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10月数据,从产品到区域,楼市分化更加剧烈

原标题:10月数据,从产品到区域,楼市分化更加剧烈

文|邓浩志

全国宏观情况 :住宅强,商办惨不忍睹

1-10月份,全国商品住宅销售面积增长0.8%,办公楼销售面积下降14.5%,商业用房销售面积下降14.0%其中。住宅销售额增长8.2%,办公楼销售额下降12.8%,商业用房销售额下降15.8%。

简评:按目前全国趋势,全年商品房销售额突破16万亿,继续创历史记录可能性已经非常大。从不同物业类型看,住宅今年继续“量增价涨”。而商、办类物业已经不能用“低迷”形容了,在受疫情叠加冲击之下,商办类物业形势已是危危可及。各地方在规划和土地供应计划上,应该考虑控制商、办土地的供应量和推出时间。

10月数据,从产品到区域,楼市分化更加剧烈

细分区域市场:东、西强,东北、中部弱

各区域分化越发明显。1-10月份,东部地区商品房销售面积同比增长4.0%;销售额增长11.1%。西部地区商品房销售面积增长1.0%,销售额增长3.6%。另一方面,中部及东北部的新房销售市场则明显较冷,1-10月份中部地区商品房销售面积下降5.0%;销售额下降2.9%。东北地区商品房销售面积下降8.8%;销售额下降4.8%。

简评:“投资不过山海关”这句话我体会不深,但东北楼市的低迷已经接近“常识”。中部比西部低迷则让人感觉有点意外,我认为中部城市楼市今年主要受疫情冲击比较大,这和产业结构、融资能力等有关。至于西部,内向型为主的经济结构,加上棚改的余威,还有人口往区域中心城市集中的趋势,使得西部楼市仍然保持正增长。不过西部大城市与中小城市楼市之间的差距却在拉大,应该区别看待。

全国70大中城市数据 :城市越大越强

10月除一线城市同比涨幅继续扩大外,其余二三线城市新房及二手房房价均同、环比涨幅收窄。具体来看,10月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。

二手住宅销售价格环比上涨0.5%。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%;二手住宅销售价格环比上涨0.2%。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.2%。

简评:城市越大楼市越好的格局没有改变。一手涨幅低于二手,源于不少城市的“限价”政策让数据失真,二手价格或许更能反映市场的真实情况。

开发投资 :房地产就是“经济压舱石”

1-10月份全国房地产开发同比增长6.3%,无论是东部、西部、中部、东北都同时正增长。施工面积同比增长3.0%,其中住宅施工面积增长3.8%。房屋新开工面积则下降2.6%,其中住宅新开工面积下降3.3%。房屋竣工面积下降9.2%。其中住宅竣工面积下降7.9%。房地产开发企业土地购置面积同比下降3.3%,土地成交价款同比增14.8%。

简评:

1、 单从土地购置面积下降这一项,并不能推导出“三条红线”政策使得房企购置土地积极性下降了。而且必须注意到土地成交价款同比大幅增加。一则说明土地成交的单价出现了大幅提升,说明越是房价高的城市,土地越受欢迎;二则房企投入资金的增加,反驳了“三条红线”政策使得房企资金不足的说法。我始终认为“三道红线”政策只是限制了房企融资扩张的速度,但并没有禁止扩张融资。从宏观上看,政策不至于使得房企出现普遍资金紧张问题。受约束的,只是个别“三道红线”都踩线的企业。

2、 房地产行业仍是中国经济的“压舱石”。它为稳增长、保就业、护财政等都起到了无可替代的作用。以目前疫情对全球经济的冲击看,至少在2022年之前,房地产仍是中国各地方最依赖最有效的产业。所以,除了要控制房价过快上涨以外,还必须正确引导舆论,要对房地产有正确和全面的理解,不能把房价问题简单甩锅给地产行业或继续污名化房地产行业。

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