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“金九银十”成色不足,楼市拐点悄悄来临,房价真的要降了

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“金九银十”成色不足,楼市拐点悄悄来临,房价真的要降了

3日,易居研究院发布40城住宅成交报告显示,下半年以来,多地调控收紧起到了明显作用。10月重点监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降3%,同比增长12%。

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对此,业内人士表示,前三季度有近3成房企目标完成率不足65%,占比达到近三年来同期最高,预计今年最后两个月将会有更多房企加入促销行列,以价换量促进资金回笼。

面对只紧不松的调控政策,特别是“房住不炒”红线,开发商指望调控政策放松的愿望,已经越来越无法实现了。因为,从今年下半年以来各地出台的调控政策,以及金融监管部门提出的“三条红线”来看,未来楼市的格局,只会是政策越来越严,措施越来越多。

事实也是,调控的目的,就是要推动市场的稳定、房价的稳定、居民心理预期的稳定。三个方面的稳定,缺一不可。缺少任何一个,都算调控没有达到目的,政策就不会有任何松动。否则,楼市调控就会前功尽弃。反过来。如果三个方面的目的全部达到了,楼市步入长效化管理轨道了,调控政策就会慢慢淡出,就会用长效管理机制替代调控机制,尤其是行政调控手段,将全面推出调控。如果在调控政策退出之后,再出现不稳定现象,更加严厉的政策也会随之出台。

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这就是管理层对待楼市的态度,也是管理层把握楼市调控政策节奏和力度的态度。因为,楼市调控能够取得今天这样的成绩,是付出极大的努力的,也是牺牲了许多方面的利益的。在付出很大代价的情况下,如果因为一时需要,改变楼市调控目标,放松楼市调控政策,导致房价再次上涨,市场再次不稳定,居民心理预期再次出现失调,显然是管理层不希望看到的结果。

而从目前的实际情况来看,由于开发企业普遍面临资金面压力,筹资降债已成开发商共识。因为,再不多方筹集资金,降低债务负担,降低负债率,谁也无法保证不会出现资金链断裂现象,不会因此而让企业陷入绝境。但是,面对宏观政策持续收紧,金融机构不可能给开发企业提供资金支持,其他方面的筹资门槛也在提高,留给开发企业的筹资之路,只有以价换量、以价回款,从而达到增加现金流、降低负债的目的。

毫无疑问,“金九银十”的平淡收官,还是让开发企业后背发凉的,感到寒风在微微刮起的。如果后两个月的促销工作做得不好,回笼资金效果不值,有的开发企业就有可能会遇到资金链紧绷的问题,甚至不排除极少数开发企业会出现资金链断裂问题。因为,“金九银十”都如此淡定,说明购房者的心态已经相当平和,不会再被开发企业的“小恩小惠”所诱惑,只有足够大的优惠,才能打动购房者的心。

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我们注意到,在成色明显不足的“金九银十”,恒大集团却跑出了一个“加速度”,不仅实现了1819.7亿的销售,回款也高达1358.5亿。前10月已累积实现6325.9亿回也达到了5307亿,均创公司有史以来的最高纪录。目前,正在向8000亿元的年度内控目标进军。而恒大出现这种喜人景象,与促销的力度大、降价幅度大是密不可分的。

而从恒大的业绩增长中也不难看出,唯有降价促销,而且是较大幅度的降价促销,才有可能避免资金链紧张甚至断裂的问题。关键是,是否所有的开发企业都具备恒大那样的销售魄力和承受能力呢?如果仍想死杠房价,留给企业的,可能就只有资金链紧绷一条路了。

这也意味着,未来楼市可能出现的现象是,有条件、有能力的开发企业,为了回款降债,都会采取降价促销的手段,寻求新的出路。而没有条件和能力的企业,可能就要陷入困境了。到底是选择降价促销还是继续死扛房价,需要做出理性选择,抑或主动寻求战略合作、寻求被兼并。否则,真的很难度过艰难时刻。

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对广大居民来说,面对市场逐步进入寒冬期,等等观望或许是最好的选择。因为,房价继续上涨的概率已经越来越小,降价则是概率越来越大,只要耐心等待,就有可能在新一轮的利益博弈中,将开发企业彻底打败。而炒房者,则肯定会收起他们锋利的牙齿,躲到一边,静静观看,或将资金投向其他领域,如股市。如果此时再进入楼市,只有死路一条,楼市拐点或许已经悄悄来临。

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