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一头股价动荡 一头增持回购:物业进入后高光时刻

原标题:一头股价动荡 一头增持回购:物业进入后高光时刻

新闻来源:和讯网

高光时刻过后,物业股呈现出一副新面貌。

一边是物业股动荡且新上市物企出现破发现象。比如,十月的最后一个交易日,世茂服务与合景悠活在联交所上市,但前者挂平后者破发。上市破发不是一个好现象,世贸服务也是尾盘的拉升才导致挂平,交易时间内也是绿色居多。更严重的是当天30家上市物业公司股价下跌。

一边是,从九月份以来,多家物业公司管理层开始增持回购股票,似乎在有意稳定股价,增强市场信心。

股价下跌与三条红线时间吻合

今年元旦后,物业股在资本市场上表现亮眼,虽有回调,但不影响其板块上涨强于大盘的大趋势,导致其变成了集中上市的风口。当下有八家市值超过百亿元的物业上市公司,碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、招商积余、永升生活服务、绿城服务、中海物业和新城悦服务,其中碧桂园服务超过了千亿。

从股价上看,碧桂园服务在2020年第一个交易日收盘价为26.05元,今年高峰为56.5元,在发稿日仍为49.85元,较年初上涨了91.36%。中海物业从年初的4.92元上涨到了9.36元,回调到了5.5元,较年初上涨了10.54%。

在A股的招商积余也经历了同样的波动,股价从年初的18.66元来到了巅峰的38.8元。近日又下跌到了25.41元,较年初上涨了36.17%。

总体趋势上,物业股都是快速增长,然后下跌。而下跌的时间节点与“三条红线”出现的时间大致相同。合景悠活和世茂服务,截至发稿时两者都还处于破发状态。

物业上市潮为何还在继续?股价为何又出现先涨后跌的情况?

业内人士表示,物业管理公司通常背后都有着一家开发商,而三条红线限制住了公司的融资情况,并强制要求去杠杆,分拆新业务也是一种去杠杆的方法。物业分拆上市仍在继续。

中信证券研报指出,部分开发商无论物管板块是否已经准备好独立运营,都急于上市募集资金。通过股权融资的方式补充权益,将会显著改善企业杠杆水平,尤其是资产负债率和净负债率。

2020 年四季度,物业管理公司 iPO 融资规模,预计远远超过 2020 年前三季度的总和。由于担心融资抽血,物业管理板块大幅调整,个别大公司距离最高点回撤超过 40%。

而由于物业股的较高市盈率,未上市的物业管理公司都在心中给了自己一个较高的估值,直接体现的就是偏高的招股价。

比如,世茂服务招股价为16.6港元,市盈率为64.75,合景悠活招股价为7.89港元,市盈率为63.06。而物业板块中的龙头股,碧桂园服务市盈率为56.85,保利物业为49.04。中小物业股市盈率则更低,建设新生活为25.87,金融街物业为22.2。两者的市盈率甚至超过了龙头股。

集体下跌的背后原因

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而对于股价下跌的现象,有分析师举例表示:“保利物业和碧桂园服务两年前上市定招股价时市盈率仅为20多倍,后来股价慢慢涨上来,市盈率才达到现在的水平。世茂股份一上来定价就奇高,不破发才怪。”物业管理公司并不稀缺且同质化程度较高,此前由于板块可投资标的稀缺,导致了物业管理公司的高市盈率。

不过,中信证券研报指出,中国物业管理公司并不稀缺,物业管理公司的同质化程度较高。过去只是板块缺乏可投资标的。但新股的大量上市改变了投资者的看法,毕竟四季度上市的比前三个季度总和还要多。

同时,不仅是IPO 的物业管理公司需要资本市场的资金变现估值,连作为被并购标的的中小公司也动辄索取15倍甚至20倍PE的估值,而并购方又试图从资本市场融资。

也有观点认为,从宏观角度看,股票市场的整体资金都在被吸走,能够投资到股市的资金显著减少,流入物业的就更少了。

随着经济的不景气和国际关系的不确定,股市震荡,就A股来说市场热点已经偏离了A股主板许久,从创业板到可转债成为了资金的好去处。H股也因为估值怪物蚂蚁金服的上市导致了大量资金被冻结,有数据统计在香港投资者中每7人就有人申请蚂蚁金服,这样的高比例导致了市场流动性的大幅度下降,物业管理也必然受到了影响。

物业股下跌的同时,市盈率也同步下降。比如,8月22日,招商积余达到了115倍市盈率,为历史高点,截至发稿日已经降低到了56倍,已经腰斩。在这两个时间节点,8家在管面积规模过亿平方米的物业企业估值均出现明显下滑:碧桂园服务从76倍下滑至58倍,新城悦服务从54倍下滑到42.75倍,保利物业从80倍降到51.76倍。

整体看物业管理公司的市盈率都在下降,A股龙头招商积余已经腰斩,这也引出了一个问题,物业股的估值过高,是否下跌是回归常态?

物业估值展开修复战?

实际上,物业公司大多由开发商拆分而来,而房地产开发的马太效应越发严重,物业公司也同样如此,在历史上房地产股票曾经经历过一段美好时光,但随着行业竞争的激烈,房地产股票已经疲软,物业似乎正在走这条老路。

但显然存在不同意见,有人认为估值过高,当下回调,而有人认为是资本移动,未来会回归常态。

当然,企业似乎也开始有所行动,增强市场信心。

兴业证券研报指出,多家物管公司实施增持回购,近期板块整体回调,部分物管公司出现股价和基本面严重背离的现象,为维稳股价,增强市场信心,部分物管公司抓住时机实施增持回购,估值仍有修复空间。

物业和社区经济分析师黄昇指出,资本市场看重的并不是物业管理这个行业,而是他能够“坐地起价”的商业模式,诚然物业公司如何收取物业费,只要在物价局规定的范围内都属合理,但该行业并未有太多的科技含量,主要支出的都是相对低廉的人力成本。

曾有券商人士表示,物业公司的报表难以读懂,最大原因就是在收取物业费上没有一个参照标准,不同地区,不同楼盘无法量化,“物业公司”怎么说都有理。

事实上看也是如此,大量物业公司在自己的财务报告中都提到了与科技结合,在小区中加入各种科技设备,但这些东西引入的同时也必然会提高物业费的收取标准,而消费者真的需要这些产品和服务吗?

黄昇还指出,物业行业在中国只有三十年,当下随着物业公司数量的增多开始了野蛮生长。

我们回看过去,只有任何行业都会经历这样一个必然阶段,只有在野蛮生长后业界才会顺利过度到成熟,当下的资本异动只是一个过渡阶段,未来如何发展,尚未有定数。

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