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原标题:板块之争,折射太原楼市“兴衰史”

与其谈楼市,不如谈城市;与其谈房价,不如谈板块。

此观点,道理很简单。房子背后的价值是城市资源的多寡和量级,房地产的核心是地,而非房;而土地,在不同层次的城市,则对应价值高低的巨大梯度差异;在同一城市的不同区域,亦同理。

近年来,随着城市快速发展,太原中心区域可开发土地逐渐减少,越来越多新兴板块成为推动太原房地产市场的主要力量。在城市剧变中,重新审视这座城市,重新定义各个城市板块的价值,对于整个行业的意义,不言而喻。

据山西朗润智业分析数据显示:房地产市场的“兴衰史”彰显的是城市的整体发展。太原整个城市的热点板块目前形成环西南、小店镇中心、北部新城、长风东四大刚需板块“四足鼎立”的局面;随着城市基建的完善,南站板块将成为黑马进一步崛起。在源源不断、生生不息的板块轮动发展中,太原实现了城市进一步扩容、房地产市场不断滚滚向前的态势。

板块之争,折射太原楼市“兴衰史”

太原楼市板块群雄逐鹿

对于城市地产板块,业内人士认为,不同板块、不同区域组成了城市整体。城市的发展也是各个区域的发展,因此,板块轮着推动发展,城市才能动起来,从而共同推动整体市场平稳发展。

从太原房地产住宅市场近三年成交量来看,随着太原房地产市域不断扩大,参与开发房企逐年增加,整体市场下行压力增大。从板块市场来看,晋阳湖板块和龙城大街板块从独领风骚发展到与其他头部板块平分秋色,市场集中度提高,市场竞争激烈程度加剧。

山西朗润智业分析显示:2018年,成交量居首的晋阳湖板块年度成交98万平方米,与排名第二的北部新城板块成交量相差约26万平方米。2020年1-10月,排名第一的龙城大街板块成交仅为60万平方米,与“老二”环西南板块只差0.6万平方米。

太原房地产市场限购之后,头部板块由以西为主,发展到东南西北“四足鼎立”的局面,市场得以稳定发展。环西南板块到南中环板块和北部新城板块的布局也发生变化,由最初的河西集中到目前的东南西北四向鼎立,太原城市扩容有实质性进展,房地产范围进一步扩大。

纵观近三年板块排名,龙城大街板块以其较高的可延展性吸引多家房企进驻,排名稳居前三;晋阳湖板块受城市热度下降、可开发空间小等多种因素影响,排名由2018年的第一名下降到2020年的第六名;环西南、小店镇中心板块随着项目集中开发、城市界面更新,成交量上涨,排名跃升;朝阳、南中环、长风西板块受内部项目集中开盘影响,出现短期内排名上升的情况。

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如何区分好的板块?一个区域,长期有城市发展规划、产业的支撑,能确保区域的价值稳中有升;短期有交通、教育等基础配套不断成熟,能刺激区域的一波爆发。

山西朗润智业分析师认为,板块排名变化的背后除项目入驻以外,更多的是板块自身的发展及利好来吸引社会资源,促进板块发展。比如,晋阳湖板块凭借其景观资源及政策利好,吸引开发商争相进驻;小店镇中心板块乘城市向南发展之势,借交通利好,成为现阶段城市热点;环西南板块在交通、生态等条件加持下,形成自身独特的发展环境;北部新城板块则依靠政策导向,建设公园式城市新区,闻名太原;长风东板块则利用长风街的城市地位发展和自身地理优势,在时间长河中实现身份的转换。

因此,从2020年板块排名来看,排名第五的板块中,小店镇中心、北部新城板块处于发展初期,长风东、环西南、龙城大街仍在发展中,晋阳湖板块已在发展后期。发展初期、中期板块土地供应潜力较大,住宅开发尚未饱和,商业发展仍不成熟,产业支撑薄弱,基本以城市发展、政策导向为主,未来发展潜力大。而晋阳湖板块土地开发、住宅建设进入饱和期,板块成熟度高,成交排名下降。

购房应首选板块

对于在区域板块风起云涌、城市版图不断扩大的太原而言,很多人的困惑是,究竟应该在城市的哪个角落安家置业?

从板块排名看,2020年前十月,环西南板块以59.3万平方米有望冲击夺冠,南站板块凭借交通优势和内部项目集中开盘成为后起之秀。从住宅已推未售量来看,环西南、龙城大街和森林公园等板块中,环西南板块在清库存和新项目入市的刺激下,有望追赶龙城大街板块。从待入市项目分布情况来看,未来供应主要集中在环西南、长风东、南站板块。东峰路南延、南中环东延、中心街东延、龙城大街东延四条城市干道的竣工也为南站板块和龙城大街板块增加供应量。

据了解,环西南板块是城市与西山生态带的衔接区,板块依托于区域城改旧改、厂矿搬迁和西山生态带建设带动发展。近年来,环西南板块在长风西街、西中环快速路全线修通的利好下吸引大批品牌开发商进驻,随着华润、华侨城、万达、富力等多个项目集中入市,板块供应量大涨,均价稳定在11000元/平方米以上。该板块以西中环与长风街为中心,北展东扩。

长期来看,北部新城、小店镇中心、长风东板块土储量庞大,开发动力强劲。就土储规模而言,北部新城板块凭借旭辉江山、碧桂园凤凰城等大盘持续开发,排名第一,未来开发潜力较大;小店镇中心板块在区域基建的不断发展下,吸引招商蛇口、南海等房企进入,后续开发势头强劲。长风东板块在售项目众多,土储量可观;而环西南土储以已拿地未推量为主,短期内土储充沛,缺乏长期发展支撑。

业内人士认为,不同的购房者需求不同。对于学区刚需客而言,各区域板块内,开发商配套的学校依旧是引领成交量的关键点。随着太原的立体交通和轨道交通不断便利化,各区域之间,首选板块;其次是品牌,这两点是让房产保值增值和购房者需要慎重考虑的重点;第三是户型、楼幢位置、楼层、朝向、价差等才是需要最后考虑的因素。但很多购房者投资者把重点精力本末倒置了。

热门板块配套先行

太原城坐落在盆地之上,沿汾河而建,东西为山,南北狭长。近年来,随着太原“南移西进、北展东扩”的城市发展战略不断深入,城市版图框架在持续扩大。

龙城大街板块作为城市发展主轴,高端改善属性明显,板块热度持续,成交稳居龙头地位。龙城大街板块依托地理位置、城市基建完善,房地产市场热度持续。龙城大街开通后,2009年,紧随星河湾定址龙城大街板块的脚步,恒大打造高端产品,确立其高端板块地位。

此后,板块新入市项目呈现大盘持续、小盘不断的特征,在首开、保利、绿地、万科、金茂等23个品牌开发商争先进驻的情况下,供求量稳居前列。

晋阳湖板块,作为受政策利好和晋阳湖景观资源双向驱动发展而迅速崛起的板块,自2016年开始迎来发展高峰期,整体呈顺时针发展时序,发展路径为北岸-东岸、西岸-南岸,到目前住宅用地已基本开发完毕,进入商办物业及旅游业的发展阶段。

长风东板块凭借其低缓的地形和高绿化,是老太原人眼中的富人区。早期以开发别墅、低密产品为主。随着城市东扩持续、城改进行,东山大学城选址确定并开始施工,带动区域发展;富力、碧桂园、红星等房企鱼贯而入,片区开发项目增多,带动成交量上涨至50万平方米左右,板块排名逐年上涨;2018年板块均价达到高点13600元/平方米,2019年开始整体市场横盘,呈现以价换量趋势,价格下跌。

山西朗润智业分析人士认为,热门板块往往配套先行,即使是在楼市横盘的趋势中,依然可以走出不错的行情。

来源:山西经济日报

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