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昔日地王“下凡尘”!变身高性价比楼盘 刷新区域最低上车门槛

原标题:昔日地王“下凡尘”!变身高性价比楼盘 刷新区域最低上车门槛

2016年,正是天津楼市狂奔的时代。

根据房地产研究机构发布的年报显示:2016年全市新建商品住宅和二手私产住宅分别成交234264套、188751套,成交量分别比上一年增长75%、51%;成交均价分别为13662元/平米、12354元/平米,相较上一年涨幅分别为16%、19%,当年创历史最高纪录。

在这种狂热的氛围下,房企是很难置身事外,做个冷静的旁观者的,出于战略布局的考量及强烈的补仓意愿,房企拿地时往往也会头脑发热,有些不计成本。

而在原有市场周期下,房企即便拍出地王,也基本都能在大行情中解套。但熟料,此轮调控远远超出了从业者当时的预期,楼市正在进入再也回不到从前的“新常态”。

没了“大风起兮”,地王自然也就难再“飞扬”。

于是乎,看清形势的房企们,也就不再抱有幻想、重新审视自己。

这不,就近就有一个曾经的地王项目,从拿地至今已有4年之久,这4年时间里,周期轮动,政策之靴落地无数,如今项目也重新出发,这一次它能成功赢得买房人的心吗?

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2016年堪称有史以来最大的地王年,全年诞生超过350宗单、总价地王,绝大部分都分布在一二线热点城市,其中杭州、南京、天津、上海等市的地王成交总价约超过了800亿。

天津,更是将地王热度传导至2017年,粗略统计,2016年-2017年诞生地王为25宗,综合单价最高位49018元/㎡,折合纯住宅单价56000元/㎡左右,总价最高为102亿元。

遥想当年,天津上演了一个又一个“地王”角逐与较量。

就河北区而言,两年之间先后诞生了三个地王,合计成交总价85.7亿元。

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匆匆4年时间,河北区的这3个地王现状如何呢?

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先直接上结论:除了中冶德贤华府早先入市外,紫樾宸府、天房御河桃源都是沉寂了3-4年左右才露头。

今天我们重点要说就是紫樾宸府,2016年,津北建(挂)2016-037号地块迎来摘牌,23家房企到场竞拍,数量创下历史之最。最终,外来房企隆基泰和经过数十轮的厮杀,以16.5亿元总价,溢价率152.3%的溢价率竞得,纯住宅楼面价24557元/平米,抢下了河北区建昌道地块,这个价格基本相当于他旁边的二手房春和景明的售价,并登上了当时河北区新地王的宝座,一时间也让“黑马”隆基泰和一时风头无两。

2017年,地块案名亮相,为”紫金府”,并且隆基泰和马上就放出了“风声”,声称这个项目,单价要做到40000元/平米,同时,2017年项目就计划要首开,并且已经进入验资升级阶段,高层验资60万,验房验资100万。

然而,2017年之后在调控政策之下天津市场昂扬的涨势回落拉平,这个立志4万+的项目,开盘时间一拖再拖,后来又改了规划,最后连售楼处都关门了,还屡屡传出项目要转让,自此之后,就栽倒在泥潭里。

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这一别,就是4年,紫金府变身为紫宸樾府,项目售楼处11月1日开放,“变身”后的紫宸樾府有何亮点呢?

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先从产品来看。

项目整体占地面积约2.75万平米,其中地上建筑面积约6.73万平米,绿化率40%,容积率仅2.44。

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项目共规划了9栋住宅楼,包括4栋28-31层到顶高层、4栋10层到顶小高层,还有1栋6层到顶洋房,共计554套房源。

目前,从现场情况来看,3、4、5、8号楼即将封顶,准现房在售。

高层,主力户型有85平米、125平米、137平米,出房率75%;小高层户型约137平米,出房率83%;洋房户型最大,约155平米,出房率83%;两梯四户;项目整体预计2022年9月交房。

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该户型南北通透全明设计,三面宽南向采光,视野开阔;客厅南向设置,横向开间达到6.3米,挑高3.5米,这是市区高层项目中比较少见的,这也是项目实力圈粉的重要因素之一。

另外,值得一提的是,上图中粉色的部分墙体为非承重墙,可以拆改,可两居或三居选择, 满足两口之家、三室同堂的居住需求。

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该户型南北通透;明厨明卫;主卧室带独立卫生间,保证业主私密性;进门处玄关设计可以满足收纳需求;独立阳台,并配有上下水,可以安放洗机器。

同样,粉色区域墙体为非承重墙,可拆改,可两居或三居选择,满足两口之家、三室同堂的居住需求。

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三面朝南;全明户型;主卧带独立卫生间;进门处玄关设计;客厅横向开间宽度达到7.4,整体动线合理,户型居住舒适度很高。

再来看看周边配套。

对于“地铁一响,黄金万两”的金句想必大家都听过不少,地铁的建设除了为市民带来便利之外,还能在很大程度上对房价起到积极作用。

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该项目最大的一个优势就是距离地铁5号线建昌道站近在迟尺;与此同时,距离地铁6号线金钟河大街站也不远,直线距离不到1公里。

从沙盘图上显示,项目2号楼的商业位置即有地铁5号线建昌道站出入口,同时连接社区地库,业主可经由专属通道经过地下大堂乘坐电梯直接入户,不受天气环境影响。待项目交付后,业主可实现无缝对接的出行。

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另外,公交车站春和景明站、春和仁居站、群芳路站等也在周边步行可达到的范围内,无车一族也没有出行困扰。

就教育配套而言,项目西南侧紧邻河北区第二实验小学,直线距离约300米;1.5公里外有红光中学;项目本身还将自建一所面积约5200平米的幼儿园,据销售透露,幼儿园性质为公办。

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从营销中心出来之后,血拼哥还去了工地周边,紫宸樾府项目周边城市界面稍差,一侧的道路为大片待开发地块,墙体早已斑驳脱落。

据售楼员介绍,这片空地整体均属于建昌道地块,而紫宸樾府项目仅为建昌道地块中的其中一个子地块,未来还有将近15宗地块待出让,也就是还将有15个项目拔地而起,如此来看,未来体量不小。

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生活配套而言,周边商业配套比较不完善,一些门脸和底商多为汽车配件、汽车美容修理、五金配件等,偶尔有一些等同于沙县等级的餐饮店,大型商业配套更是缺失,距离配套完善的北宁商圈、北站商圈等还有4公里左右。

最后,对于购房者最关注的价格,据售楼员介绍,高层均价23000-24000元/平米,洋房均价26000-27000元/平米。

3年前放风价约在40000元/平米,如今23000-27000元/平米,对比该项目24557元/平米,开发商真的是贴地飞行了……

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对于紫宸樾府目前公布的销售价格,血拼哥认为,对比3年前,这个价格已经相当理性及友好了,这一次或许会得到市场及购房者的认可。

这样预判的原因——价格!价格!还是价格!

没有卖不出去的房子,只有不合适的价格!为什么这么说,我们先看看这几年河北区的成交量,2017年新房成交21万平米,2018年腰斩到11万平米,2019年又减少到10万平米。

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再看看今年的数据,根据中指院数据统计,2020年1月-9月,河北区新房成交面积仅仅4.2万平米,是因为河北区没有购房需求,无房可卖吗?

血拼哥觉得并不是,成交量低的原因,是因为没有价格合适的房子!!!

众所周知,河北区、红桥区、河东区,买房人主要是地缘型需求,如果没有价格合适的供应,那成交量肯定趴窝。

经过梳理,目前河北区在售项目有6个,房价整体也可以分为三个阶梯。

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第一个阶梯是首创天阅海河、中冶德贤华府,这两个项目属于海河沿线板块,因占据稀缺资源的属性,自然房价在河北区处于高位,均价分别在43000元/平米、36000元/平米,再加上在售主力产品均为大户型,置业门槛不实属不低,普通的地缘改善买起来也是很费劲的。

第二个阶梯是属于河北腹地的天房天泰、天房中山路、中国铁建西派国印·禧阙这三个项目,均价29000-34000元/平米,两个天房的项目因为一些众所周知的原因,想必买房人也不敢买,西派国印·禧阙这也是个地王项目,在售小高层80-110平,均价34000-35000元/平米;洋房面积119-131平米,均价36000-38000元/平,门槛也是不低。

第三阶梯是河北区的边缘地带,中国铁建花语津郡均价28600元/平米,城投北宁公园均价29300元/平米,而紫樾宸府预售均价则创区域新低。

类比红桥区的九和府、公元大观;河东区的凯旋门,这三个项目都是区域内最低置业门槛,卖的好的原因就是——以价换量。

所以河北区也需要这样一个走量的项目承接区域内的改善需求,扩大市场声音。

紫樾宸府首先从价格上来说非常友好,再加上项目准现房呈现,地铁5号线建昌道站上盖,自建幼儿园及商业等诸多优势叠加,希望紫樾宸府能给河北区带来一些希望与好消息。

最新消息,项目二期已全面开工,验资50万排卡,即将首开,最重要的一点,据说,首开价会相当劲爆!我们拭目以待吧!

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