也忍不住吐槽,为解答借名买房、代持协议等忙得焦头烂额。

涨500万遭抵押,亲人反目成仇,代持买房有多惨?


图源微博


置换刚需也忍不住跳出来倒苦水。

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另一边的“无房人士”,同样也在抱怨。


大家品一品这凡言凡语。


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可以说,润玺入市几天,这群人就火了几天。


昨天每日经济新闻的报道“有上市公司高管找人代持摇中三个号”,更是直接把借名买房推上风口浪尖。


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一时间,全国各大媒体、大V争相报道、点评。借名买房这个灰色交易空间,被曝光在大众面前。


大家都认定,买润玺的是一股股部队在作战……

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而吸引这些“无房人士”的有一个原因很关键:华润城倒挂明显。


更有媒体言之凿凿:买到相当于赚到400-1000万。


光是看这个数据,投资客就兴奋起来了。


内心的OS大概是:“躺赚啊!搞它!”


于是就出现了以上疯狂的现象。

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2.买到就赚500万?有点难。


但,持有利润真的有这么“香”吗?


南方楼事简单算了一笔账。


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已知润玺交房时间在2023年12月31日前,装修时间+交楼出证时间大概需要3年时间,再加上3年限售,也就是要是有6年左右,2026年左右才能放盘。


以100㎡的户型、首付3成来举个例子。


均价13.2万/㎡,总价为1320万,首付396万,那么需要贷款924万。

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我们用等额本息来算,持有6年的贷款利息大约353万。这还没算上支出的396万首付这几年可能创造的价值,再加上19.8万的契税,保守估计成本不会低于450万。


这100㎡的户型就算卖到2000万,都没赚到500万的利润。


再回过头去看看,华润城一期在2014年开盘,均价4.5万/㎡,在中原地产官网显示最新成交房源单价在14-15万/㎡左右,6年多翻了三倍。


最新的华润城三期,2018年6月三期开盘均价8-9万/㎡,在中原地产官网显示最新成交房源单价在16-17万/㎡左右,两年多翻了近两倍。


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如果我们回顾深圳楼市历史,可以发现,真正出现大涨的时期在2015年,横盘了近3年之后,今年才大涨。


那么买了润玺之后,你有多少把握不会出现横盘,或者出现大涨?


不管是今年的楼市政策还是新盘的开盘方式、开发商的推盘节奏,相信大家都能看出来官方要增加供应、稳楼市的决定。


并且24号一口气卖出8块宅地,提前超额达成全年居住用地用地293.2公顷的目标。


据媒体报道还有个别已经开始动工,可以预见未来的住宅供应量相对会比较平稳。


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接下房价大涨的概率由此可见。


投资本身就是一场冒险,而那些借名买房的投资客更是危如累卵。


借名买房=考验人性


借名买房本是一桩“小众”生意,在发生纠纷的情况下,很多人对于房子的归属也没有概念。


归出资方还是持有方,两边的支持者不相上下。


究竟是如何,下面继续聊聊。


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所谓借名买房,也就是代持,都是用他人的名义去买房。


而借名买房多半出现在限购城市,很多失去购房资格的人就会打起小算盘。他们多半会用父母、兄妹、亲戚、闺蜜等名义购房,实则房款是自己支付。


他们大多非常信任彼此,借名的时候讲规矩、讲武德,可能还签了合同、协议。


但在上涨的房价面前,一切亲情、友情、爱情都有可能分崩离析。


当你执意要冒险,请先参考以下“血泪史”。


1.借名合伙买润玺,中签后“房票”狮子大开口


借名买房,就意味着两个人合作投资。


在合作的过程,你最有可能面临的风险就是:持有“房票”的一方会搞小动作,比如把房子偷偷卖了、或者突然反悔......


最难的是,因为房子实际没有在你的名下,就没有任何能力干扰和阻止,即便上诉到法庭,这其中也会十分复杂。


不扯远的,就说说刚刚选房结束的润玺。


昨天选房结束之后,有媒体报道称这次选房中共有83位购房者弃选,这其中除了睡过头、迟到的心大业主,还有一些是借名买房、合伙买房的人闹掰了。


某大V就在微博吐槽,好几个合伙代持的都放弃了。


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图源微博



原因也很简单,就是持有房票的人在中签之后开出天价,把借名的金主baba给吓跑了......


前后没到半个月,人性就大变,及时止损也是好的。


否则即便真的买到,漫漫岁月,谁敢保证持有方永葆初心?


2.半岛城邦房价暴涨,持有方偷偷抵押贷款


买了房子之后,最不靠谱的因素就是:房价暴涨,持有房产方反悔。


并且一旦对方涉及到债务纠纷,你作为出钱的甲方,也无理干扰。


因为产权证不是你的名字,你没有产权就意味着没有发言权。即便房子被拍卖,你拿出代持协议,也改变不了事实。


最后你不仅房都收不回,还要面前钱也拿不到的可能性。


举个例子。


有买家(实际出资方)借名买了豪宅半岛城邦,现在想要申请过户但代持方反悔,并且把房子过户到妹妹名下,还进行抵押。


买家为了过户选择仲裁,直到现在还在处理中,并且还要面临钱、房都收不回的可能性。


可见借名买房风险之大,赔了夫人又折兵。


涨500万遭抵押,亲人反目成仇,代持买房有多惨?


案件来源 广东盈科律师事务所高级合伙人张茂荣律师


有人说,已经签了合同、协议,不能成为法律依据吗?


对此,北京盈科律师事务所郑博恩律师表示,如果仅仅能证明确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,法院往往不予支持。


“在限购层次去说,近几年很多法院认为借名买房损害了社会公共利益,客观上它也损害了社会公共利益。”


这也就意味着,如果出现纠纷,法院判决很大概率上是会给房产持有方。


3.利益面前,亲情分崩离析


还有人说亲人代持没有风险。


事实是,即便亲人代持房产,也无法保证万无一失。


只要名下有房产的一方反悔,就会面临纠纷,并且面临分割财产的可能性。


为了一套房子,多少兄弟姐妹反目成仇,多少父母儿女对簿公堂


南方楼事有粉丝吐槽,自己10年前借弟弟的名在深圳买了套房子,后来因为各种情况弟弟结婚之后搬进去住了。


今年自己生意不好做,资金周转不来,就让弟弟把房子抵押出去。


这时候弟弟就不乐意了,房子有拆迁的可能性加上父母支撑,分分钟闹掰了。


郑博恩律师认为,亲属关系之间发生纠纷,即便提供购房及使用过程中产生的定金等收据,在没有书面代持协议的情况下,无法证明主张,亦无法排除双方之间存在赠与的可能。


看到这里,不知道大家有没有想起电视剧《欢乐颂》,樊胜美同样是帮哥哥付了首付,日常收入还要寄钱去补贴哥哥。


然而到最后,樊家父母包括嫂子都理所当然的认为房子就是哥哥的。


除了上边提到的例子,借名买房的风险还包括但不限于下面几个:


1.代持人“偷偷”把房子卖了。

2.代持人涉及债务纠纷,房子将被抵押。

3.代持人离婚,房产被分割。

4.亲人代持,也会面临财产分割等问题。

5.代持人去世,其继承人不了解、不承认借名之事。


4.非要以身试险,请你牢记


虽然风险大于收益,但真的有人想要通过借名买房这种方式买房,有没有什么方式可以规避风险?


郑博恩律师给出几点建议:


1.在借名买房之初,与被借名人签订书面协议,明确借名买房之实以及借名买房的原因,以此否定赠与或借款关系。


2.通过自己的银行账户支付房款,并保存好购房过程中的书面材料,特别是出资购房的凭证,以作为被借名人反悔时的证据。


3.入住后,也要保留好相关的书面材料,以证实借名人在购房后实际占有与使用登记在被借名人名下的房屋。


4.另外,向第三者披露借名人与被借名人之间的借名买房事实,避免第三人主张善意取得。



其实找人代持就意味着两个字——风险。


啥是风险?就是有可能发生,有可能不发生,一旦发生对于你来说就意味着100%的损失。


当然,你可能说我找的代持人是亲人,闺蜜,很靠谱。


但没到手的东西就不是你的,不是你的就存在不可控的风险。


当房价翻倍的时候,天晓得会发生什么。


还是那句话,不要用金钱来考验人性。


或许,6年后的润玺会诞生不少故事……


你有哪些类似的经历,留言区说出你的故事~


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