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龙华10月楼市成交月报:银十成绩单来了!


银十成交单出来了,一手新房不负众望,成交4617套住宅,创下了4年来10月份新高,环比小幅减少,而同比则大幅增加。其中改善型产品占比51%,刚需产品占比46%,主要成交区域在龙岗、光明,打新仍是市场主流。反观二手,新政之后,成交持续下滑,未见回暖;带看增加,客户捡漏心态多。


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01   打新继续,刚需指路


10月份整体来看,成交相比9月份还是略有下降,8月、9月份光明的盘几乎是秒光盘,但在10月开盘的几个项目,像光明区金地峰境瑞府总共1591批认筹客户抢629套房,还是花了接近一天的时间选完,再不是之前开售即空;还有西丽片区的深铁阅山境,总共864套住宅,但是认筹的只有700多点,这个楼盘性价比也是可以的,单价才8.35万/平,但还是没有秒光;分析原因,主要是因为前二个月新房扎堆入市,消化了好大一部分刚需住宅客户,10月份打新的群里都明显减少了一些,且新房供应不断在增加。


龙华10月楼市成交月报:银十成绩单来了!


日前开盘的东关珺府,主推户型68-144平,项目位于坪山区马峦街道江岭路与比亚迪路交汇处西北侧,北面约400米临近地铁16号线江岭站预计2023年通车,带装修交楼,包含5栋共8座高层住宅,约1500多户。自带一站式教育资源,包括一所9班幼儿园及54班九年一贯制学校万科代建,且享有区域内六馆一城国际会展中心、深圳自然博物馆等优质配套。这个项目对于预算在300-400万左右总价的网友,可以重点关注,东关珺府近期在坪山三洋湖片区又拿了一块地,14万平的大型旧改,相对开发还是不错的。



接下来,还有将近20个新盘即将在11月入市,从数据来看,到年底还是有很多性价比高的楼盘,对于今年要置业的网友,可以在新房早点入手,毕竟购买新房税费相比二手房的费用,少很多,应该争取这个机会上车。


02   红山依旧,期待观澜



经过一场“高收低出”的浪潮,红山片区的租赁走向平稳,没有了过往的抢房热闹,但也不影响他依旧是宇宙中心的亮点。从成交数据上看,红山片区依旧是龙华租赁市场最热区域,并没有因为一些长租公寓的负面新闻所受影响;部分长租公寓的退租,和临近年末,租赁房源存量比过往几个月有所上升。

 

对比三季度的火热,壹成中心片区成交量和房源存量有明显下降,期待投资客转为放租,让人人都能租到房。最后就是观澜,10月底见证历史性一刻,等待已久的地铁4号三期延长线开通了,近期我们观察到地铁沿线的租赁价格;从成交价格来看,当下租价暂时没有太大的涨幅,预测租赁市场面会在年后出现普涨,建议有计划在4号线沿线的租房的朋友,可以提前了解。


03   二手下滑,仍有成交


龙华10月楼市成交月报:银十成绩单来了!


深圳二手房10月份成交5049套住宅,环比减少42.8%;成交面积447816平方米,环比减少42.7%;对比9月份的8820套,下降43%,成交量连续三个月下滑,金九银十也不复以往。从上图的龙华市场成交参考数据可以看出,10月二手的成交量相较9月,仍是没有突破50套(部分老小区未统计在内,以次新房小区为准)。

90㎡以下刚需产品成交25套,占总量61%;

90-144㎡改善产品成交4套,占总量10%;

144㎡以上豪宅成交12套,占总量29%。

从户型分布比例上来看,10月在刚需和改善户型上,并没有什么变动,144㎡以上大户型主要表现在别墅豪宅上,其中以观澜鹭湖片区的和黄懿花园的联排别墅为例,最高的一套成交单价7.1万。750万上下的成交倒是持平状态。


龙华10月楼市成交月报:银十成绩单来了!


>> 各片区总结:

01 龙华中心区

10月壹成中心成交8套,全都是刚需三四房,6区、7区、9区单价平稳在7.5至8万左右。值得关注的是月底九区成交了一套单价8.5万的四房,刷新了壹成中心的最高成交单价,在二手房这样低迷的市场下还能有这样的价格,也说明了这个小区潜力无限。周边老小区还是有一些零星成交,主要还是价格优势。



房协月初发布第三季度数据报告,壹成中心11区璞誉府以远超第二名的成绩获得榜首。璞誉府小户型在七月份开盘的时候就已经售空,现在剩下都是130+的大户型,相对于二手房来讲,璞誉府的确是性价比比较高,但是关注壹成的小户型客户则是有部分转向本片区二手市场,得益于二手赠送多、使用率高、成交单价高点也就可以理解了。


02大红山片区

实验片区:总共成交11套二手房源,主流成交户型是89平的,共成交了6套,水榭89平的单价在8.2万左右,中航天逸和星河传奇单价最高在9.2万到9.6万。实验片区10月特点:水榭的双拼还是居高不下,成交了3套,单价在6.4万到7.5万。水榭春天1-3期可以说是红山最宜居的老牌社区,关注度一直都很高,成交活跃也在情理之中。



上塘片区:10月上塘片区成交了2套,一套是港铁的别墅,单价在9.5万,这套别墅放盘也是许久,之前挂盘是2400万,最后是直降200万才吸引客户成交的,说明市场客户都在观望和等待时机,不管是刚需还是豪客,只要有笋盘就会第一时间出手。

 

深高片区:水榭五期成交了一套89平1250万,又创新高,单价在14万,不管是715新政之前还是之后,深高北的房子还是节节高的,基本没有受政策所影响,需求非常明确,看准就买。另一套是水榭六期的低楼层,89平成交价在1180万,这个片区的地位,终究得益于深高北校区是目前龙华最高学府的影响力!



03 北站豪宅区

这个片区一直都有成交,首先是深外龙华校区属于深圳市的战略定位,家长对深外的传播表示很有信心,也让很多犹豫的客户有了更多信心。其次是6号线支线设点龙悦居对片区交通大大改善,最后对于整个龙华当下豪宅片区价格都已过10万,而这个片区实属低洼促成了很多改善客户入手。



04 观澜片区


10月份观澜片区新房和二手房整体成交量都比较一般。新房方面:合正观澜汇二期和锦顺星苑都是剩余部分三房户型,选择面比较小,且经过9月份的消化,大部分考虑新房的客户基本都已经买单了,没有买单的客户也是因为自身原因不去选择新房而考虑二手房。



二手房方面,10月份成交8套,89平及以下面积成交4套,135-183平大户型成交4套,其中3套是懿花园183平的联排别墅。此前懿花园联排别墅成交量一直比较少,这次一个月成交三套主要原因还是因为鹭湖片区的整体单价起来了,但是别墅的单价还是跟去年相差不大,在当下性价比凸显明显,对于想买别墅的改善型客户来说确实是个很好的时机。


龙华10月楼市成交月报:银十成绩单来了!


今年银十迎来了深圳40周年大礼包,涉及地产类利好政策的是“土地释放政策授权给先行示范区”因发展需求灵活审批,这点对于深圳发展来说具备更多可拓展出人才房,对于商品房影响较小。从银十的成交数据来看,对比往年一手房热度依然不减,而二手形成了鲜明的对比,成交量下滑很多,对比715新政之初,近期从数据观察到看房客户和买入客户也有明显回升



做决定最快的是考虑学区房的家庭,因为深圳每年的3、4月份是小一和初一的报名时间,依当下积分政策来看,部分学区二手房可以在农历新年之前拿到新房产证,如果到年底或者明年年初,走完二手房流程可能就赶不上给孩子报名的时间了。所以在此建议有学区需求的客户不管是刚需还是改善型,要提前计划。



菲菲楼市预测,随着二手看房量的回升,接下来几个月龙华片区改善置业依然是成交主流,决定改善入手的关键因素是学区配套和房源性价比。


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龙华 4号线 成交分析

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