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揭秘!楼市最大的洼地和“最水”的城市

原标题:揭秘!楼市最大的洼地和“最水”的城市

新闻来源:和讯名家 楼市参考公众号

我们常把房价比作一个城市的股价,背后逻辑想必大家都能明白。

炒股的朋友应该都知道,左右股价走势最根本的力量有两股,一是货币流动性;二是公司(城市)基本面。当下前者的确定性相对较高,前些年那种流动性泛滥、大水漫灌的局面基本一去不复返了,房价就只剩后者一条大腿(基本面)可抱了。

此刻想必大家的问题也就来了:自己所在的城市房价高还是不高?与城市的基本面是否相配?今天咱们就谈谈这个话题。

反映一个城市基本面最直观的指标莫过于GDP,然而GDP总量颗粒度较粗,直接对标房价意义也不是太大。

日前,笔者从一文章中看到了一个不常用的指标:地均GDP,顾名思义就是一个城市每平方公里的GDP产出,代表着一个城市的发展质量和相对实力。

见下图,截止2019年底,国内地均GDP超过1亿元的城市达到23个,第24名的长沙也只差临门一脚。地均GDP最高的是深圳达13.48亿元,在100城中处于遥遥领先的地位。

揭秘!楼市最大的洼地和“最水”的城市

在地均GDP前15城中,大湾区城市占了6个(如算上港澳就是8个),由此可见粤港澳大湾区在中国城市群中的超然实力。

事实上,在资金密度和代表常住人口质量的小学生密度两项指标上,粤港澳大湾区三大都市群依然是鹤立鸡群。

揭秘!楼市最大的洼地和“最水”的城市

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粤港澳大湾区的“钱景”毋容置疑,不过这并非本篇文章重心。

在上图中,笔者发现了一个有意思的现象,地均GDP排名、总量GDP排名匹配度并不是太高。于是对GDP做了更细的切分,以便其更加全面、客观的反应城市的基本面,及通过这些更细的维度评判当地房价。

具体来说,笔者将上述城市的地均GDP及排名、人均GDP及排名、GDP总量排名、平均房价及排名,放在一起做了横向对比。

因涉及数据较多,笔者只汇总了前30个城市(地均GDP排名)的数据,见下图。不过信息量还是蛮大的。

揭秘!楼市最大的洼地和“最水”的城市

(GDP数据来自各城统计局,房价数据来自数据宝;均为2019年数据)

1、深圳2019年底的房屋均价6.5万/㎡,国内排名第一,绝对值看似很高,但我们也应看到同期,其GDP总量第三、人均GDP第二、地均GDP第一。所以,深圳的房价基本与其基本面(无论是绝对实力还是相对实力)是相符的。

2、北京、上海房价稍逊于深圳,也能从上述对比中找到些合理解释。如北京、深圳的绝对实力(GDP总量)超过了深圳,但其相对实力(质量)却不如深圳,如北京地均GDP仅排第九、人均GDP排第八。上海地均GDP排第二,但人均GDP却排第九。

3、厦门、珠海是典型的“小钢炮城市”,厦门GDP总量排全国33,房价却排第4;珠海GDP总量排第71,房价全国第12。看似有点不可理喻,但能从衡量它们相对实力的指标上找到些解释。

如厦门人均GDP全国第15、地均GDP全国第4;珠海人均GDP全国第6、地均GDP全国第11。基本与房价排名相对合理

汕头也算是一个迷你小钢炮,汕头GDP总量排全国第101,人均GDP全国排173,其房价全国排名第64,看似存在着较大剪刀差。但其地均GDP却排全国第17,可见其相对富裕程度。

4、从基本面上看,长沙、佛山、无锡等城市,房价还有可观的上升空间。长沙房价全国排名第60,不愧是全国房价洼地,然其GDP总量排名全国第16、人均GDP全国第16、地均GDP全国24。长沙的房价无论是与绝对实力还是相对实力比,都明显的不匹配。

当然原因大家也都知道,主要是有形之手扭曲造成的。站在时间的角度,未来长沙房价终究会向其基本面慢慢靠拢。

佛山房价全国排第37、无锡房价全国排第22,看似已不低,但与其绝对和相对实力比,也还是有精进空间。如佛山,GDP总量全国排第18、人均GDP也排第18、地均GDP全国第6,都远好于房价表现;无锡,GDP总量全国排第13、人均GDP也排第3、地均GDP全国第7,不输隔壁苏州。

此外,镇江、泉州、泰州等城市房价也存在明显的上升空间。

5、从相对实力上看,天津房价则存在一定虚胖。

天津房价全国排名第9(真心不低),看似与其GDP总量地位(全国10)相符,但从相对实力看,地均GDP全国排第20、人均GDP全国排第56,明显大幅落后于房价排名。

换言之,其房价存在明显虚胖。

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