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同一个小区,选错户型,直接亏20万!

原标题:同一个小区,选错户型,直接亏20万!

最近,有个朋友在看房,抛给我两张户型图,问我哪个户型更好?

就是下面这两张图,一房一厅的小户型,乍一看都挺死亡的,但是仔细瞟一瞟,确实存在优劣之分。大家觉得哪个更好?

我先表明我的观点:第二个好于第一个。

同一个小区,选错户型,直接亏20万!

△ 户型一

同一个小区,选错户型,直接亏20万!

户型二

严格来说,这两个户型都不是所谓的好户型,甚至很奇葩。但很不幸,这就是部分一二线购房者的现实。新房买不到,二手房贵的买不起,只能选择这种面积段的小户型,但这类房子大多楼龄老旧,设计非常不合理!

这类户型,你去分析南北对流、动静分区,就十分离谱!往往看了半天,仍然一头雾水,不知谁优谁劣!

人世间最远的距离,不是你买不起房,而是当两个户型摆在你面前的时候,你不识货!

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今天,我们就来好好说道说道,选户型到底还有哪些门道?要知道,一个好户型,是你比隔壁老王多卖二十万的资本!

先来解惑一下,为何我说第二个户型更好!

首先,作为刚需户型,户型二最大的亮点就是,可以灵活的一房改二房。

如下图所示,两个变动就可以改变户型:

同一个小区,选错户型,直接亏20万!

△ 户型二改

1、将原客厅改为房间一;

2、将原来15平的大房间,隔出一定面积做饭厅,剩余面积为房间二。

由于卫生间和厨房原本就在公共区域,改动后两个房间能做到互不干扰,兼具隐私。

第一个户型理论上也能改二房,但仔细看看你就知道有多坑爹。

同一个小区,选错户型,直接亏20万!

△ 户型一改

1、11平的客厅面积全部浪费。客厅连接着卫生间、厨房与大门,根本没法做卧室。如果做卧室,开门就是房间,所有家庭成员吃喝拉撒都要经过这个房间,私密性为零,真的不适合!

2、勉强改两房,也很难兼顾隐私性。原本20平的大房间隔成两个10平的小房间,理论上也是二房,但想要到房间二,必须经过房间一,对于睡眠比较浅的人来说,老人帮忙带孩子,起夜上厕所可能直接被吵醒。

无法保障家人的独立空间的房子,谁住谁头疼!

再来看第二个户型,改造后户型二的采光还算不错。户型二改成两房后,没有暗房,房间二有阳台,房间一有窗户;而户型一改成两房后,房间一是彻底的暗房。

最后,第二个户型要多一个阳台,别以为阳台不重要,它决定了你每天穿的衣服是否能晾干。户型二是完全没问题的,户型一估计只能买烘干机放客厅了。

当然,以上的户型分析是从实用性考虑的,而当下买房除了考虑户型的实用性,还会考虑居住的舒适性,毕竟需求不同选择的角度自然不同!

什么是实用性?

实用性就是用最少的钱,买最多的房间,满足你家庭5-10年的住房需求。

简单来说,就是同样70平的房子,能买三房就绝不买二房!像前文的两个户型,同样都是一房一厅,面积相差不大,能改二房的户型二就是更优质的选择!

为什么多一个房间如此重要?

请大家先思考一下,未来5-10年你处在什么样的人生阶段?

资金有限,想要买首套房,大多就是新婚小两口。短期内确实只有两人住,只需要考虑两个人的生活需求,房间小点没关系,客厅大一点甚至生活得更舒适。

但是未来呢?人生随之而来的就是生育问题。在房贷压力下,夫妻双方,谁放弃工作回家带娃都不现实,势必要寻求父母的帮助,而父母帮忙带孩子住哪呢?再有四五年,孩子长大一些,也需要独立的卧室,又该如何解决呢?

当这些需求爆发时,多一间房间显然比大客厅更香!多一个卫生间,就能解决一半的家庭矛盾!多一个阳台白嫖一半面积,比什么都香!

这也是为什么,这些年深圳76平的四房,如此受欢迎,因为这类房子,至少能解决刚需十年的换房需求。

而对于刚需群体来说,实用性就是命!

所以,如果你短期无法暴富,那就必须有作为刚需的觉悟,多多关注房子的实用性,如果户型本身设计不好,那就要关注房子的可改性!

像下图这个户型,65平,初期户型也是一室一厅,但是因为内部没有承重墙(黑线是承重墙),可改空间极大,未来改成三房使用都完全没问题!

同一个小区,选错户型,直接亏20万!

同一个小区,选错户型,直接亏20万!

说完实用性,很多人肯定要说,我宁愿少一个房间,也要享受大客厅。

别着急,这样的需求,说明你已经属于改善群体。

与刚需不同,改善家庭人口结构十分稳定,不管买多大的房子,都只住这一家三口。

这种情况买房子,舒适度更关键!

什么是舒适度?

就是用同样的钱,买到更多的生活空间

对于改善家庭来说,房子不止是睡觉的地方,更是生活的地方,采光、通风、景观,所有能提高生活品质的因素,改善性房产都该有!

就像刚需的阳台,是晒衣服、储藏杂物的;而改善家庭的阳台,是为了拥有更优质的景观,喝喝下午茶,享受生活的!

这时候选户型,要看什么,就要盯准舒适度!

以下因素,资金允许范围内,拥有的越多,未来住起来就越舒服!

1、最好选择板式楼,只有板式楼才能做到最好的南北通透与采光。

什么叫板式楼,如下图左图所示,外观非常规整,不像右图塔式楼一样,会凸出来一部分,再设计一户,因此通风与采光上没有阻挡,体验更佳。

并且,这样的设计下,板式楼单栋最多两户,邻居不多,不会过于拥挤和吵杂,并且都能做到坐北朝南,非常适合居住。

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△ (左:板楼/右塔楼)

像今年,上海日光豪宅万科天空之城,就是板式设计。杭州万人打新的远洋西溪公馆,也属于板式楼。

在改善市场,板式楼几乎是标配!

2、看准朝向,房间朝南的越多,住起来就越舒适。

要知道,我们国家位于北回归线以北,只有偏南的角度,太阳才可以直射入户,采光会更好,所以朝南是最好的朝向,而北向,由于缺乏太阳直射,冬季更加阴冷,有得选的情况下,真的不建议。

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现在许多户型,都会将卧室尽量放在南向,像下图,128平,可以做到3房加1书房,其中三个房间都朝南,已经非常优质了。

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3、一定要注意是否有暗厨暗卫,这是户型最不易察觉的一大硬伤!

像下图这个户型,不看卫生间和厨房,感觉还算不错。三个卧室户户朝南,大阳台连连接次卧,都是加分项。

同一个小区,选错户型,直接亏20万!

但是看看卫生间和厨房,就会发现,这个户型非常致命。北向几乎没有窗户,无论是卫生,还是厨房,都是全封死的,根本无法做到南北对流。

要知道,厨房和卫生间是整个家里最潮湿的地方,如果不能通风,极易产生异味,也是蟑螂的最爱!

而这些,销售在卖房子给你时,不会主动跟你介绍。并且,部分售楼部样板间都是平地搭的,你去看时如果不格外注意,很难发现其中猫腻。

暗厨暗卫,不仅住的憋屈,在二手市场,也是重要的减分项,买房时,要格外关注!

4、如果有得选,面积够大尽量选横厅。

其实一直以来,关于横竖厅的争议很多。

竖厅,客厅是主要采光面,如果整个进深太长,采光和通风就会受到影响。由于餐厅和饭厅属于动区,在入户处,通过走廊连接房间,通常更容易做到动静分区,也是目前主流的户型,得到许多人的青睐。

同一个小区,选错户型,直接亏20万!

但对于改善家庭来说,家里没那么多人,居住密度不高,隐私不是主要诉求,公共空间看起来舒适大气,更有利一家人的交流!

横厅显然是更好的选择,客厅与餐厅都在采光面上,整体采光会更好,公共空间格局更加开阔大气。没有走道占用空间,房子的利用率会更高,设计会更加灵活。因此,目前130平以上的改善型户型都会使用这样的设计。

同一个小区,选错户型,直接亏20万!

此前《三十而已》中,顾佳的望江豪宅就非常典型,客厅与餐厅都在采光面上,妥妥的横厅设计,看起来既有设计感,又大气。

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△ 顾佳家客厅图

5、尽量选择双阳台,南北对流更舒适,生活阳台与景观阳台,能够兼顾生存与生活!

其实,综合来看,舒适度无关乎就是三点:空间大、采光好与通风优。

选择标准总结就是如下几点:

1、能选择板楼就绝不塔楼;

2、能有双阳台,就绝不迁就单阳台;

3、千万不要有暗厨暗卫;

4、此外有条件就选横厅,朝南房间越多越好!

方法都交给了大家,最关键的问题就是,你要搞清楚,自己到底是刚需,还是改善!

刚需就不要追求绝对的舒适度,实用性才是王道;改善家庭,就要更注重舒适度,不然花这么贵的价格,还住着不舒服,简直血亏!

转自大胡子说房

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