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飙涨40%后迅速跳水!SOHO中国再现“过山车”行情

原标题:飙涨40%后迅速跳水!SOHO中国再现“过山车”行情

今天,SOHO中国又坐了一趟过山车。早上开始,SOHO中国小幅低开后横盘震荡,午后突然直线拉升,一度涨逾36%。下午3点02分开始,其在10分钟内迅速下跌超过20个点,截至收盘,涨幅缩窄至7%。现报2.45港元,成交额11.5亿港元,最新总市值127.4亿港元。

飙涨40%后迅速跳水!SOHO中国再现“过山车”行情

SOHO中国走出如此刺激的行情,主要是与一则消息有关。午后,路透社报道称,私募股权公司高瓴与SOHO中国进行了初步谈判,拟将其私有化。然而仅过了两个小时,这一消息就被辟谣:格隆汇从高瓴相关知情人士处求证获悉,“没有这回事,该消息不实,高瓴无意私有化SOHO中国”。

“卖身”之路

这一幕,似曾相识。今年3月10日,依然是路透社报道称,美国私募基金公司黑石集团正与SOHO中国进行排他性谈判,计划以每股6港元的价格,斥资40亿美元将SOHO中国私有化。这一报价较当时SOHO中国近3港元的股价溢价近100%。消息传出,SOHO中国盘中一度飙涨近40%,随后紧急停牌。

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2个月之后的5月4日,市场又传出消息,称黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈已经陷入停滞。消息发酵后,SOHO中国果然尾盘跳水,收跌25.7%。

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一模一样的剧情,只不过上次是两个月,今天是两个小时,这也是为什么文章开头为什么要说“又”的原因。两轮“过山车”行情,买家从黑石换成高瓴,下一个是谁还不知道,但故事的主角一定不会变。因为SOHO中国急于“卖身”的故事,江湖上早已人尽皆知了。

从2014年开始,SOHO中国已着手进行大手笔甩卖资产。2014年初,以52.3亿元的价格向金融街出售海伦广场16.8万平方米、静安广场7.6万平方米物业两项资产。9月,又作价30.5亿元向携程控股出售凌空SOHO约10万平方米物业;

2015年,SOHO中国向复星集团出售其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益;2016年,32.2亿元出售上海SOHO世纪广场;2017年,35.7亿元将虹口SOHO整体出售。同年,又将凌空SOHO的剩余物业面积以85.8亿元售出;

2019年9月,宣布以7.6亿元的价格出售位于北京的9个商业项目,共计2583个地下停车位组成的资产包;随后,又传出考虑出售总价值约80亿美元,包括北京及上海的8个办公大楼在内的内地大部分投资房地产组合的消息。10月30日,SOHO中国收盘大涨18%。

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至此,潘石屹的“卖卖卖”之路告一段落。但国内甩卖的同时,潘石屹在国外却一路狂买。

2011年,潘石屹以5到7亿美元的资金,投资纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目;2012年,张欣斥资6亿美金收购曼哈顿公园大道广场49%股权;2013年,张欣通过家族信托与巴西财团共同以14亿美金收购美国通用汽车大厦40%的股权。同时,潘石屹之子潘瑞在英国当地成立EREC Estates房地产公司,拥有多个大型地产项目。

“放弃”国内资产,转向海外投资。潘石屹种种举动的背后,到底有什么原因?

转型失败

SOHO中国的董事长为地产大鳄潘石屹,他是中国著名的明星企业家之一,也是内地房地产行业第一代大佬。1995年,潘石屹和妻子张欣创立SOHO中国,并在2007年赴港上市,成功融资19.7亿美元,创下亚洲最大商业地产IPO,一时风光无两。

对SOHO中国来说,2012年是个分界线。

此前,SOHO中国一直采用“开发-销售”的散售模式,这种模式能够更快地回笼资金,帮助SOHO中国维持亮眼的业绩。2010年,SOHO中国做到了182亿元的营收高峰。但同时,这种商业模式也存在房产所有者、经营者、管理者分离的问题。因此引发了监管整治,2011年6月,相关政策开始执行,北京区域的商业、办公类项目不得进行散售。

2012年,潘石屹开始向“包租公”转型。他宣称,3年后,SOHO中国的盈利将主要来源于租金收入,5年后,租金年收入将超过40亿元,而销售收入则逐渐成为辅助收入。但事实证明,SOHO中国的转型并不成功。

2020年中报显示,上半年,SOHO集团营收14.5亿元,同比增加63%。同时,净利润同比大幅下跌64%,仅为2.04亿元。

数据来源:IFinD

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利润大幅下降的原因,一部分是由于受疫情因素的影响。上半年租金收入7.8亿元,同比下降12%。投资物业平均出租率下滑至78%,而上年底的这一数据则是90%。但就算剔除疫情因素,SOHO中国的日子也已经不太好过。

2019年,SOHO中国的全年营收只有18.5亿元,净利润为13.2亿元。与2010年182亿元的营收相比缩水近10倍,已不可同日而语。这其中有潘石屹不断抛售资产的原因,但一方面,从2015年到2019年,SOHO中国租金收入一共78亿元;另一方面,潘石屹5年间靠出售资产大举套现约293.4亿元。

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平均出租率不断下降、投资回报率低。截至2020年6月30日,SOHO中国的总借贷达到约188.6亿元,净资产负债率达到42%。而靠着甩卖资产,潘石屹夫妻二人却能在营收惨淡的情况下,仍能以36亿美元的身家登上2019年福布斯全球亿万富豪榜单第597位。

一边转型失败,另一边大举甩卖资产,SOHO中国错失了前几年的发展窗口,被恒大、碧桂园等一众房企弯道超车。如今,在“房住不炒”的总基调下,房地产业的黄金时代已经逐渐落幕。或许,这就是潘石屹在“卖身”的路上一去不回的原因。

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