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预测远大压缩机地价8000引发众多不满?那该多少?

原标题:预测远大压缩机地价8000引发众多不满?那该多少?

11月13日, 栋察楼市发布远大压缩机地块拆除进行中的报道,在文章中,笔者指出,随着远大压缩机拆除的快速推进,当该地块进入到土地交易市场之中之时,其楼面地价或将突破8000元/建筑平方米。

稿子一发,各路网友纷纷炸锅,不满与质疑声纷纷传来。

不满源自于网友们觉得8000元/建筑平方米的价格太低了,不符合现在张士板块的实际情况了。于洪新城都7000+了,经开三环外都5000+了,怎么张士8000就到顶了么?

而质疑则更好理解一些,那就是网友觉得,怎么张士的地价就可以八千了呢?

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那么,现在的张士到底怎么样了呢?地价多少钱比较合理呢?我们一起来看一看。

☆ 周边地价对比

我们来看同张士板块所接壤的几个板块,分别为铁西老城、于洪新城、于洪广场、经开三环外。也正是张士无缝连接上述板块,张士在地理位置上,拥有不可否认的优势。

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于洪新城:随着打开的不断进入,地价逐步进入5000+、6000+、7000+的阶段,在刚刚结束的一次土拍中,于洪新城88号地块以7500元/建筑平方米的价格成交,这一价格,被业内外人士欣然接受,并没有过多的人质疑价格与土地价值的匹配度。

铁西老城:早在两年前,铁西老城已经迈入了地价万元时代,而该价格已经被市场所接受。而虽然张士归属为经济技术开发区,但是综合地铁、学区等因素,远大压缩机地块的综合质素并不低于一部分铁西老城地块,这也是为何网友们认为它的地价有望破万的原因之一。

于洪广场:由于该板块开接近饱和,已经许久没有新晋地块亮相,我们无论是在横向还是纵向,都无法寻找到具有对比意义的地块,所以,此次我们暂不将于洪广场板块的土地与张士进行对比。

☆ 主城化之下的土地红利

一个板块的土地价值,同该板块的自身质素是无法剥离的。

就如上文所述,虽然张士隶属于经济技术开发区,但是,从起地理位置与目前发展态势来看,张士更像是铁西主城,甚至当业内外在讨论经开时,已经自动把张士算作主城,大家口中的经开,便是指经开三环外。

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张士的主城化之所以受到认可,是多方面因素所决定的。交通、教育、配套等因素的不断成熟,成为了在地理位置这一先天优势之下,张士跻身主城的强大助力。

上图为富禹·盛京学府所配件的应昌小学大明湖校区,已经正式开学,同时,板块内的勋望、杏坛等知名学府也已经投入使用。成为了铁西区目前唯一的重点双学区板块,甚至铁西老城,也无法避免的没有双热门学区的尴尬,被张士首先化解。交通方面,不仅地铁一号线直达板块核心,沈辽路快速路的开通与二环快速路交相辉映,双快速路助力板块顺畅路网。而随着众多项目的交付,张士板块的配套也随之提升,如今,日常生活的基本需求均能够在板块内实现。

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☆ 在售项目情况

讨论地价,永远不能脱离在售项目。在售项目的产品与价格,对地块的价格与成交情况起着不可忽视的作用。

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目前整个张士板块处于“无房可卖”的状态,仅有富禹·盛京学府一个项目在售产品品类较全,洋房与高层均有,其他项目多已售罄,少量项目尾盘在售。富禹·盛京学府,不仅地处张士核心位置,距离地铁一号线张士站步行可达范围之内,项目更是上文所提到的难得的铁西双热点学区房,项目自建应昌小学以及划片的杏坛中学均于今年9月开学,项目一期、二期将在年底迎来首批交付,目前园区品质已经呈现。该项目可以说是即买即住的准现房,目前项目高层、洋房产品在售,高层87-113平方米,总价95万起,洋房85-142平方米,总价120万起,目前项目部分房源首付10万起。

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在后沈八条时代,沈阳土地的供地格局出现了明显的变化,为控制地价并保证土地供应量,沈阳近期供地多为三环外地价较低的地块,未来所呈现的项目,也将以刚需项目为主,如此情况之下,主城的改善项目,将会呈现出一定的断档,就如同现在的张士一样,在售房源屈指可数,但未来的土地价格的提升又成为定局。那么,抓住板块土地供应的断档期,抓住上车风口,或将是不错的选择。

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