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这个区府板块即将有五条地铁,为啥还是不值得投资?

原标题:这个区府板块即将有五条地铁,为啥还是不值得投资?

这个区府板块即将有五条地铁,为啥还是不值得投资?

上周,广州地铁18号线和22号线北延段的规划曝光。

至此,这两条肩负湾区一体化重任的“宝藏线路”,全貌已现——

22号线往北直接开入白云机场,在南沙调头向东,延伸至东莞,直连深圳;

而18号线北面通过联络线接入广清城际,南边以城际铁路“身份”接入中山、珠海。

如果你足够敏锐,就能发现,这两条大跨度的线路,却都途经低调的番禺,路过同一个低调的站点:番禺广场。

于是,最近,已经有不止一位粉丝在问局姐:“番禺广场会是楼市的下一个风口吗,值得投资吗?”

嗯,那今天就来说说交通枢纽,和房价的那些事儿。

这个区府板块即将有五条地铁,为啥还是不值得投资?

众所周知,18与22号线是广州,乃至全国时速最快的两条地铁线,最高时速160公里,开通后南沙新区至广州东站仅需要30分钟。

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所以,18号线的规划一出,直接带热了遥远的万顷沙。

但是,18号线和22号线的换乘站——番禺广场最近几个月的房价,却好像还没有被地铁的利好激起多少水花。

这个区府板块即将有五条地铁,为啥还是不值得投资?

而这个“洼地”并非只拥有这两条线路。

随便掰手指头一数,番禺广场可是集齐了五条地铁线的——有已经建成的3号线,在建的18、22和3号线东延段,以及规划中的17号线。

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就差召唤神龙了。

从走向上看,内联天河、白云、南沙,外接佛山顺德、中山、珠海、东莞、深圳,甚至清远。

所以,作为未来广州联结大湾区的重要交通枢纽之一,中心区至南沙区的必经之路,番禺广场到底香不香?

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从交通便利度上来看,香,是一定的。

18与22号线作为两条快线,对于大湾区及南沙意义重大, 作为交通枢纽的番禺广场开通后也会迎来一波人流的增长,加上自身现有的配套, 价值的提升是肯定的。

只不过,新地铁线路能够为番禺广场带来更多的人流,但番禺广场将“人流”转化为“人口”的能力却并不强。

番禺广场有很多有趣的外号,“宇宙中心”,“第二个体育西”,但最贴切的应该还是“城乡结合部”。

人们讨论番禺的时候,会优先想到万博,广州南站,甚至是市桥,却很少有人会首先说番禺广场。

是的,它的存在感就是这么低。

事实上,政府也曾试图提高番禺广场的城市地位。

2019年9月26日,广州市规委会审议通过了番禺广场周边地区控制性详细规划,计划将番禺广场打造为番禺未来新中心。

只不过,一年过去了,却很少有人还记得它的这个新标签。

是的,它的存在感就是这么难提高。

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为什么会这样?

因为有的短板,真的是太要命了。

番禺作为曾经广州的郊区,一直都被称为“睡城”,主要起到承接中心区域外溢人口,接纳刚需的作用。

这里配套完善,但不够高端,学位尚可,但不够优秀,可以满足上车族的基础需求。

但是, 通勤距离的远近,是刚需买家最核心的需求,更靠近地铁,更靠近中心区,则是他们选择楼盘的主要标准。

作为3号线上距离中心区域最远的站点,番禺广场已经成为了最后的备胎,难以得到宠爱。

曾经一个朋友说:“番禺广场挺好的,有地铁,生活方便,不过我还是把它卖了,换到了天河。”

我怒怼道:“渣男!”

其次,番禺广场作为番禺的传统中心区,区域开发成熟,已进入存量房时期,没有新盘入市拉高房价不说,随着城市界面的老旧和楼龄的增加,转手的难度是日益加大的。

局姐翻了一下资料,发现番禺广场周边的房子开发时间最早1989年,最新也是2014年,大部分楼盘都有十年以上的楼龄。

而价格上,均价从1字头到4字头不等,太旧的房子不值得买,次新房溢价又太高,不管怎么选择性价比都不算高。

这个区府板块即将有五条地铁,为啥还是不值得投资?

(图:番禺广场周边的二手房价

倘若再过几年,这个板块的主流楼龄将达到20年上下,可想而知,接盘人的选择空间将再次被压缩,转手也将更难。

最关键的是,从长远来看,番禺广场一直都缺乏有力的产业支撑,经济增长缓慢,即使有新规划,未来也不会有太大的改变。

新规划对番禺广场的定位是:“以交通枢纽、行政办公、文化休闲、商业商务等功能为主导的番禺未来新中心。”

有什么发现?4个功能定位按照了其优势顺序排列:

交通枢纽对应地铁线路;

行政办公对应区府板块;

文化休闲对应生活居住;

而商业商务功能则被放在了最后,仅强于“等”,约等于无。

交通枢纽对应地铁线路;

行政办公对应区府板块;

文化休闲对应生活居住;

而商业商务功能则被放在了最后,仅强于“等”,约等于无。

没有产业会带来什么后果呢?

没有办法持续投入,没有办法改善市容配套,最终,还是落到压制房价上面。

所以,这产业的短板,政府是看在眼里,急在心里。

为了提高竞争力,政府曾经试图把商业商务办公的建设量由约187万平方米调整为约230万平方米,也构想重点打造永隆番禺广场项目,建成后预计产值达84亿元。

然鹅,就怕货比货。

2019年,番禺区全年地区生产总值2079.50亿,万博的总产值突破1000亿,占到了全区GDP一半;

番禺另外两个重点项目广州国际科技创新城、番禺汽车城都具备千亿产值的能力。

这样一对比,番禺广场这不到100亿的产值,简直不值一提。

这个区府板块即将有五条地铁,为啥还是不值得投资?

说到底,番禺广场即使在交通方面加满技能点,最终,依然只适合作为偏居住型的辅助,缺乏了“打钱”的能力;“打野发育,carry全场”这种事情,也就只能被有产业爆发技能的板块抢走了。

所以,作为投资者的你,会更愿意选择哪个呢?

如果你只是想找一个上车盘,番禺广场是比较适合的。

如果你想要找一个投资盘,这里也可以, 但一定会有比这里更适合的选择。

如果你对番禺广场情有独钟,就是要投资这里,那我就再给你3条建议:

1、能买电梯就别买楼梯楼。即使后期运气爆棚,加装了电梯,也大概率是以牺牲采光和舒适度为代价的;

2、出于未来转手的考虑,楼龄越小越好,尽量买2005年以后的;

3、尽量买物业服务更好、密度更低的小区,这样的楼盘在居住为主的板块里,会更受欢迎。

以上。

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