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冷热不均!南京这个区域的买房人,竟透露出…

原标题:冷热不均!南京这个区域的买房人,竟透露出…

金九银十过后,南京目前可售新房5.5万套,其中江宁可售房源最多,超1.6万套。

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△ 截图来源南京网上房地产

其中,“黑马”大学城突然发力,5大新盘先后加推上市,一时间,板块热度高涨。

在世茂梦享家、武夷名仕园等限价盘收官后,大学城经历了一阵房荒,便立刻走上了“脱刚”之路。

目前区域内集结了8个新盘项目,并且其中有6个项目将在近期加推或公开,然而买房人对于区域南北的认可度似乎存在一些差异。

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江宁大学城的新盘以方山为界,方山以北配套比较齐全,但未来可出让宅地已经不多了;方山以南则相对发展较慢,目前还有比较多的新盘。

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在产品类型上,方山以北的项目有叠墅、洋房、高层住宅等多类型房源,整体客群更偏刚改、改善。

目前周边在售楼盘有 樾山林语、联发翡翠方山和美的建发润锦园三盘,还有 凤溪苑待上市。

樾山林语

樾山林语在售1#、2#、8-13#房源,建筑面积 123㎡、133㎡、142㎡、271㎡销许均价33681元/㎡,项目近期再加推3栋楼。

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小区内部不少楼栋都已经封顶,在做外立面的建设。

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271㎡的底跃户型比较有特色,约5.4米挑高的负一楼,全明开间设计,视觉上很开阔。

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样板间实拍如下:

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项目后期还将配备一个3层楼的 社区商业,满足社区居民日常生活所需。

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联发翡翠方山

樾山林语的对面就是联发翡翠方山,项目 现房销售,全部楼栋已经基本完工,目前在进行小区内部的园林景观设计和各项配套设施的打造。

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项目已领取全部房源销许,目前在售公安楼栋编号为1-15#、 17-26#,上叠建面约144㎡、中叠建面约156㎡、下叠建面约202㎡, 销许均价31018元/㎡,具体房源一房一价。

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户型图如下:

141㎡

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156㎡

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207㎡

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三个户型大体相似,上叠会多出一个露台,下叠有一个地下室,以下是下叠样板间实拍图,可供参考:

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▍ 美的建发润锦园

同样是 现房销售的还有 美的建发润锦园,从外围来看,小区楼栋已基本建成。

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美的建发润锦园距离上面两个项目会稍远些,不过距离 文鼎广场很近,生活方面会更加方便一些。

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△ 美的建发润锦园区位图

项目于11月11日进行了二次加推,目前还有 10套以内房源在售, 面积113、129、142㎡,销许均价30800元/㎡。

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户型图如下:

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样板间实拍如下:

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项目还剩最后 68套房源即将加推,从前期的报名、去化来看,估计报名人数不少,置业顾问表示目前每日的客户量还是比较大的,感兴趣的买房人可提前关注起来了。

▍ 凤溪苑

方山以北唯一的纯新盘—— 凤溪苑,目前已全面开始施工。

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项目由 江宁城建以8.8亿元总价拿下, 楼面地价20003元/㎡。拟建4栋高层住宅。

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凤溪苑售楼处已经接近封顶, 预计年底上市,精装高层放风3.2万/㎡,户型最小80多㎡,最大140多㎡,预计2022年交付。

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方山以北的新房均价普遍在 3-3.3万/㎡,以精装为主,部分叠墅项目毛坯交付,依托文鼎广场及社区商业,业主的生活还是比较方便的。

再来看方山以南,目前方山南部在售楼盘为 山和宸园和五矿澜悦溪山,除此之外还有 远洋G34、中海G42两个纯新盘待公开。

和宸

山和宸园不久前曾加推过216套房源,该项目为 毛坯交付,目前在售3、9、13、15、19、20、21#,户型面积为 89、104、105、139㎡,销许均价27195元/㎡。

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项目的建设进度也比较快,目前好几幢楼都已经接近封顶。

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目前售楼处有 104、105㎡两个样板间可供参观,实景图如下:

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▍ 五矿澜悦溪山

五矿澜悦溪山是五矿在方山打造的第四个山居盘,也是澜悦系列第三个盘。

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项目紧靠山和宸园,走在售楼处内就能看见隔壁在建的楼栋。

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五矿澜悦溪山在售4、5、8#号楼房源,建筑面积约 96、107、127㎡,精装交付, 销许均价30645元/㎡

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项目建设进度也很快,不少楼栋上已经贴上了“封顶大吉”的字样。

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户型图及107㎡实拍样板间如下:

96㎡ 三室两厅一卫

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107㎡ 三室两厅两卫

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127㎡ 四室两厅两卫

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五矿澜悦溪山预计 最快1月加推1、2号楼,约144套房源,价格对比前期 均价将有小幅上涨。

▍ 远洋G34、中海G42

在五矿澜悦溪山的对面,是远洋G34和中海G42两幅地块,两个项目的售楼处正在建设中。

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远洋G34将打造5栋多层和19栋高层及商业等相关配套设施, 未来毛坯房限价27195元/㎡。

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中海G42拟建34栋多层住宅及相关配套设施, 未来毛坯房限价27195元/㎡。

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如果明年中海、远洋这两个项目上市,价格应该会和山和宸园、五矿澜悦溪山差距不大,或会略高一些。

然而,根据现场买房人的反馈来看,不少人还是觉得方山南的的价格偏贵,对比方山北部来看,价格优势不明显,性价比不高。

从目前来看,买房人对方山南的认可度不如方山北部,因缺乏成熟配套,区域整体还没有完全成形,所以这边的项目在销售上会有些难度。

不过好消息是,被四个项目包围着的 大学城G99项目,预计于 今年年底正式开始建设, 预计3年完工,总建筑面积约6.5万方。根据置业顾问介绍,该商业体未来将引入 景枫操盘。

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从目前来看,虽然已经围上围挡,但还没有施工痕迹。不过该商业体对于方山南部的业主而言,是非常重磅的利好了。

目前整个大学城板块,主要的商业配套还是 文鼎广场,除此之外,去百家湖和上秦淮都比较近,可就近选择 景枫、金鹰和砂之船等商业体。

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交通方面,区域内仅有一条 1号线,对于距离地铁比较远的项目,出行对公交车的依靠会比较大。

教育方面, 东山外国语分校南京市齐武路小学、南京外国语学校方山小学、南京晓庄学院实验小学、力小分校等都是未来区域发展不可缺少的优质教育资源。

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二手房方面,根据链家数据显示,江宁大学城10月参考价为 25286元/㎡

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以弘景大道为线,东侧的小区挂牌均价主要集中在 2.5-3.5万/㎡左右,西侧的别墅区挂牌均价主要集中在 3.5-4万/㎡

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可见,目前区域内还没有明显的二手房倒挂情况,投资客也比较少,多数人是买房来自住。

并且,从我和置业顾问的交谈中也得知,目前大学城板块内的新盘客户主要以地缘客、有自住需求的客户为主,也有周边板块如东山、科学园等目前陷入房荒的区域客户。

但这类客群毕竟有限,在几波集中的选购之后,后续的去化将会比较缓慢。

而根据目前的去化情况来看,南冷北热是目前大学城板块的主旋律,方山北部的项目因为享有更加完善的配套,同时价格也并没有和南部相差太大,所以去化相对较好。

不过也不必对方山南太失望,大学城呈向南发展的趋势,并且G99商业体即将开始建设,未来也将会是区域的一大助力。所以,就把一切交给时间吧。

板块
城北 vx20160923
河西 zxYYZ012
江宁 njlsgc01
江北 njlsgc008
njlsgc007
njlsgc007
njlsgc01
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