首页 商业办公正文
原标题:楼市调控“打补丁”:未来不会放松

上周,《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》(后称《建议》)正式发布。

《建议》表示,要“促进住房消费健康发展”。但健康发展不意味着松绑楼市,《建议》第八条明确,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租售并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”。

中央将“房住不炒”写入文件,这是历史第一次。

从10月30日,国家发展改革委副主任兼国家统计局局长、党组书记宁吉喆提及“促进住房消费健康发展”,市场上一些声音将其解读为扩大甚至鼓励住房交易。11月3日,中央将“房住不炒”写入文件,为未来五年行业发展定调。观点反转,只用了4天。

《建议》发布前后,各地楼市调控再次收紧,政策出现查漏补缺的特征。

01 楼市调控再次收紧

《建议》发布当天,台州发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。从土地出让、项目预售、房屋限售等方面进行楼市调控。

在土地出让方面,实行“限房价,竞地价”的土地出让方式,建立地价与房价之间的联动机制。压缩了房企的利润空间,也让未来项目售价更加透明。

在项目预售方面,申请分期预售的项目,单期预售面积不少于3万平方米,新开项目每期备案价相同,售价不得高于备案价。分期预售不能涨价,也有利于限制房价炒作空间。

在住房销售方面,包括新房和二手房在内,取得不动产权证满3年后方可上市交易。这也就意味着,如果购买期房,自网签日起,需要6-8年的时间方能转手交易。很大程度打击了楼市投资/投机者分批预售涨价。

楼市调控“打补丁”:未来不会放松

台州《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》截图 来源:台州政府官网

台州新政出台1天后,11月4日,丽水发布《关于进一步促进丽水市区新建商品房市场健康发展的通知》,明确要加强信息宣传力度,规范项目预售管理。

展开全文

加强信息宣传力度,就是要加大供地、房源等信息发布,提升信息公开透明度,稳定购房者对楼市的心理预期;规范项目预售管理的要求与台州类似,续推项目预售房源不涨价,分期预售面积规定比台州更加严格,单期预售面积不少于5万平方米。

在此之前,10月30日,衢州发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》,从土地供应、土地出让、楼盘限售等方面收紧调控。

衢州新政规定,要根据区域实地灵活调整供地,热点地区扩大土地供应,以稳定楼市;推行限房价、竞地价、竞配建的土地出让方式,这一土地出让方式正在成为各大城市土地出让的发展方向;热点楼盘自网签起限售五年,实际上比台州的限售政策更宽松。

在6天时间里,三个城市密集发布楼市调控新政,城市能级从二线城市扩散到四线城市。调控内容覆盖信息公开、土地供应、土地出让、项目备案、项目预售、房屋限售等多个维度。

实际上,这只是今年下半年楼市调控的缩影。不完全统计,7月份以来,杭州、宁波、深圳、南京、东莞、无锡、沈阳、常州等30余城先后发布楼市新政,全方位进行房地产调控

这与上半年疫情影响下“有限松绑”的楼市政策截然不同,行业危机已过,适度宽松的行业环境昙花一现,“严格”又成调控主旋律。

02 政策正在查漏补缺

与之前大开大合的楼市调控相比,近期楼市调控呈现出查漏补缺、精准调控、深入调控的特征。

以限售为例,现阶段的楼市调控,像台州新政那样,新购房整体限售三年的很少。更多城市的政策类似丽水和衢州,对一些热点楼盘进行限售,挤出楼市的投资和投机水分。

但一些城市的限售政策更加细致、严格,比如杭州。

7月2日,杭州发布人才购房新政,要求人才优先摇号购房,网签满5年方可上市交易;9月4日,杭州再出新政,规定无房家庭优先摇号购买热点楼盘,网签满5年方可上市交易。

与杭州购房者限售不同,徐州10月10日发布楼市新政,对首套和二套的限售年限进行区分。徐州户籍家庭首套自权属登记日起限售两年,或自网签日起限售五年;徐州户籍家庭二套自权属登记日起限售三年,或自网签日起限售六年。非徐州户籍的限售规定同徐州户籍二套。

东莞则从网签时间对限售进行限制。9月3日,东莞发布楼市新政,明确2017年4月11日前网签的商品房不限售;2017年4月11日零时至2020年7月24日24时期间完成网签的商品房,取得房产证满2年方可上市交易;2020年7月25日零时以后完成网签的商品房,取得房产证满3年方可进行交易。

楼市调控“打补丁”:未来不会放松

东莞《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知(东建〔2020〕8号)》截图 来源:东莞住房和城乡建设局官网

仅限售这一项,不同城市就从限售对象、限售年限、房屋种类、网签时间、取证时间等多个面向进行调控。各地在限购、限贷、限价、限商方面的调控也类似,都从不同的角度切入打政策补丁。

“五限”政策是楼市调控的主要方向,从各地关于限售的规定可以看到,现阶段的楼市调控,已经从之前简单粗暴、动辄“一刀切”的调控手段不同,变得更加具象化,更有针对性。

不仅如此,一些城市的调控补丁已经突破了房屋交易环节,向房地产项目全周期渗透。

10月9日,苏州发布《市住房城乡建设局关于规范全市新建成品住房建设销售管理的通知》,调控之手深入到新房的建设、销售和交房验收环节,提出12点具体要求。

包括审查合格的装修设计文件不得随意更改,变更需在交付标准样板房验收合格前报施工图审查机构审查;装修综合单价不宜低于土地出让楼面单价5%~10%且不低于1000元/平方米;开展装修前的交接验收和成品住房的分户验收;成品住房交付标准不得低于样板房和合同约定的标准等等。

上一阶段的楼市调控更像是搭建框架,而现阶段则是在原有的框架里进行修补,查漏补缺。

03 未来调控走向哪里

不管是之前的搭建框架,还是现在的漏洞修补,都是在一个大原则下进行:“房住不炒”。在“房住不炒”的大前提下,各大城市“因城施策”,最终要达到“促进房地产平稳健康发展”的目的,这也是“促进住房消费健康发展”的题中之义。

前面提到各大城市的楼市调控越来越细致,深入到房地产项目周期的每一个方面,但各个城市的调控内容又各不相同,这是因为各个城市的楼市情况存在差异。

今年上半年,杭州市场的倒挂盘增加,吸引了众多楼市打新者,万人摇号抢房的现象时有发生,真正有刚性居住需求的人被排除在外。为了遏制楼市打新现象,杭州出台新政,加大商品房向“无房家庭”倾斜的力度,高层次人才有优先购房权。为了打击楼市投资,又规定新购人才住房网签五年内不得上市交易。9月,政策继续纠偏,调整无房家庭认定标准,将30岁以上单身人士纳入在内。

楼市调控“打补丁”:未来不会放松

杭州《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》截图 来源:杭州保房管局官网

与杭州类似,绝大部分城市的楼市调控都有其内在逻辑性,与区域市场息息相关。一旦出现局部过热、房价上涨、哄抢房源、预售涨价等等楼市乱象,政策就会迎头赶上。

所以尽管绝大多数城市的楼市新政文件题目都与“关于促进房地产市场平稳健康发展的通知”类似,但文件内容却存在很大差异,这正是“因城施策”的真正含义。

但要注意的是,“促进房地产平稳健康发展”,并不意味着一定要收紧楼市调控。热点地区收紧楼市调控理所应当,但如果区域房地产市场活力不足,则政府很可能会适度放松楼市调控。

比如上半年受疫情影响,楼市交易惨淡,影响行业和城市经济平稳健康发展,地方就有适度宽松的楼市政策出台。上半年多地就从土地端为房企松绑,可以推迟缴纳土地购置款项等等。

但不论如何,严防房价上涨,严打楼市过热,修正和完善现在的调控体系,仍是未来楼市调控的主要方向。

评论