看一下日历，2020年已经快要走到尾声了，回顾今年下半年的天津楼市，两极分化是市场最显著的特点之一。
销售困难和首开售罄同时在天津楼市中上演，这出“大杂烩”背后折射了天津买房人的置业观：要么高品质，要么低总价。
这同时也代表了两个买房圈层：刚需和改善。
01
对于刚需买房人来说，自然是性价比越高越好。所以开发商为了快速回笼资金，低价入市或者推出小户型是目前看最有效的途径。这和某宝双十一大促一个道理，在房价相对较高的同板块楼盘衬托下，不买都觉得是亏了。
今年天津涌现了一大批这类新房，屡屡创造首开热销的高能场面。
比如市区的凯旋门，曾被称为天津市内“最低”上车门槛，均价24000元/平米，总价二百多万就能买，着实火了一段时间。
但是从紫樾宸府入市后，这个“最低”易主了。
△紫樾宸府沙盘图
11月15日河北区建昌道板块紫樾宸府项目首开高层和洋房，面积96、123、138平米，高层均价22000元/平米，最低18900元/平米起，洋房均价25000元/平米。据售楼处口径首开去化96套。
△紫樾宸府开盘现场
要说凭一己之力拉低整个板块“上车”门槛的项目，除了紫樾宸府，最有名气的当属海教园的龙湖天璞了。
项目加推的洋房户型只有77、89平米，单价16800元/平米左右，总价130万起，据售楼处说已经售罄。
另外，海教园的雅居乐御宾府雅玥推出10套员工更名特惠房源，单价14000元/平米起，也一抢而空。
△海教园在售新房
对于海教园来说，曾经的高端学区房定位不再，随着区域内新房数量的不断攀升，去化成为了区域的最大难题。所以，要想卖的好，卖得快只能降价，或者做小户型。
曾经均价2万多的海教园，一旦出现了单价一万多的新房，要是你，能忍住不买吗？
△中交雅郡城东春晓
再比如环城的中交雅郡城东春晓，均价16800元/平米，紧邻地铁的同时房价每平米还比同板块其他新房低一千多，8月首开之后，连续两次位居天津新房月度成交榜首，85平米小户型卖到只剩3套。
作为津南区咸水沽最便宜的房子，富力又一城一直很走量。最新推出的7期高层，面积为91、118、136、146平米，均价12000-13000元/平米，总价110万起，真的是很刚需了。
远郊中，团泊东的富力新城，一直以来都是低总价新房的“代言人”，无论是关注度还是成交量总能冲进前十，其中高层最小76平米的户型，均价7400元/平米，总价不到60万就能落户天津，吸引力杠杠的。
02
房价只要够低，就会不缺买房人，因为天津的市场一直是刚需在主导。
但是对于高端改善人群来说，居住需求不那么迫切，所以不见到足够好的项目，他们是不会出手的。
然而，不出手则已，一出手则惊人，天津格调初晴首开，总价千万以上的新房也被一抢而空，足以证明天津 “蛰伏”的高端改善人群的购买力不容小觑。
▲格调初晴实景样板区
11月6日，西青区梅江南板块格调初晴首开，推出了4栋叠拼产品，4层到顶，上叠户型为205-240㎡22套；下叠户型为189-223㎡22套
重点是开盘即售罄。
随后，11月8日，河东二号桥板块格调榴园项目首开，产品是1栋洋房，3栋高层。洋房9号楼7层到顶，户型为121㎡、131㎡、151㎡三室，均价27000元/平米；
高层23、24、27号楼29-32层到顶，户型为90㎡、99㎡、115㎡、128㎡三室，均价33000-34000元/㎡。
总共370套房，当天共计去化269套，去化率73%。
格调两个项目的销售成绩让其他开发商羡慕，但是这也是格调在天津多年深耕的品牌口碑积累。
说起天津格调，天津人是最认可的，两个项目入市的售罄和热销足以说明其品牌影响力。
格调在天津打造的项目很多，比如2004年的格调兰庭，2005年的格调故里、格调春天无一不是当年的热销红盘。
▲格调春天社区实景
到2008年的格调竹境、2010 年格调艺术领地，2014 年引爆滨海新区的格调林泉、2015年的格调绮园，2016 年的格调松间，再到2018年的格调平园。
▲格调松间社区实景
细数格调的每一个项目，都有自己的特色，都做到了品质保证，所以格调的每个项目都能畅销。
2020年，在限墅令下，格调初晴作为环内少有的超低密度叠墅产品再次成为市场宠儿；
格调榴园也是亮点颇多，紧邻地铁；园林升级、17万平米的社区中景观就占10万平米；绝大多数户型都能三开间朝南，有的甚至四开间朝南等等，一直就备受关注。
▲格调榴园“望月庭”园林景观
03
从市场层面来说，天津楼市的分化是意料之外，情理之中的事。
曾经判断市场的准则在“住房不炒”四个字的重压下不再使用，开发商们断尾求生也情有可原。
天津市场的冷，在数据中也充分体现。
从统计局公布的数据中也能看出，2019年新房同比和环比还都呈现上涨态势，而2020年天津新房价格同环比浮动都很微小，金九银十反而价格有所下降。
二手房就更不用说了，今年房价同环比都在下降。
宏观数据尚且如此，天津市场更是“流言”满天飞。
今年9月10日，一篇题为《天津房价进入下降通道：1平米降5000元、两周降价72万》的新闻报道引发舆论关注，报道称“不管是新房，还是二手房，价格下跌成为当地（天津）房地产市场的主流形态，市区内的很多楼盘，都出现了数千元/平方米的跌幅”。
在大家还在消化这个天津房价“暴跌”的新闻时，新房中介又开始传出“天津要解除限购”的消息，称“天津市发改委将要发布新政，外地无天津户籍客群，由企业统一申报，不用落户即可享受天津市民购房同等资格。”
△图片来源：网友拯救与毁灭
中介们以此为缘由宣称房价要上涨……
然而，不久之后就被证实上述传言皆不实，天津市发改委目前没有发布该类政策的计划。
无论是涨价还是降价的传闻，血拼哥都认为不应该过分相信。
天津降价传闻是个别特殊新房，而解除限购这件事，天津也不会是第一个碰触红线的城市。
那么，作为买房人，在这样如同“雾里看花”般的市场中精准定位自己的置业时机呢？
04
首选，血拼哥先说自己的结论：对于刚需来说，今年年底前是目前来看最好的置业时机；对于改善来说，今年市区供应不少土地，等一等，或许就有惊喜等着你。
为什么说年底前是最好的刚需置业时机呢？
第一，环城四区的刚需新房供应量庞大，刚需们可选择余地非常多，加上市场越来越多的小户型、低总价新房入市，仔细挑挑能捡漏很多高性价比新房，比如上述提到的龙湖天璞、还有西青的爱情缤纷里等。
第二，年底很多开发商为了冲量、冲业绩会推出部分特价房，或者有一些优惠让利，加上天津今年金九银十也没有达到预期的销售热度，年底最后一波抓住机会，省出一辆车也不是问题。
第三，明年市场难以预测，早买早安心。明年的天津楼市血拼哥认为变数太大。一方面疫情下全国经济受创，另一方面天津土地市场成交十分不理想，明年新房供应量有所减少的情况下，官方或许也会有所动作刺激一部分落户者置业。
第四，天津房价几乎触底。血拼哥知道很多人在等待房价再次下跌。但是买涨不买跌是买房人的普遍心理，天津房价已经走入平稳期，大量的低价房入市已经将天津房价拉低，刚需们不比抱着侥幸心理等待明年房价再次下跌，能早买还是早买吧。
划重点，对于市场的判断仅为血拼哥的个人观点，如果有不同意见欢迎在评论区battle！
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