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深圳40年,龙华有这些巨大的变化!


2020年10月14日上午,深圳经济特区建立40周年庆祝大会在深圳隆重举行,习近平总书记发表重要讲话,既肯定了深圳、也为深圳指明了方向。我们发现“扩容”、“直辖”等都未提及,深圳的“大礼包”主要还是“扩权”。结合10月11日发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》,到底释放了哪些信号呢?

 

对于深圳40周年生日,社会各界对中央给予的政策或规划利好预期强烈,这也在一定程度上支撑了今年以来深圳房地产市场的发展,那本次大礼包与我们最直接相关的,一是深入推进粤港澳大湾区建设,加快城际铁路建设。二是提到了前海(深港现代服务业合作区)河套(深港科技创新合作区)、横琴(粤澳深度合作区),最后还有“大湾区综合性国家科学中心”。


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毫无疑问,不久的将来,深圳将被打造成具有标杆意义的超一线城市!


那么龙华在深圳的发展中承载着怎样的地位呢?老深圳都清楚,自深圳特区成立到2005年,龙华一直是宝安区的一个镇,直到2006年第一批别墅“圣莫丽斯”和“观澜高尔夫”的入市,龙华才成了福田的“后花园”,2008年政府冠名龙华为福田的“二线拓展区”,作为福田发展规划的一部分考虑。


在2011-2014年间,龙华由于北站的规划带动,开始成立一个独立的城区,即在2011年龙华新区成立,与“大鹏新区、坪山新区、光明新区”一起成为深圳的四大新区。届时政府投入2000亿发展龙华新区,在2015年随着城市的再升级,市政府加投1000亿推动龙华的基础配套建设,随即在2017年1月,深圳龙华区正式成立;龙华再次升级,从“福田后花园”摇身转变成“深圳北中心”,这三年来龙华又有哪些变化呢?


01


2020年,龙华区启动152个重大项目,总投资达3436亿元,投资规模创历史新高,一是推动基础设施和民生社会事业项目加速落地,二是高端制造业、现代服务业项目启动,三是战略性新兴产业和未来产业加快布局,以重大项目赋能带动整个龙华高质量发展。


10月28日上午,龙华区2020年第四批重大项目集中开工,涉及产业发展、社会民生

基础设施等多个领域,项目共计32个,总投资约258亿元。其中备受关注的城市更新项目5个,总投资约166.5亿元,大力拓展产业空间,推进国土空间提质增效,新增产业用房约37.58万平方米,为龙华区产业发展注入强大动力。


深圳40年,龙华有这些巨大的变化!

(图片来源:龙华资讯网)


>> 1、交通

地处湾区腹地、深圳中轴的龙华,拥有深圳北站高铁主枢纽,和多条区域性交通廊道,区位优势明显。近年来,龙华区以深圳北站为核心,依托全市首条有轨电车线路,和便利的地铁、公交体系,建立起“有轨电车+地铁+公交”无缝衔接的现代化都市交通系统。

 

先看轨道交通,4号线北延线于10月28日开通,观澜片区正式进入地铁时代。另外,赣深铁路全线正在加快建设,按照计划将于2021年建成通车,未来龙华到惠州北站只需半个小时,到达赣州用时约2个小时。而梅龙高铁开工建设,未来将与梅汕高铁、赣深高铁衔接。

 

龙华区制定了道路建设三年行动计划(2019-2021),计划三年内新增里程49.1公里,2021年路网总体规模将达854.97公里。构筑内外通道,以“九横九纵”骨干路网加速龙华交通“动脉”建设的大行动正在如火如荼推进:外环高速公路、石清大道一期、龙澜大道南段等一批项目将会建成通车。



>> 2、教育

 

龙华区自成立以来,累计投入教育资金超160亿元,用于教育事业发展,大力推进学位建设,新改扩建学校22所,新增公办学位近4万个。目前全区共有公办学校56所(含部分借址开办学校),提供超过9万个优质义务教育学位,为龙华区教育事业发展提供了强大的基础保障。

 

说起龙华的学校,首当其中就是红山片区,那就不得不提深高北和龙华实验,前者隶属深圳四大名校之一,目前片区房价也是最高;后者是龙华区成立以后打造的第一所九年制义务教育学校,生源稳定,师资力量雄厚,周边的商业配套非常成熟,优质小区聚集。另外临近的上塘和明治,还有口碑和成绩都很稳定的老牌名校,高峰学校和民治中学。而中心区还有新华中学,第二实验等学校。


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再说到观澜,就必须要介绍一下位于鹭湖片区的龙华外国语学校,这是一所政府重点打造的高标准九年制公办学校,师资团队都是北大、清华双一流学校和国际名校的毕业生组成。就在近日,龙华外国语还在CCTV《先行》系列片的教育篇中上榜。另外像科教苑附属学校和行知学校,都是观澜片区教学质量非常高的优质名牌学校;而本土的老牌名校则有观澜二中、观澜中学等。

 

>> 3、旧改

 

龙华 “高起点规划高标准建设六大重点片区,打造'三城两镇一商圈'”。汇聚了德业基、保利、海岸城和鸿荣源等众多知名开发商主导的旧改大城,商业规模庞大,远超于南山海岸城+万象城+万象天地的体量。



中洲龙华商业中心:项目总投资金额150亿元,总建面约101.5万平。集高端商业综合体、国际标准甲级写字楼、高品质酒店、公寓、新型现代化高尚居住社区为一体的国际化、生态型、现代感的地标性城市综合体。

 

华润上塘项目:占地71万㎡,所辖的东一、东二、西头、龙屋四村已高票通过,预计2026年完成回迁安置,打造又一个万象系商业体。


龙华海岸城:将是深圳第二座、全国第四座海岸城。项目位于深圳市龙华新区龙华办事处和平路以北、人民路以西、公园路以南、工业西路以东,项目总占地面积约25.2万㎡,规划总建面约100万㎡。

 

鸿荣源·壹成中心花园:总占地面积约50万㎡,总建筑面积约320万㎡;共分为10个开发单元。德业基龙华中轴央城改造:项目总占地134.32万平,位于龙华办事处东环一路、八一路、人民路、龙观路、龙华路、公园路、中环路的围合区域范围内。


02


龙华位于广东南部连接香港以北的深圳城市中轴线上,十年前,它是尘土飞扬,城中村、工厂云集的关外,被人戏谑的“睡城”;2011年,它成立龙华新区,开始迈向新的征程;2017年,它升级摇身一变为龙华区,仅5年光景,从“福田后花园”跃升为“深圳北中心”。

 

>> 1、九龙山智能科技城


上个月,九龙山智能科技城顺利纳入市级重点开发建设区域,打造人工智能+5G+工业互联网为主导的数字经济产业大有可为。片区将紧扣“创新、智造、生态”三大特质,协同光明科学城、环西丽湖科教城,共建大湾区国际创新中心和综合性国家科学中心。片区作为深莞中部集合城市的区域创新极核,粤港澳大湾区东岸中轴的智能制造高地,深圳“三生融合”发展的宜居宜业乐园。



>> 2、北站商务区 

目前,已有美团科技、深圳高铁总部、深圳通、深圳计算科学研究院、全棉时代、华阳国际设计集团、中兴网信近30个大咖落户北站商务区。随着规模企业总部的入驻,未来这里还将汇聚大量的高端商务人群,而且这个建筑面积约960万㎡的规模比福田中心区还大,未来预计容纳约40万的办公人群,消费潜力不用小觑。

 

>> 3、观澜新发展

据统计,观澜片区内有40个大的旧改项目,总体量约2500万平,大概是3个福田区那么大。目前已有万科、鸿荣源、华润、佳兆业、卓越等一线品牌开发商相继入驻。根据十三五规划,龙华区将实施组团发展战略,整个龙华的未来发展是由南往北:从北站新城的商务核心,经过龙华现代商贸中心区,继续往北就到了观澜的科技核心。

 

深圳40年,龙华有这些巨大的变化!


龙华行政科技文化片区将协同周边鹭湖、九龙山、观澜老中心等共同打造观澜北中心;将围绕丰富的公共资源,构建优质结构,用地规划要形成产业、城区、绿地三分融合的格局,到2028年实现千亿元产值,打造产城融合的品质城区。

 

03



从经济角度看龙华,深圳和粤港澳大湾区中轴新城,毗邻“六区一市”,坐拥粤港澳大湾区特大型综合交通枢纽——深圳北站,15分钟直通香港,与武汉、厦门构成四小时生活圈。2020上半年龙华区地区GDP1008.99亿元,全市第六;在2019年龙华区GDP完成了1683.15亿元,增长2%;在2018年龙华区GDP增速位列全市第二,逆袭飙升。可以看出,未来龙华的GDP随着深港融合和产业配套的完善还会迎来更高的经济爆发潮。


从人口角度看,整个深圳可以说是全国“最年轻”“最拼”的城市,常住人口平均年龄只有33岁,就业人员占常住人口比例超86%,其他一线城市均在56%-60%之间。深圳年龄结构总体呈现“两头低、中间高”的特征,而龙华在深圳来说人口近几年数据显示都是10+1区里面排前三的,这跟龙华的区位优势和政府土地投入力度有关,深圳土地供应持续处于下降状况,而龙华从2013年至今点尽了人口流入的福利,龙华区政府对于人才引进的力度和教育投入遥遥领先于其他区,而也正是这一步带动了整个龙华的新面貌基础。


深圳40年,龙华有这些巨大的变化!


纵观整个深圳近几年都处于世界的红利期,而龙华在2013年-2020年房价是如何演变的呢?

 

首先在2013-2015年龙华的房子一直充当的是刚需首选地,当时房价还未破3万/平方,基本首套首付在60-120万之间,随着配套的完善,目前整个龙华价格也从2013年的28000元均价,到如今均价6万左右。这期间也是地王频现的区域,记忆较深的有2013年上塘地块A816-0050中海锦城、2014年白石龙地块龙光玖龙玺、2015年红山地块龙光玖钻、2016年上塘地块金茂府,每一块地王的诞生带动了整个龙华房价的发展信心;紧接着在2017年年底鸿荣源的第一个大型旧改项目壹成中心逐步入市,拉动了整个龙华的面貌。



如今龙华整体价格在7万+,从全深圳楼市来看还是相对合理价格。而在2019年下半年深高北名校加次新房片区进阶为10+的局面,几个片区分化越来越明显,当下这个片区已经演变成名校学区的标杆。它就是曾一度被网友命名为“宇宙中心”的红山片区,也就在这个阶段整个大红山进入龙华全面豪宅行列;紧随其后的上塘片区“金茂府”面世以来,带动了上塘片区大面积的扫空现象。



至此,菲菲楼市数据观察到豪宅成交比例逐步在上升,由2019年的成交占比7%至今年9月份占比38%,甚至在10月底二手房成交还处于低迷状态下龙胜片区的“港铁天颂”出现2200万的别墅5天即成交的现象。客户群体也由原来的本土转向全深圳年轻人改善必选之一。接下来一张图让你看懂龙华近年来各区域代表楼盘价格走势!

深圳40年,龙华有这些巨大的变化!

菲菲楼市观点:随着龙华公共配套的逐步完善,各个片区已初步形成了集群效应,如北站商务圈、大红山名校区、上塘次新区、龙华中心壹成片区、鹭湖片区、观澜旧改中心、九龙山产学研区等都是当下市场主流的次新房区域,也是年轻人改善的首选地,在此40年大礼包的“土地利好”政策对于这个居住密度相对浓的龙华,现阶段大量投入的人才保障房对于普宅来说是逐步稀释客群,而豪宅产品未来在龙华会凸显的更稀缺。所以,建议改善置业的客户可以从长计议!


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