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深圳神秘豪宅区:新盘日光、二手最贵19万/平、中介吐槽没房卖

临近年末,楼市时不时就有劲爆新闻轰炸。

西丽某项目尾盘突击开盘,5分钟售罄;

光明某售罄项目被爆仍在卖,并收取喝茶费;

蛇口片区有豪宅尾盘被爆收取261万/套起的天价喝茶费;

......

今年以来,每一轮的热潮都会诞生一两个热点区域或网红盘,它们被高度关注。

年末大家还在摩拳擦掌等待的热点片区,无非就是科技园和沙井。

事实上,还有一个片区,非常低调但很火——安托山片区。


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南方楼事打新群


安托山严格意义上来说,它也属于豪宅片区,关注度很高的海德园和深铁懿府都在这里。

今天我们就来聊聊安托山片区。

对于一些大家很关心的点,南方楼事简单总结出几点:

片区:安托山毗邻华侨城和香蜜湖,配上地铁7号线和2号线,更有红岭实验小学这样的名校加持,片区价格分分钟上16万+/㎡。

配套:片区内商业配套氛围不是很浓厚,以楼盘底商为主,大型商业和香蜜湖、侨香区共享。

楼盘进度:深铁懿府已出地面8-10层,12月部分房源有望入市;海德园出地面4-5层,还在绿网阶段。

详细情况,我们后边慢慢说,请耐心阅读。


23年蜕变,安托山实属不易


进入正文之前,先说明安托山的范围。

安托山片区包括北环大道以南、广深高速公路以北、侨香路以北、香蜜湖路以西围合的区域。

片区横跨南山和福田,其中南山地界只占一小部分。

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如果有人见过10年前的安托山,现在应该回去看看,再感受感受深圳速度。

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深云村北环大道(2020年11月摄)


之所以这么说,是因为安托山以前是深圳最大的采石场,1997年,因为深圳填海工程需要大量土石,安托山被选择作为取石点。

但是,现在的安托山干净整洁,丝毫看不出这里曾经是“大工厂”。

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(2020年11月摄)


2017年到2018年,片区有万科瑧山府、安峦山公馆、合正等项目集中入市,价格都在9万+/㎡左右。

要知道当时周边二手房价格都在10万、13万、甚至15万/㎡,一二手倒挂明显,片区一出新盘就被抢光。

房价被一路抬高,片区价值整体提升,慢慢成为豪宅区中的一员。


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万科臻山府(2020年11月摄)


据了解,因为安托山是福田现存面积最大的待开发公共空间用地,政府把新规划的大部分重点民生工程都放在了这里。

比如安托山博物馆群、安托山小学、深圳市急救血液信息三中心、深康学校和深圳国际交流学校等,现在都在有条不紊的进行建设。

上下滑动查看项目进度

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安托山10-03地块保障房项目工地(华润代建)

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福田区群众文化中心项目(华润代建)

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香蜜湖第三幼儿园工地

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深圳市急救血液信息三中心公共卫生服务综合楼项目工地


除此之外,官方还把安托山定位为“国际艺术中心区”,从深圳规土委早年公示的安托山规划法定图则中,剔除道路绿地,配套设施类用地文体占比最高。

可以说,安托山除了“豪”还很有文化。

安托山公园、博物馆群、文化宫、4所九年一贯制学校、深圳国际交流学校等位于片区。


上下滑动查看片区法定图则

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片区法定图则


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东片区项目分布情况


虽有部分地块在后期有修改,但基本面没有太大影响。

在政府的大力推进,片区工厂陆续搬离进行城市更新,如今的安托山已经有了翻天覆地的变化。

目前南天电力有限公司仍在运营,工厂排放的尾气走在街道上基本都能看到。

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周边居民苦工厂尾气久矣。在今年7月28日,福田政府终于公示南天电力进行旧改,改造方向为住宅、商业。

目前已完成搬迁补偿安置协议签订工作。

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俗话说牵一发而动全身,从1997年至今,安托山用了23年的时间从采石场、军厂房和驾校练车场蜕变成今天的豪宅片区。

按照目前各配套的建设进度,凤凰涅槃指日可待。


坐火箭上升的安托山房价


安托山片区现在的房价,完全对得起“豪宅片区”的称号。

自身的发展加上紧挨华侨城香蜜湖,近两年片区二手房价格一直在潜滋暗长。

现在除了鸿运阁的均价是在8.8万/㎡之外,片区其他项目均在16万+/㎡,最高达20.2万/㎡的楼盘,还是老小区。

这个均价放在全深圳,基本已经全面秒杀了其他所有片区和楼盘。

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图源链家 截自2020.11.7


与此同时,片区内小区挂盘量少得可怜,屈指可数。

从上面的房价地图可以看到,这些在售楼盘放出的房源,都是个位数。随便点开一个楼盘查看成交日期,大多是在2015年或者2016年,2019年成交的房源少之又少。

熟悉行情的中介吐槽,现在不用看APP,就可以背出每个小区有几套房,挂盘量太少了。

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图源链家 截自2020.11.7



很多人看到目前安托山片区这个市场价格,都会感慨当年为啥没买。

2014年开盘的锦庐花园是安托山第一个商品房,当时楼盘总价在500万左右。

现在楼盘二手房均价冲到20.2万/㎡,在房源app查看成交历史,最新成交的一套房源在2019年,总价1205万,而差不多的户型在2016年总价仅840万。

4年时间,涨幅43%,现在最高挂盘单价已超19万/㎡。


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二手房水涨船高,新房价格却很“白菜”,一度引来全民哄抢。

2017年到2019年期间,片区迎来5个住宅产品入市,开盘均价在9.2-9.97万/㎡之间。这对于当时周边二手房挂牌均价9万多、13万,甚至14万、15万相差很大。

没有意外,入市的楼盘都是“日光”。

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当时隔壁的香蜜湖片区,中旅国际公馆二期更是有房源挂出了15万/㎡以上的价格,片区一二手倒挂明显。

看下图来感受感受当时的周边房价:

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2018年11月截图


再来回顾一下当年的盛况:

2017 年4月,万科瑧山府一期开盘,当时开盘均价9.97万/㎡,虽然全部是230-240㎡的大户型,但开盘当天还是被深圳豪宅客户抢完。

2017年6月,安峦公馆拿到预售证,备案价在7.8-9.9万/㎡之间,项目没有对外开盘却全部售罄。

2018年4月,万科瑧山府二期上线备案8.3万/㎡起,当时放出的222套240㎡的大户型,开盘即售罄。

2018年11月,万科瑧山府三期备案,均价为9.71万/㎡,单价最低8.2万/㎡。开盘当天总价1500万-3200万之间的397套房源被秒光,这在当年轰动一时。

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坊间甚至流传着“合正置地大厦在拿预售证后6小时即售罄”的说法。

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早期谁都不会想到,“疯抢”、“寸土寸金”等词汇有朝一日可以用来形容安托山。


片区规模开发、新盘接连入市、几个豪宅产品更是被大资金追捧,现在的安托山“豪宅片区”位置坐得很稳。

查看安托山预计入市的楼盘,目前显示只有深铁懿府,但从项目进度来看,海德园也蓄势待发。

从网上流出的户型图来看,两个项目都有200+㎡的户型,可见片区要豪宅化是板上钉钉的事情。

不管今年还是明年入市,相信市场会给出好成绩。


曾经的荒地,如今的宝地

短短几年间,安托山这个“不毛之地”如何跻身香蜜湖豪宅朋友圈?

相信这是很多不熟悉片区人的疑惑。

我们先看下整体片区基本情况。

虽然说安托山位于香蜜湖比较边缘的地段,但是片区的地铁配套和学区配套都无可挑剔。

目前片区的两条地铁线2号线和7号线,前者串联了深圳豪宅区,后者则是途径交通枢纽和成熟商圈。

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安托山地铁站则是2号线和7号线的交汇站,500米范围内覆盖了万科瑧山府、锦庐花园、天健公馆、安峦公馆、雅福居等楼盘。


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在学校教育资源上,安托山片区也很“硬”。

从学位房地图上可以看到,片区所在的小学学区是红岭实验小学。而红岭中学是深圳八大名校之一,加上划分到了豪宅小区,不管是学校基因还是生源,相对来说都比较优质。

至于红岭实验小学是否能成为名校,只是时间问题。

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目前学区范围内仅有万科瑧山府、安峦公馆、锦庐花园三个小区。

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图源 咚咚找房


此外,红岭实验小学对应的初中划给了深高南,深高南在2019年初中部考上四大比例约32%,福田区排名第2名。

要知道,以前片区是教科院二小(试点对口直升教科院附中)的学区范围,现在变成深高南对万科瑧山府、安峦公馆、锦庐花园这三个小区的业主来说,无异于天上掉馅饼。

有一点大家需要注意,高级中学初中部学区范围内的楼盘多,学位也比较紧张,不排除未来安托山初中学区划到深康学校的可能性。

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图源 咚咚找房


但比较可惜的是,目前片区内缺少成规模的商业购物中心。

西部比较大的购物中心只有福到来购物中心,在深云村社区外;东部则是嗨您(HiRunning)购物中心,位于侨香村对面。


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而以万科瑧山府、万科香蜜府、锦庐花园等住宅为主的中部区域,商业主要以楼盘底商为主。

但比较有趣的是,南方楼事发现新盘的底商主要以房产中介门店为主。

光是在瑧山府的裙楼商铺,就有10家左右,走两步就有一家门面。其中中原就有4家,乐有家3家,1家德祐,1糯家和1家美联物业。


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值得一提的是,万科香蜜府自带的1.8万㎡的商业,未来或是安托山地铁口的比较大型的商业配套,目前还在招商中。

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当然,片区紧挨香蜜湖片区和华侨城片区,虽然片区内没有聚集商业,但是可以直接共享香年广场、九方荟等商业配套。


新盘蓄势待发


占据好地段,好学位,又是老大哥片区,对于很多想在福田买改善楼盘的人来说,安托山是一个很好的选择。

奈何片区二手房价格高且放盘少,大家伸长脖子等待传闻即将入市的深铁懿府和海德园。

这两个项目一个在片区西部一个在东部,有一定区别,我们分别来看项目进度和基本情况。


1

深铁懿府

深铁懿府位于安托山西部,也属于南山区沙河街道,是安托山停车场综合上盖项目。


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项目占地面积13.55万㎡,规定建筑面积53.34万㎡,其中住宅37.8万㎡,这里边人才房就占了15万㎡,占比非常大。


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图源 幸福楼言堂


实地看项目,楼盘和经济适用房深云村仅一街之隔。

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深安路一侧的建筑体已成片出地面8-10层不等。

按现场施工图显示,项目高度138.75米,共29/43层,预计在2022年4月30日竣工。


上下滑动查看项目进度

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南方楼事在现场未看到营销中心,致电销售对方表示还没建好,开盘时间还未确定。

和工地门口保安闲聊得知,今年12月会有部分地块开盘,有意向的读者可以多加留意。


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虽然有地铁7号线深云站,但是步行需要绕过深云村,从北环大道辅路往深安路方向走600米左右才能到达项目,不能说是纯正的地铁物业。


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另外,目前片区内商业配套较少,只有深云村附带的福来到购物中心,但因为紧贴侨城北区,可以共享香年广场等商业。

未来深铁懿府建成后,项目自身的2.2万㎡的商业,大概率可以弥补片区的空缺。


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在深铁懿府斜对面的,是九年一贯制公办学校,中国科学院深圳先进科学技术研究院实验学校,目前深云村被划入这个学区。

因为深铁懿府自带幼儿园以及中小学,未来是否会被划入这个学区目前不好说。

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整体来看,深铁懿府所在的区域基本被安托山博物公园和塘朗山包围,形成一个独立的小区域。

就目前来说,商业配套稍有不足,但未来项目自带的商业可以弥补这个小缺陷。


2

海德园

海德园位于安托山片区东部,

项目分为A、B两区,中间由规划道路安托山三路相隔,其中:

A区占地面积约3.02万㎡,建筑面积约17.47万㎡,容积率约3.44。共有6栋,其中1-4栋为纯住宅,5栋分为A、B两座,楼下带有底商,6栋为幼儿园。

B区占地面积约0.86万㎡,建筑面积约5.76万㎡,容积率约4.28。只有1栋建筑,分为A、B两座,带有底商。

A区:

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B区:

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项目东面是红极一时的万科瑧山府,西面是困扰安托山多年的混泥土场,正南面是安托山10-03地块保障房和红岭实验小学。


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目前项目南面以及西面已经有不少建筑出地面,目测4-5层左右。

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项目所处和万科瑧山府也只有一条街的距离,现在对比来看,海德园所在的位置还比较荒凉。

等项目和保障房施工完成,整体面貌将会大大改善。

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现场施工图显示,项目最高高度达144.3米,约37-45层左右,预计在2023年5月21日竣工。


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按网上流传的项目户型图,房源从89㎡-248㎡不等,其中89㎡、160㎡和148㎡面积段分布较多。

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现在项目和地铁安托山站A口大约300米左右,出了地铁口就能看到楼盘绿网。


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南方楼事实探中发现,安托山四路上有未开通的安托山E口,和项目仅100多米,可以说海德园是妥妥的地铁物业。


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和深铁懿府一样,海德园周边也没有成规模的商业购物中心。

目前最近的商业就是臻山府的底商,但是如前文所说这些底商大部分是以地产中介门店为主。

地图直线距离600多米处,在侨香村对面有一家嗨您购物中心,基本可以满足日常需求。

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看到这里,相信大家最关心的还是项目旁边的混凝土厂现在是什么情况,什么时候搬走?

南方楼事在网上查询显示,2012年有居民就混凝土厂影响生活问题在领导留言板提问,当时市政办公厅回复是“已转相关单位认真研究。”


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2014年,在家论坛网友表示咨询国土局,当时得到的答复是年底搬完。


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但6年时间过去,工厂仍然存在。


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在深圳政府在线和福田政府查询工厂相关规划或搬迁信息,也未搜索到任何相关信息。


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按这个情况来看,短时间内工厂迅速撤离的可能性不大

但是按政府的规划,工厂背面的安托山公园规划设有配套文化中心、5000余平方米的地下停车空间等等,要成为福田绿廊,所以工厂搬离只是时间问题。

至于什么时候会搬,这还真不好说,毕竟安托山公园项目也还在艰难推进中。


大概有人想问:

要不要“打新”深铁懿府?要不要“打新”海德园?

参考片区内过往新盘的开盘情况,再结合现在楼盘周边的二手房10万+的价格,如果倒挂明显,万人空巷也是有可能的,毕竟“漂亮的姑娘不愁嫁”。

所以,这已经不是“要不要”的问题,而是“能不能”。

与其纠结要不要,还不如全面考察项目、思考如何做好备选,这些才是比较重要的。

距离2021年还有51天,年末能不能买套房回家过年,就看最后这一个多月了。


祝君好运。


深圳 海德园 深铁懿府

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