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原标题:贝壳vs蛋壳:一字之差,天上地下

贝壳vs蛋壳:一字之差,天上地下

作者/星空下的牛腩

编辑/星空下的菠菜

排版/星空下的小鱼

眼见他起高楼。2015年初,蛋壳(DNK)在北京慈云寺桥附近,租下了第一套房子。当年年底,蛋壳运营的房间数量达到了2434间。

眼见他宴宾客。快速扩张的蛋壳,收到了资本的追捧。从初创到IPO的短短5年时间里,累计融资超过60亿。

眼见他楼塌了。蛋壳如今深陷破产传闻。虽然市场上也有我爱我家(000560)接盘的传闻,让蛋壳股价在2天内,翻了两倍多。但这仍然改变不了,市值已经缩水90%的事实。

贝壳vs蛋壳:一字之差,天上地下

颇具讽刺意味的是,只有一字之差的房产信息中介贝壳(BEKE),上市半年,便实现了股价翻倍。

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屋漏偏逢连夜雨。作为传言中的接盘侠,我爱我家方面却说“目前没有接到相关的通知”,基本上算是否认了接盘传闻——难道蛋壳股价将重回跌势?

其实,蛋壳所在的长租公寓赛道,并不是红墙打压的方向。那么,如今像烫手山芋一样的蛋壳,问题到底出在哪里?

这几年只要房价有所抬头,红墙就会把“房住不炒”拿出来,再强调一遍。在房地产行业已经进入了存量时代,鹤岗几万块就能买房的新闻,击碎了不少人对于楼市的信仰。但是,对于人口集中的一线、新一线城市而言,居住问题依然是严峻的。

贝壳vs蛋壳:一字之差,天上地下 图片来源:沙利文研究院

很自然地,各方都想出了以租代售的解决方案,长租公寓也由此迎来了风口。牛腩认为,从逻辑上看,长租公寓是讲得通的,原因在于以下3个方面:

1.尽管中国楼市背后有丈母娘撑腰,但在一线城市,完全依靠买房来满足居住需求,显然不现实。那些无法被满足的需求,自然不得不向租房市场寻求帮助;

2.一线城市年轻人单身比例扩大,就租房而言,合租毕竟不太方便,而长租公寓的户型,更符合单身群体的实际需要;

3.从效率上讲,正如小卖部会被连锁超市、便利店所取代那样,房东和租户直接匹配的原始租房模式,也很可能会被长租公寓所取代。

贝壳vs蛋壳:一字之差,天上地下 图片来源:腾讯网

但旺盛的需求只是成功的一方面,如果商业模式有问题,那么同样逃脱不了失败的结局。

行业早期的玩家,往往经不住跑马圈地的诱惑。蛋壳像打了激素一样的快速扩张,给自身的资金链埋下了重大隐患。

牛腩曾经向做房地产从业的同学,问过这样一个问题:既然文件是鼓励以租代售的,但为什么长租公寓就是搞不起来呢?

那位朋友只用了4个字,便直击要害——挣钱太慢

资金链就是房地产企业的命脉。购房款显然比租金,更容易让房企的现金运转起来。那些房地产巨头们,自然明白这个道理,所以面对长租公寓的风口,选择了按兵不动。而反观长租公寓的玩家,则更像是互联网公司。

高靖在2015年创办蛋壳之前,便在多家互联网公司,做过打工人。互联网那套快速扩张的玩法,深入蛋壳的骨髓。蛋壳的扩张,大概可以归纳为“三板斧”:

1.抬高收房价吸引房东,降低租金吸引租户,企图在短时间内,通过变相补贴,抢占市场份额;

2.蛋壳给房东打款是季付,蛋壳向租户收租是半年付,这个时间差,让蛋壳能够拿着沉淀的资金,再去重复高进低出的操作;

3.通过资本市场的杠杆,撬动各大的业绩,蛋壳以应收租金为底层资产,委托券商发行ABS(资产证券化)产品,在快速回款后,继续重复前面的操作。

贝壳vs蛋壳:一字之差,天上地下 图片来源:搜狐

这种激进的扩张,只在岁月静好的时候管用。年初突如其来的疫情,极大地冲击了蛋壳的资金链。游戏无法进行的蛋壳,开始了方向操作,向房东压价,向租户涨租,甚至开始拖欠员工工资。

不过,我们并不能因为蛋壳的破败,就对整个房地产领域全盘否定。房价只是“防止过快上涨”,而非不涨。所以,在牛腩看来,可以关注以下2个方向:

  • 万科A(000002)保利地产(600048)估值不高的房地产龙头,近几年股价震荡上涨,其确定性较强;
  • 二手房、租房中介龙头,市值翻倍的贝壳,便是链家系版图中的一块。

最后来看一下盘面。经过两天的大跌后,创业板迎来了久违的反弹。不过,有银行护盘的上证,走势依然稳健。如果大金融板块的行情能够持续,那么上证还是有望突破3500心理关口的。

2020年只剩下一个多月,是时候该展望一下明年的行情了。高盛、大摩等国际投行也来凑热闹,并且预测指数在未来12个月,至少上涨10%。这外来和尚念的经,不可不听,也不可全信。当年油价120美元的时候,高盛豪言油价将突破200美元,结果140美元成了历史最高油价。

外界说什么都未必好用,我大A股能不能慢牛,关键还是要练好内功。

注:本文不构成任何投资建议。股市有风险,入市需谨慎。没有买卖就没有伤害。

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