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原标题:这10个城市,买房最激进…

哪些城市的居民,买房最激进?

可以有两个指标来衡量,一是“居民人均净存款”,二是“居民杠杆率”。

“居民人均净存款”,是指“住户存款-住户贷款”再除以常住人口。由于常住人口存在误差,这个“人均净存款”也只是一个大致准确的数据。

“居民杠杆率”,是指居民负债除以当地当年的GDP,由于居民负债很难全口径统计,所以存在低估的情况。比如亲友借贷、民间借贷是很难统计的,我这里使用的是“住户贷款”除以GDP,还遗漏了公积金贷款。因此,“居民杠杆率”也只是一个大致准确的数据。

即便如此,这种比较还是很有意义的,可以让我们看清很多事实。

这10个城市,买房最激进…

上图是44个主要城市的人均净存款排行。所谓44个主要城市,包括4个直辖市、5个计划单列市、27个内地省会城市、8个主要地级市。

遗憾的是,其中有14个城市的数据不完整,能获得完整数据的只有30个城市。

在这30个主要城市里,正好有10个城市的“人均净存款”是负数,也就是说居民总贷款大于居民总存款。

这10个城市是:深圳、厦门、杭州、南京、郑州、合肥、苏州、福州、广州、宁波。

由于“住户贷款”主要是用来买房子,所以上述10个城市就是中国买房最激进的10城市。

这10个城市里9个是南方城市,只有郑州一个北方城市。地处东南沿海的城市,又高达7个(南京、合肥不视作东南沿海城市)。而广东、福建、浙江、江苏都有2个城市上榜。

深圳人均存款最少,为“-4.53万元”,其次是厦门、杭州、南京,基本上都在人均“-4万元”左右,所以这四个城市可以被认为“买房最激进”的城市。

当然,这四个城市人口都存在低估的情况。比如深圳自己承认实际管理人口2200万,如果按照2200万来计算,则深圳人均净存款会下降到“-2.76万元”。

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这10个城市,买房最激进…

上图是“百度地图慧眼”关于主要城市人口的大数据分析2019年11月数据)。

可以看出,中国主要大城市的实际管理人口都远远超过自己公布的常住人口。北京和上海都超过了3000万人(北京大约3500万人),广州在2800万左右、超过了重庆。深圳实际管理人口在2600万到2700万,杭州也远远没有自己声称的那么“迷你”,实际管理人口1700万以上。

东莞实际管理人口大约1800万。这意味着深圳+东莞的这4500平方公里(相当于上海面积的70%,北京的四分之一)土地上,竟然生活了4500万人,在全世界都是极其罕见的人口高密度地区。

所以,深圳、杭州、厦门、南京的人均净存款应该在少于“-3万元”的,但仍然在全国处于“领先”地位。

至于人均净存款比较高的城市,则是北京、大连、南通、兰州、烟台、无锡、西宁、上海、西安、呼和浩特

或者说,这10个城市的居民买房“最不激进”。

但“最不激进”的城市显然很难一刀切。至少可以分为北京、上海这两个中国最富庶的城市,大连、烟台、无锡、南通等沿海城市,以及西安、兰州、西宁、呼和浩特等内陆城市。

北京之所以人均净存款最多,说到底还是太富裕了。总住户存款3.88万亿,比上海的3.33万亿多了很多,“深圳+广州”的住户存款都没有北京多。

而北京的住户贷款相对比较低,只有1.91万亿,比深圳还少、跟广州不相上下。住户贷款(老百姓向银行借钱)最多的是上海,其次是深圳。

北京的真实房价一点都不比深圳低,每年2000万以上住宅成交套数也大致相当于深圳的2倍。但人家北京人太有钱了,一次性付款买房的比例非常高,所以住户贷款反而少,净存款就显得特别高。

我之前分析过北京和上海的居民存款结构,发现其中定期存款比例较高,远远超过深圳、厦门和杭州。这说明北京、上海人首先是有钱,其次是原住民比较多,第三是财富掌握在中老年人手里。

深圳、厦门、杭州、南京等10个买房比较激进的城市,年轻人比例较高,外来移民较多。这意味着在新城市里,无根基的人较多,他们需要从头开始完成原始积累,所以贷款高是必然的。其次因为年轻人多,他们的钱往往买了理财、股票或者放在余额宝里,不喜欢以活期或者定存款方式理财,所以显得“人均净存款”就非常低,低得甚至夸张。

大连、烟台、无锡、南通、西安、兰州、西宁、呼和浩特等城市居民净存款高,主要是两大原因:外来人口比重低,房价相对比较低。

当然,这些城市民间创富能力也比较强,前面4个沿海城市都不是省会城市,但经济发达,大连虽然在调整中,但有期货交易所,能吸引外来资金。后面4个内陆城市都是省会,可以吸引全省的有钱人,所以汇聚资金能力也比较强。

那么:生活在那类城市里,人更有幸福感?

当然是人均净存款多的城市,幸福感更强。还以上述10大城市为例,北京上海相对特殊,房价高、但财富充裕、分布不均衡,年轻人其实压力也很大。剩余的8个城市,年轻人的生活压力要小很多。

而人均净存款为负数的10个城市,压力就会大很多。比如深圳,住房结构分布是非常失衡的。全市1100万套住房,其中超过500万套是城中村或者违法建筑(控制在大约50万原住民手里,人均大约10套住房),此外还有大量工业区宿舍,真正有红本的商品住宅(包含拿到红本的安居房)只有200多万套(还有部分家庭拥有多套)。相对于实际管理的2600万人口(按照百度地图估算),真正在深圳拥有住房的家庭,恐怕四分之一都不到。对于没有自己房子的、工作生活在深圳的人来说,压力当然不小。

其实厦门、杭州、南京也是如此。

人均净存款为负数,生活压力巨大,但年轻人仍然喜欢深圳、厦门、杭州、南京、郑州、合肥、苏州、福州、广州、宁波等这10个城市,只能说明这些城市可以给他们提供更好的就业机会或者学习机会。

最后看一下通过“住户贷款÷当地当年GDP”计算出的“居民杠杆率”排名,这个指标是国际公认的,在衡量居民买房激进程度上更科学一些。

这10个城市,买房最激进…

可以看出,杭州、温州、厦门、深圳、郑州、南京、广州、贵阳、福州、西安的居民杠杆率是最高的。

跟净存款最大的差异,是西安的情况出现了反转,温州、贵阳也杀入了前十,深圳则从第一滑落到了第四。宁波、合肥、苏州退出了“最激进名单”。

烟台、无锡和南通,是居民杠杆率最低的。

未来中国的城市会进一步分化,至少可以分为四类城市:

拼搏的城市(比如一线、强二线城市)、拼搏城市旁边的睡城(比如北三县、嘉善、昆山)、工作生活均衡的城市(比如大连、无锡),以及生活为主、工作为辅的城市(大多数三四五线城市)。最后一种城市,可以称为“享受生活的城市”,也可以称为“混日子的城市”,看你站在什么立场上了。

每一类城市,都有其拥趸,很难说谁好谁坏。如果投资买房,还是在前三类里精选城市和片区。

板块
城北 vx20160923
河西 zxYYZ012
江宁 njlsgc01
江北 njlsgc008
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