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黄埔、南沙18个板块房价大比拼,这里一年暴涨50%!原因是...

原标题:黄埔、南沙18个板块房价大比拼,这里一年暴涨50%!原因是...

今年的广州楼市中,南沙和黄埔两区的表现非常亮眼。

限购政策放松的利好影响下,两区的房地产市场量价齐升。前十个月,南沙住宅成交16832套,比去年同期大涨41.1%,成交均价27614元/平,同比上涨27.2%。黄埔区的市场表现也相当不错。1-10月份,住宅一共成交10568套,同比上涨27.6%,而成交价格也有大概10%的上涨幅度。而素有广州传统“楼市大粮仓”之称的增城区,市场表现则略显冷淡。前十个月增城一共成交住宅22247套,比2019年略有下降,而成交价格在大市场环境向好的情况下,也仅有6.8%的涨幅。

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位列第四的花都,在人才政策的利好下,十个月成交住宅7614套,比去年同期大涨38.3%,而成交价格基本持平。因此,在疫情的影响下,广州今年楼市能有如此好的市场表现,与这些区域限购政策放松的关系非常大。另外,深莞楼市政策收紧产生的挤出效应,加上每年几十万人口的净流入,共同使得今年广州楼市热门区域的市场成交非常火爆。然而,在全国楼市进入“白银时代”的历史背景下,不同城市、不同区域和板块之间的市场分化也愈发明显。即使在同一城市、同一区域的内部,也会出现有的楼盘摇号抢房、开盘秒光,有的项目门可罗雀、一个月卖不出几套的情况。作为广州楼市热门区域的黄埔和南沙,内部是否也会存在这种割裂的市场表现,我们下面具体分析一下。首先是南沙区,把区域市场划分为明珠湾、金州、黄阁、蕉门河、榄核、万顷沙和南沙湾七大板块。今年前十个月,南沙住宅成交按板块分布如下图所示,其中成交量最大的仍然是金州区,而房价最高的是热门区域明珠湾,成交均价超过3.5万/平。

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与往年相比,今年南沙楼市成交不是仅仅局限于金州、黄阁、或者是南沙湾等一两个板块,而是呈现“多点开花”的格局。热门板块明珠湾各项目集中供应,1-10月成交2727套,占全区比例的16.2%,位列第三位。同时,以时代香海彼岸、中交蓝色海湾和星河山海湾等项目为代表的南沙湾板块,市场依然火热,前十个月成交3400余套,仅次于金州。还有黄阁、蕉门河、榄核等片区,市场同样热闹。区域市场总体成交量放大、各板块市场多点开花,这意味着南沙楼市由最初的青涩逐步走向成熟。而在2019年,南沙市场还主要集中在金州、黄阁和南沙湾三大板块。其中金州板块全年成交7289套,占总体比例的53.8%,市场一家独大。

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对比各板块两年之间的房价变化,我们可以发现,房价涨幅最大的是万顷沙,今年板块成交均价比2019年上涨50%。具体原因,主要是因为今年该板块热门项目恒大阳光半岛和中铁建海悦国际两个项目的开盘入市,拉高了区域整体的房价水平。而就在去年,万顷沙板块在售项目很少,南沙首个共有产权项目城投首筑花园,精装房价格仅是1字头。另外,经过两年的沉寂和断供,蕉门河板块在今年南沙市场中异军突起,成交超过2400套。旧改项目中铁建海语熙岸、星河东悦湾成功入市,加上保利半岛本身属于低密度洋房别墅产品,另外位于中心区域的蕉门河板块规划、配套条件都不错,这些因素共同抬升了蕉门河板块的市场价格。

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下面看一下黄埔区。黄埔今年前10个月成交的1万多套住宅中,分布在知识城、长岭居、东区、科学城、临港、永和等11个板块。其中知识城、长岭居、东区和科学城四大板块,今年成交占到全区比例的80%以上。并且,以万科幸福誉、保利拾光年等项目为代表的知识城板块,今年房源成交超过5000套,占到黄埔区的一半以上。

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对比2019年黄埔区楼市成交板块分布情况,今年黄埔各板块成交格局变化并不大,去年楼市成交也是集中在知识城、长岭居、科学城等少数板块。唯一区别的是,今年东区板块的明星项目品秀星樾供应量大增,一共成交了1151套,成交均价为39741元/平。不仅拉高了东区板块的整体成交量,还抬升了区域平均房价水平。另外,今年以龙湖首开云峰原著项目为代表的云埔工业区板块,住宅成交均价比去年上涨了34.3%。主要是因为该项目是定位于改善的洋房、别墅产品,项目销售价格自然要比去年该板块的保利越秀爱特城贵很多。

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另外,今年永和板块住宅成交了501套,其中龙湖揽境项目占比90%以上,平均价格超过3万元/平。而2019年永和板块成交以万科里享家为主,成交均价不过2万/平左右。下面总结一下。黄埔和南沙作为广州楼市的热门区域,对比这两年的项目成交价格来看,各板块今年房价都有一定程度的上涨。上涨的因素大致可以分为几个方面。首先是在全市整体房价逐步上涨的大趋势下,各板块、项目售价随行就市不断抬升。这方面因素导致的房价涨幅不大,特别是在比较短的时间段内,这里不再赘述。另外,地价导致的房价上涨。比较典型的便是同一板块中老项目售罄,新项目入市。新项目在土地成本上高出很多,因此项目在规划定位等方面进行略加改善,从而提高开盘价格。最后,同一板块中产品差异导致的价格变化。比如普通住宅售罄后,洋房别墅类产品入市,价格自然要高出很多,这类因素同样也会导致相同板块的房价下降,这里要具体情况具体分析。 更多详情请关注羊城房产(yangchengfc)我们提供广州楼市分析,实时解读楼市新政,与你一同探讨楼市价值,是您身边的 权威买房顾问。 往期精彩文章:逆势上涨!大湾区这些地方楼市创新高,有的地方房子要卖光了车程1小时,房价是南沙的四分之一,这也许是广佛周边最具诗意的第一居所!单套上涨240万!这两个区域是2020年广州房价上涨最猛的地方火速收藏!广州200万以下的房子,还剩这些!10月广州房价地图出炉,这些地方的房子要卖光了!刚刚过去的10月,广州这些项目赚得盆满钵满!拿地排行榜出炉!狂割广州韭菜的恒大,地价竟然这么低!最新大湾区房价地图曝光,这个城市彻底凉了!“库存历史最高”VS“地王+秒光盘”,年底的广州楼市将何去何从?今年的土拍决定明年的市场,2021年广州楼市的重心在哪里?广州的楼价都在涨吗?看了这张图后,我明白了一个大道理...

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