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宇宙都有尽头,但南山的楼市没有,一个不经意,南山的二手房挂牌均价突破12万了。


这个来自中国房价行情网的数据,再次把众置业者看得目瞪口呆:房价涨太快,工资涨幅完全跟不上啊。


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房价涨得飞快,那成交呢?


众所周知7.15新政后,因为限购要求更严格,深圳少了很大部分的购房者,同样在二手房交易上也出现了大幅下降。


乐有家数据显示,新政当周(7.13-7.19)全市二手房过户量2971套,实现近两个月来的成交小高峰;但成交均价从前一周的65633元/㎡下滑至65040元/㎡,环比下跌0.91%。


新政后首周(7.20-7.26),全市二手房过户量仅1904套,较前一周少了1067套;成交均价持续下跌至64628元/㎡,环比下跌0.63%。


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如今,距离新政已过去3个多月,从最新的二手房成交数据看,市场给出的答卷并不让人满意,10月全市仅有5049套二手房成交,成交价在8月短暂下滑后开始出现价升量跌的情况。


这倒让人费解起来。


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大家都知道,深圳房价看南山,在南山的众多板块中,从居住属性、升值空间、片区配套等方面考量,区域内最好的其实是后海。


为了探寻量与价的秘密,村长前往后海做了番调查,这里有南山最好的学校、最繁华的商圈、最方便的交通,以及众多的写字楼,或许能在这里由小及大,反映出南山富人区楼市的真实情况。


虽然深圳二手房的市场热情有所下降,但这仅是成交量的下降,价格依然坚挺。


我们先看下面这张图:


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村长分别在链家、中原、乐有家、房天下四个二手房交易平台上找到后海的成交数据,整理出了以上图表。


从图表中可以明显看出,7月之后的后海成交量出现大幅下滑。


链家的数据稍微好一点,后面两个月的成交量至少都过了两位数,其余三个平台在8月9月的成交总和才不过17套,与新政前的数据相比,只能用惨淡形容。


村长在后海一链家门店了解到:新政前中介们都很忙,每天不是忙着带看,就是忙着签约,平均一个月下来的成交量大约有20多套(该中介门店大约有十个员工),今年后海成交量最多的一个月是4月,共成交了38套,主要集中在南二外学区范围内。


附近一家乐有家门店中介表示,“7.15新政前我们的成交情况很不错,单是后海这个片区,每个月都是三四十套的成交,但是7.15之后成交的就基本只有之前的零头,一个月也没有几单(成交)。”


不过,即便成交量下滑如此明显,但是价格却还是在涨。


链家网数据,后海目前的二手房挂牌均价为108980元/㎡,参考均价为113995元/㎡,与去年同期相比上涨30.42%,与上月相比上涨3.90%。


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位于南山区创业路浪琴屿花园店的链家中介表示,今年后海入市的新项目几乎都是公寓类,而且价格都在20万左右,比如深圳湾一号备案价23万/㎡、恒裕深圳湾备案价15.3万/㎡,周边住宅也差不多这个价格,人们当然更愿意买住宅而不是买公寓。


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在售的住宅项目是深圳湾公馆,均价20万/㎡,但学位不够突出,附近南二外的学区房均价也不过18万/㎡,人们更愿意花少一点的钱去买二手房让小孩上更好的学校。这么一来二去,价格自然就抬上去了。


中介还表示,现在业主们都不愿意谈价了,基本上不存在降价出售的情况。


“我这里有几个业主,心态都特别好,也不着急卖,房子在平台上挂两三个月的情况很常见,谈价很难,如果买家诚意好,那我只能说尽力帮忙谈下价。”链家中介如是说道。


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链家网上显示,后海片区内在售的二手房共有394套。中介介绍说,这个挂牌量其实并不算少,从以往的经验来看,这样的挂牌量每月至少要成交20套左右才算正常。新政出台后,加上深圳湾不断有企业买地进驻,地价贵了、买房的门槛高了,想要再回到之前的成交量不知道还要多久。


虽然目前的交易量不大,但中介对后海很有信心,“这里有南山第一的学校、最大的商圈,交通那么方便,还有这么多的企业总部,未来买房的人肯定会越来越多,成交量回到新政前是可以实现的,只是需要时间。”


01-业主心态稳,降价不可能


中介表示,这些住在后海的业主都不差钱,换房子的主要原因是学位用完了,想换个更大的房子,但不会急于一时把房子卖掉。


前文有提到,后海有南山最好的学校,这个学校就是南山第二外国语学校(海德学校),2020年中考440分以上7人,占比1.76%,全市排名前十。


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南二外学区内的二手楼盘只有几个,分别是观海台、滨海之窗、漾日湾畔、浪琴屿、电力花园、海洋之心、瑞铧苑、天海花园。


根据距离南二外的远近,这几个小区又被中介们划为“第一阶梯”、“第二阶梯”,在房价方面大约有3-5万/㎡的价差。


其中,第一阶梯(均价18万左右)包括:观海台、滨海之窗、漾日湾畔,第二阶梯(均价15万左右)包括:浪琴屿、电力花园、海洋之心、瑞铧苑、天海花园。而在这些楼盘当中,天海花园是唯一的楼梯房,建成时间是1995年。


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“学位是这里最大的优势,过个马路就到南二外了,而且旁边就是海岸城商圈,未来还会修空中连廊直接连接到深圳湾春笋那边,生活、工作、小孩上学都很方便,房价肯定还会涨。”链家中介这样说道,语气里满满的自豪感。


区位确实优秀,但是也有不够优秀的地方,就拿南二外“第一阶梯”的观海台举例。


2002年建成的小区,从外立面就透出满满的年代感,加上用铁丝缠绕的围墙、一楼随处堆放的自行车,怎么也很难把它和“千万豪宅”四个字挂上钩。


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环境是其一,价格才是我们关注的重点,链家网显示,观海台目前在售二手房源有8套,均价约175135元/㎡。


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84㎡两房一厅总价去到1580万、139㎡四房两厅总价去到2780万,而这两套房源的单价都超过了18万,其中的四房单价更是高达199957元/㎡,直逼20万。


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在看房过程中,我问中介能不能跟业主谈个价,毕竟快20年的房子,太旧了。


中介摇了摇头说:“能谈价我都会帮忙谈的,但是这边的业主根本不给机会,他觉得自己(房子)就值这个价,毕竟这里是南二外的学位,小学、初中都可以上,光是这个(优势)就够了。”


感觉首战折戟,我让中介带我去看了位于南二外“第二阶梯”的浪琴屿花园,这个小区建成于2001年,拥有万科的物业,还配有幼儿园和游泳池,听中介说这个小区是西班牙风格,从设计上看应该更符合现在的审美。


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跟随中介看了一套110㎡、一套115㎡的三房两厅,整体的感觉并没有很好,可能是楼层较低(3楼)视野和采光不是很好,不过倒很安静,很适合有老人或者小孩的家庭。因为户型设计的关系,两套不同朝向的房源在客厅里都显得很压抑,不够开阔。


不过再多的缺点也无法影响这里的房价,链家网数据,浪琴屿花园均价153315元/㎡,在售房源12套、出租房源4套。


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因为是南二外的“第二阶梯”,距离较观海台、滨海之窗、漾日湾畔都远一些,价格上会便宜3万多/㎡,但在“第二阶梯”里,浪琴屿在社区大小、物业、户型、价格等方面都是最好的那个,性价比最高。


链家网显示,浪琴屿一套106㎡的三房两厅单价166147元/㎡,总价去到1758万。中介表示,这个价格并不算贵,在这个片区是合适的价格。


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当问到在价格上能否有回旋的余地时,业主微微笑了笑,看了眼中介没有多说话,中介顺势接过话,说“我们可以再看看”,并对我也眨了眨眼。


好吧,我明白了,谈价,不可能的。


毕竟人家是南二外的学位,深圳学区房的魅力大概就在于此了。


02-市场需求将越来越旺,再不入手或无房可买


回到最开始的问题,后海的房子能买吗?要怎么买?


从这次考察可以得出这样的结论:买是可以的,但要多看看,说不定能找到降价盘,或者业主愿意谈价的盘,毕竟钱很难赚。


在离开前,中介态度诚恳地说道:


“后海的房子就是这样,很贵,但大家愿意掏钱买。南二外不用多说了,教育质量已经摆在那里,另一个主要原因是因为深圳湾的超级总部基地。我们预计未来会有超过30万人到来,而这里只有3万套房子可供居住,到时候就真的只能靠抢才能买到房子。”


不知道大家信不信,供需严重不平衡导致房价大幅上涨这种事,发生的几率不能说高但也不可不信。


还是以浪琴屿花园为例,目前这个小区在售二手房中,并没有两房可选,中介给出的回答是“卖完了”。


“这边买房的人都是为了学位,有改善型,也有想一步到位的刚需客,看起来好像不怎么样的房子,大家也是在争着抢。”中介说到。


目前浪琴屿的二手房均价是153315元/㎡,也有房源的价格在142634元/㎡,但中介表示,未来涨到20万/㎡是有可能的,3-5年的时间应该很容易。


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在此次考察过程中,村长发现,在后海想用1500万买三房已经是件很难的事情了。


在南二外第一阶梯的小区当中,三房普遍在2000万左右,不少两房的总价都去到了1600万左右。以滨海之窗为例,85㎡的两房一厅总价最低也要1600万,1500万的预算根本不够。


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而在南二外第二阶梯当中,三房的价格也普遍在1600万以上(不含税),对于刚需以及大部分改善型购房者来说并不友善,能找到1500万左右的房子实属幸运。


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村长想说在南山的豪宅区,业主们的心态都是很好的,之前听到很多人说“深圳人坚信房价永不落”,从此次考察的结果来看确实如此。


成交多与少只是时间的问题,房价不能降才是“真理”。


03-新政过后,后海二手房成交降一半


7.15新政像一道分水岭,大火的深圳楼市开始降温,人们更多的把视线放到新房打新和临深地区。


比如说,临深买房。


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据乐有家数据显示,在新政发布前半个月,南沙的成交客户主要以广州客为主,占比44%,东莞客排第二,占比31%,深圳客只占17%;


新政发布之后,南沙的主要客群发生了巨大转变,在所有成交客户中,深圳客以占比50%的成绩遥遥领先。


比如说,新房打新。


据南方楼事此前不完全统计,今年深圳至少有9个网红级项目开盘,合计约2.8万买房人陪跑,最长冻资17天,超过186亿陪跑资金在深圳街头行走。


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7.15新政之后,剩余这些没有买到房的人们填好资料、带上资金、看准时间纷纷加入到新一轮的“打新浪潮”中——


8月16日,华强城(3期)开盘,5180人抢566套房,秒光;


8月30日,华润玺云著开盘,1800人抢988套房,秒光;


8月31日,中海寰宇时代开盘,3696人抢1232套房,秒光;


9月3日,嘉富新禧花园开盘,1222人抢340套房,秒光;


9月16日,电建洺悦府开盘,2500人抢483套房,日光;


9月23日,远洋天著开盘,1228人抢,572套房,日光;


9月27日,金融街华发融御花园二期开盘,2814人抢390套房,日光。



有机会就参与,能入手就入手,深圳的打新一族就是这么“勇往直前”,这导致二手房市场明显的后劲不足。


中原地产数据显示,目前深圳的二手房成交情况并不乐观,价格却没有丝毫回落的趋势。从图中可以看出,10月的成交量似乎只有7月的一半,成为今年来除受疫情影响的2月外,成交量最少的一个月。


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即使成交低迷,但并不影响业主心态,毕竟自己的房子卖不出去,别人的也没有卖出去,只要有市场,就不愁卖不出去。


在这场买与卖的博弈中,谁低头谁就输了。


后海 二手房源 学区房

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