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全国“6540万空置房”、沈阳“10万套+”二手房挂牌的警示!

原标题:全国“6540万空置房”、沈阳“10万套+”二手房挂牌的警示!

每日一条:11月7日,第八届大中城市联合招聘高校毕业生“沈阳站”巡回招聘会在沈阳新世界博览馆举办。

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近日,有两组数据惊了房产圈,也惊了购房者。

6540万,这是某社交平台发布的 全国空置房的数量;

14万,这是某平台显示的 沈阳正挂牌出售的二手房数量。

如此大量的“空置房”,如此多的待售二手房,加之不断推新入市的商品房,未来房子卖给谁?

不急,以上问题我们逐一分析。

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首先,关于“全国有6540万套空置房”的消息已被相关单位 辟谣澄清。实际上,这则热议的消息是一位财经评论员于2010年发表的旧闻,该消息称国家电网公司在660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零,由此推断出“6540万套空置房”。

实际情况是,当时《第一财经日报》便已报道澄清,国家电网相关人士也明确表示,从来没有发布过这样的数据,也没有对这样的数据进行过统计。另据《人民日报》报道, 目前我国并没有全面反映房屋空置率的数据统计国家统计局目前公布的是新房未售出数据,是 企业库存的概念,和国际通行的空置率是不同的。”

全国“6540万空置房”、沈阳“10万套+”二手房挂牌的警示!

各国空置率汇总(来源:米宅)

那么,我国目前新建商品房库存量如何呢?

根据10月19日,《上海易居房地产研究院发布全国百城住宅库存报告》显示, 9月份,全国100个城市新建商品住宅库存总量为50739万平方米,环比增长4.8%,同比增长9.3%;9月份,100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米,而成交量为5228万平方米,呈现了“供大于求”的态势。截至9月底, 100个城市中,有67个城市库存出现了同比正增长现象。

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如此,不难看出,目前全国大部分城市库存确实处于不断上升,甚至不少城市库存量已经超过了50%

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第二个数据,“沈阳二手房库存超过14万套”。对此,楼市灼见此前曾报道了《 沈二手房库存14万套意味着什么?“退潮”之后,谁成了“韭菜”? 》 笔者曾查询了链家、贝壳、芒果三大中介网站,数据显示,挂牌量最高的链家,有14万套房源正在挂牌出售,而挂牌量最少的芒果,也有11万套房源正在出售中。这意味着,沈阳二手房市场存量至少在“千万”级别。

目前,国内很多热点城市二手房挂牌量突然之间增加到了“10万+”套,相比去年同期翻了1-2倍。那么这个现象是怎么产生的?原因有三:

1.从2004年至今,超过15年的时间里楼市繁荣的年份超过了10年。特别是,2016-2018年史无前例的开工和销售狂飙突进期,现在正演化为竣工交付期。

2.另一方面,两年前从厦门、广州开始,全国50多个城市先后实施“限售”。两年过去了,第一批限售房已到期,大量二手房正式“解冻”,陆续获得入市资格。目前,热点城市都进入存量房市场,沈阳也不例外。

3.随着改善年的来临,国民经济水平提高,人们开启了改善置业的大门,但受手中现金流的影响,必须要处理掉手中的房源才能改善置业,这也增加了市场二手房待售数量。

如果光看数据,可能还不够直观感受意味着什么,那么我们不妨分析一下:

首先,挂牌数量上。2019年沈阳商品住宅成交约15.6万套,与二手房挂牌量相差不到2万套。如果综合新房成交量来看, 沈阳二手房市场的挂牌量还是相对较大的,甚至可以说,二手房挂牌量几乎够“卖一年”了。

其次,成交周期上。笔者了解到,目前二手房从业主挂牌到最后成交的周期,已经 从去年初的62天上升到了120天。也就是说,要4个月才能成交一套房子,卖房的难度可见一斑。

第三,房子“流动性”问题。以下是9月33城二手房房源流动性指数排名,可以看出沈阳排名相对靠后。

全国“6540万空置房”、沈阳“10万套+”二手房挂牌的警示!

数据来源:贝壳研究院

这里我们解释一下什么是房子的流动性!通俗来讲,就是指把资产变成现金的容易程度,简而言之就是 变现能力。一般情况下, 越是供不应求的城市,二手房流动性越好,平均到每套房的变现能力就越强。而流动性不强的房子,不管房价高低,变不了现,其价值都是虚的。因此, 房子的流动性甚至比房价、增值更重要。

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那么,面对当下现状,未来沈阳楼市走向如何,房子又会卖给谁?

首先,刚需置业。各个阶段人群都会有刚性购房需求。比如适婚年龄的男女青年,无论楼市发展如何,结婚组建家庭都要拥有一套属于自己的住房,这就是刚性需求。因此,固化地认为“刚需”都是便宜房子的思维是错误的、片面的。

再比如,学区房,无论新旧都不便宜,但仍属于刚需范畴,家有适龄的孩子要上学,一套学区房是必须的,因此学区房原则上也是刚需范畴。

另外,还有留沈工作的大学毕业生、外来务工人员等等,经济能力有限,租房成本过高,也会催生对刚需置业买房的意念,成为刚需购买力。

全国“6540万空置房”、沈阳“10万套+”二手房挂牌的警示!

第二,改善置业。笔者理解的改善置业,去掉一部分有投资增值需求的纯有钱人,大部分改善购房人群也仅是另一种“刚需”置业。比如二胎家庭,随着二孩的到来,原本的住房无法满足需求,势必要换大、焕新,于是便有了改善置业的需求,这对于二孩家庭本身来讲,也是他们不得已的“刚性改善”选择。

再比如与父母同住的家庭,孩子毕业了,父母老了,需要有照顾父母的需求,这就需要换一套面积大、生活圈便捷的房子,因此对交通、休闲场所、医院的需求会上升到首位,统计中这部分人群算改善置业,但对于购房者而言,也仅是到了一定年龄阶段的“刚性”购房选择。

第三,外来人口。贝壳研究院发布城市移民指数研究报告统计显示,22个重点城市购房客群中, 有7个城市的省外客户占比超过一半。而强省会城市购房者主要以省内群体为主,包括郑州、合肥、长沙、武汉、成都、 沈阳、厦门、青岛、南京。 强省会对本省的资源吸纳能力独一无二,这种吸纳能力,不仅体现在教科文卫等公共资源上,还体现在楼市的资金流向里。因为强省会城市,对于整个省的资源吸附力更强,人口和资金也会源源不断向这里转移,而这些人才的涌入也将成为楼市的购买力。

来源|楼市灼见

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