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一年两分拆!中原建业赴港IPO,业绩增速骤降,高利率令人生疑

原标题:一年两分拆!中原建业赴港IPO,业绩增速骤降,高利率令人生疑

一年两分拆!中原建业赴港IPO,业绩增速骤降,高利率令人生疑

建业新生活上市近半年后,建业地产继续分拆旗下的代建公司中原建业有限公司(下称“中原建业”)赴港IPO。

若此次IPO成功,中原建业将成为胡葆森拥有的第四家港股上市公司,成为”建业系“第四子。

截止目前,港股仅有绿城管理一家代建公司,中原建业有望成为第二只代建股。

受消息影响,截至今日收盘,建业地产大涨11.3%,报收4.63港元。

高回报的代建市场

11月10日晚间,中原建业于港交所提交招股书。此番闯关IPO,该公司瞄准了联交所主板,并获得工银国际、建银国际联席保荐。

自2016年9月以来,中原建业主要从事房地产代建业务。其代表项目拥有人在整个物业开发过程管理房地产开发项目,并采用轻资产模式运营,从而无须承担土地取得及项目开发的费用。

据了解,过去二十年来,受益于经济增长以及庞大的市场内需,房地产市场快速增长。品牌影响力高的房地产开发商已逐渐参与低投资高回报的房地产代建业务,房地产代建目前因受到中国房地产行业的广泛接纳而得以快速增长。

中指研究院数据显示,截至2019年,中国有28家大型房地产代建公司。2010年至2019年,中国房地产代建市场新订约项目数量及建筑面积的复合年增长率均分别超过25%。预计2020年至2024年,中国代建市场于新订约总建筑面积方面仍将以23.5%的复合年增长率继续增长。

巨大的市场潜力不断吸引房企入局,中原建业即为建业地产布局在代建市场的重要棋子。

业绩增速骤降

中原建业前身为河南轩隆房地产开发有限公司,成立于1992年12月26日,初始注册资本为1500万元。1994年9月20日,该公司更名为河南中信房地产开发有限公司。

此后,经过一系列的股权转让以及重组,中原建业成为建业地产100%控股子公司,胡葆森则通过间接控制建业地产72.31%股权成为中原建业的实控人。

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由于诞生在河南,中原建业的业务也集中在河南区域。报告期内,该公司主营业务为提供房地产代建服务及收取管理费。2017年至2020年上半年,中原建业分别实现营收3.1亿元、6.76亿元、10.29亿元、4.81亿元;实现净利润1.42亿元、4.04亿元、6.41亿元、3.02亿元。

2018年至2019年,该公司营收同比增长约118.37%、52.13%;净利润同比增长约183.87%、58.74%。2020年上半年,中原建业营收同比增长16.76%,净利润同比增幅为17.78%。

可以看出,近两年中原建业的业绩虽仍保持增长态势,但增速下跌明显,该公司将这一原因归咎于新冠疫情的影响。

另外,报告期内该公司的营收主要来源于河南省所管理的项目,分别占相关期间收益的100%、100%、99.4%及98%,地域集中度较高。

截至2020年6月30日,中原建业182个在管项目中共有174个项目位于河南省,在管总建筑面积为约2310万平方米,覆盖河南省大多数县及县级以上城市。

令人疑惑的高利率

业务过于集中对企业来说,并不是什么好事,中原建业应该也意识到了这一点。

该公司在招股书中表示,公司在深耕河南市场的同时,会将业务扩展至河北、山西、陕西、新疆及海南等省及自治区,以追求更大的增长潜力。

但与港股另一家代建公司绿城管理相比,中原建业的体量显得有些”小巧“。

绿城管理为绿城集团的成员公司,于今年7月10日港股上市。作为绿城集团在代建板块的“大将”,相比中原建业,绿城管理的业务更加多元,分布范围更加广阔。

截至2019年末,绿城管理(自行及透过与业务伙伴合作)在中国26个省、直辖市及自治区的85座城市以及境外柬埔寨的一座城市拥有260个代建项目,管理总建筑面积为6750万平方米。

绿城管理的业务主要为三个部分,商业代建、政府代建以及其他代建咨询、设计咨询等。其中,商业代建是业务大头。2017年至2020年上半年,绿城管理实现营收分别为10.16亿元、14.81亿元、19.94亿元、8.15亿元;净利润分别为2.47亿元、3.35亿元、3.25亿元、1.34亿元。

需要注意的是,由于代建的轻资产特性,代建行业的净利率远高于传统房地产开发业务。但令人疑惑的是,同为代建公司,中原建业的净利率却远超实力更为强劲的绿城管理。

2017年至2020年上半年,中原建业的净利率分別为45.9%、59.7%、62.3%、62.2%及62.8%;绿城管理持续经营业务的净利率则分别约为25.2%、24.5%、19.5%、18.78%。

另外,报告期内,中原建业的投、融资活动净额常年为负。2017年至2020年上半年,中原建业投资活动所得净额分别为-5.96亿元、-6.08亿元、-4299.8万元、1亿元;融资活动净额则分别为-2197.5万元、4961.9万元、-3.69亿元、-2.11亿元。

这一情况与中原建业的负债脱不开干系。报告期内,中原建业的流动负债分别为2.97亿元、5.22亿元、6.26亿元、5.82亿元,数额逐渐增长,2018年该指标的同比增速更是达到76.06%。

在业内人士看来,负债逐年走高,投、融资净额不给力,或许就是中原建业如此心急谋求IPO的原因。

“拉胯”的盟友

抛开中原建业自身的问题不谈,其盟友在各自的领域中也表现平平。

建业集团成员有建业地产、建业新生活、中原建业、筑友智造四家公司,称为建业“四子”。

2019年7月,建业地产完成对筑友智造的收购,将其收麾下。作为唯一一家“外姓”成员,在被收购之前,筑友智造常年游走在亏损边缘。

2019年上半年,筑友制造亏损1133.9万元。被收购后,筑友智造业绩略有增长,今年上半年实现营收4.02亿元,净利润848.6万元,勉强实现盈利。

建业新生活则曾常年处于亏损状态,直至2019年才扭亏为盈,其去年期内利润为2.28亿元。今年上半年该公司盈利1.89亿元,销售净利从2018年的-2.56%上升为17.81%。

而建业地产近年来则陷入了毛利率逐年走低的困境 。尽管该公司近年来的营收和盈利逐年上升,但其毛利率却呈相反的走势。

东方财富数据显示,今年上半年,建业地产销售毛利为23.73%,去年同期该数值为27.29%。2019年,其全年销售毛利为26.02%,相较2018年的34.44%下跌了8.42%。

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