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房价“高能预警” 中国还有20年能租回本的房子吗

原标题:房价“高能预警” 中国还有20年能租回本的房子吗

引言:一项投资,20年回本,年收益5%。这是大众对静态收益的一个直观理解,在不损本金的情况下,20年净收益100%,这也算是一根投资红线。如果收益低于5%,这个投资就没必要进行,因为最简单的也是保本的银行理财,收益率大概在3.5%左右,风险绝对值低到可忽略,那么,还有必要考虑其他投资吗?中国的房产租金收益率是多少?各地情况不同,一线城市在1%左右,低到无语。沈阳市中心一套18000/㎡的40㎡公寓总房款72万,月租金2000元不算低,年收益2.4万,恰好30年回本,年收益3.33%,算是比较不错的房产投资收益率。如果是二环左右的100㎡的普通住宅,房款按150万计算,月租按2500元计算,则需要近50年收回房款,收益率2%,已低于固定存款利息。

那么,中国的房子还值得投资吗?

为什么是房子?—金融与使用的双重价值

中国人喜欢投资房子,除了占有生存空间的传统文化因素外,一个不可否认的事实是,过去20年,房地产确实是中国最佳的投资产品。

从2000年到2020年期间,全国房产均价由2000元/㎡上涨至约10000元/㎡,上涨五倍,这也造就了一个现实,如果说房款是本金,租金算臬息收益,先不谈租金收入,投资本金先翻了5倍,这就使房产超过了大部分以臬息为收入的投资品,毕竟这东西它本金也涨。

房价“高能预警”   中国还有20年能租回本的房子吗

有的朋友可能会觉得,股票的本金也涨,翻几倍也是常有,确实是这样,但股票是没有臬息收益的,至少大部分普通投资者是不会去借出股票,收取利息,而且最重要的一点,股票会赔,而房子,几乎不会赔钱。

那么除了投资呢,毕竟,房子是能住的,这种投资品还具有了与日常生活密不可分的必须性的使用价值,毕竟,人总不能住大街上,而这种使用价值,是可以出租的,所以说,房产是比较少见的既能涨本金,还能有臬息,又可以使用的投资品。

并且几乎所有人的预期,房价还会上涨,投资客自然趋之若鹜,刚需也担心未来上车成本更高,所以没有人会质疑,这是一个房子是中国首席投资品的时代。

房价还会涨吗—大水漫灌下的水涨船高

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中国的房子会一直涨吗?会。和房价贵贱无关,和货币发行量有关。

一个简单的数据,中国货币M2(广义货币供应量)2000年是13.249万亿,2016年上涨到151.950万亿,2020年呢?216.408万亿,上涨不止10倍,商品还是那个商品,广义货币供应量在不断增加,物价必然上涨,没办法,这就是负利率时代

不仅中国,世界主要经济体都是负利率时代,在这个银行存款的购买力不断被稀释的年代里,大宗固定资产的保值效果被不断放大,所以,并不是房价上涨,而是货币的大水漫灌让房价水涨船高。

房价“高能预警”   中国还有20年能租回本的房子吗

全国均价上涨随着疫情时代的量化宽松是一个必然事件,这并非政策能够完全抑制的,但未来全国房地产市场出现两极分化不可避免,一二线随着城市马太效应吸纳三四线城市人口与资源,地产需求持续火热,东南沿海区域形成的超级城市群这种人口净流入区域房价必然进一步走高,而三四线城市,尤其是西部、北部的三四线城市,凋敝也不可避免。

长线收益率——中心城市普通住宅约50年租收回本

房价随货币上涨的时代背景下,市场过热区域势必要带上国家调控的“紧箍咒”,在房住不炒这个主题之下,限制交易行为是必然趋势,水涨船高可以,但为民生计,为舆论计,想翻浪花必然被打压。

房产的快速换手时代结束了。

在炒房客离场,置业更趋近一种长线投资行为,作为家庭重资产的房产,与长期保险,大额定期存单,长期理财等同,租金收益率必然是投资者最关注的焦点。

房地产行业的丰厚利润,是行业垄断带来的利润,土地为政府所垄断,由每个楼盘因各自属性千差万别所带来的商品独立属性导致,在各自形成的细分市场中其实也是垄断的,而租赁市场则是完全竞争市场。

租金收益与房价相关吗?我认为并不相关,租金收益与所在区域的大众收入水平相关。收入跑不赢房价的时代,租金收益必然被房价越拉越远,连车尾灯都看不见。前文所述,沈阳二环左右的房产需50年租收回本,年收益2%左右,其他中心城市基本类似,那么作为长线持有的房产投资,投资应如何进行?

答案很简单,寻找20年租收回本的房产物业,并长期持有。年5%的稳定租收,并且本金存在增值机会,这就是一笔靠谱投资。

房价“高能预警”   中国还有20年能租回本的房子吗

20年租收回本——“度假区+酒店式运营”模式的兴起

实现20年租收回本的两个充要条件:

1、房价足够低。

2、租金足够高。

中心城市难于满足此双重标准,但对文旅地产来说,恰是为此而生。

决定文旅地产生死的,恰恰是投资收益率,投资收益率低的两个可能性也恰是文旅地产的命门,价格过高意味着入手门槛过高,收益过低意味着流量过低,这样的地产项目必然死的很难看。

对文旅地产项目来说,非中心城市区域意味着拿地成本较低,主要成本在于后期景区打造,而景区打造意味着持续不断的“生命流量”,当景区酒店的过夜费达到1㎡房价的1/20左右时,意味着主要房产都会被酒店运营资本“抢驻”,也就意味着20年租收回本是十分自然可实现的事情,反之,如果酒店运营机构对区域未来缺乏信心,那么,这样的房产不投也罢。

房租或运营收益,是衡量文旅地产的金标杆。年租金收益5%,20年租收回本,则是我衡量文旅地产的标准。

因为年收益5%,意味着租收可以覆盖房贷,客户实际上只需首付,即可购房。风险与收益永远是投资领域的孪生姐妹,作为地产这种长线投资而言,稳定的5%租收是合理的,过高的收益率,有时意味着过高的风险。

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泉林黄金小镇——固定租收20年回本,首付购房粤港澳大湾区

以泉林黄金小镇为例,项目位于粤港澳大湾区的江门恩平市,占据恩平高铁站核心位置,广州高铁1小时-1小时20分钟通达,高速珠海/中山/佛山1小时左右,公交江门市中心十分钟,小镇本身配套温泉、水乐园、环湖风景区、卡丁车、那金谷博物馆与冯如航空体验馆,现场可观看5D电影,坐在游艇欣赏万泉湖风光,便捷的交通及充足的娱乐休闲配套使小镇获得较大的游客流量,小镇房产必然受到各大酒店运营商争抢。

以小镇一套42㎡小户型住宅为例,知名酒店运营商十方集团旗下的小马酒店为该栋户型租金报价为36元/㎡·月,签约15年,每三年租金递增5%,每年拥有12天的免费度假期,该小户型总房款含家具家电布草,达到拎包入住状态总房款在34.6万元,平均月约收益1605元,租收率6%,二十年完全回本,固定收益签约15年,按照15年期房贷月供,租收完全覆盖月供,实际相当于首付购房。

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纵观更长人生跨度——15万预存,可变现“养老保险”

固定收益签约15年,按照15年期房贷月供,租收完全覆盖月供,实际相当于首付购房。该套房产首付+家具家电采买共计15万元,达到拎包入住状态,从更长的人生跨度来看,相当于预存15万元一份的“养老保险”。

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假设购房者年龄在40-45岁之间,首付15万购房一套,返租15年,每年度假12天,15年后房贷还清,购房者55-60岁的年龄,基本到达半退休或全退休状态,开始享受第二人生,或继续选择托管,获得租收,两种选择左右自如。

如选择自住,对标养老机构每个月至少2000元的居住费用,按居住20年计算,则需要48万元,无疑是旅居度假养老更具价格优势,而且文旅项目在业主食堂、电影院、大型超市、商业街及医疗康养、温泉养生方面的配套更丰富齐全,并且在物业服务上更具优势,同时具有环境优美,气候宜人的特质,是未来必然被大众所接受的养老模式。

如选择继续托管,15万元的预存金额相当于预存一份养老金,在55-60岁时每个月预计2000-2500元的租金收益相当于又一份退休金保障。与社保养老保险相比,养老金缴存额度差异不大,以房养老在能够享受度假福利的同时,在有大额现金需求之时可全额变现,同时可传承后代,具有特别巨大的优势。

“以房养老”概念瞬间喧嚣尘上,又快速落寞收场,并非模式不可行,而是选错了对象,文旅地产的“大运营”模式注定,“以房养老”的接力棒必然传到这里。

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《栋察天下》

(备注:本文由联祥文旅独家提供)

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