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一线城市的房价是合理的

    中国一线城市的房价已经很高,但目前仍处于比较合理的区间,以下从GDP、居民收入、租售比及国际案例几个维度比较分析一下。


一、一线城市房价过高的论据

很多舆论认为中国一线城市北、上、广、深的房价已经过高,在收入比、租售比等数据上明显高于发达国家,特别是美国,支持以上观点的论据归纳如下:

1、中国大陆核心城市中心城区房价仅次于香港、伦敦、新加坡,与纽约相当;

2、从房价收入比来看,一线城市的平均收入与房价之比过高:

京沪深中心城区的房价收入比超过40倍,普通家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅,买房负担极重;

3、京沪深城区的房价租金比全球最高,远超过国际通行临界点;

4、房地产泡沫教训,上个世纪日本的房地产泡沫及2008年美国次贷危机,都是房价过高导致泡沫破裂。

以上论据足以证明一线城市的房价过高吗?


二、房价与国际比较

中国一线城市的房价确实已经与国际大都市比肩,但还要看到中国一线城市的GDP也已经与国际接轨。

中国一线城市房价与国际比较

一线城市的房价过高吗?

按房价比较京沪深已经排进世界前10,广州房价也排进前20。

中国一线城市GDP与国际比较

一线城市的房价过高吗?

按美元统计,中国的GDP约是美国的70%,一线城市GDP排名也已进入国际都市前20。

一线城市的房价与国际都市相当,GDP也已经与国际相当,一线城市房价排到国际前列,不能简单的说房价过高。


三、房价收入比与国际对比

房价收入比与国际都市比较

一线城市的房价过高吗?

从房价收入比看,中国的一线城市排在了前列,但是收入的组成部分及各国的税收有很大差别,美国是以直接税为主要税收来源,以年收入30万人民币约5万美金为例,中国的所得税和社保约为15%,而美国联邦所得税、州税保险税等税收要超过30%。

按城市GDP房价比会得到不同的系数:

一线城市的房价过高吗?

按GDP系数,中国一线城市与国际聚居型的城市 旧金山、波士顿、伦敦比较,差别不是太大;

1、那么为何不使用人均GDP进行比较呢?这又涉及到一个中国收入的二元化问题。记得曹德旺在投资美国时说过:“美国的白领收入是中国的2倍,蓝领收入是中国的8倍”,可以看出中国蓝领与白领的收入差距比美国严重得多,这是我们发展中国家的性质决定的,我们一直向前发展,有些行业的收入先与国际接近。记得改革开放之初的10年有句话,“做原子弹的不如卖茶叶蛋的,拿手术刀的不如拿剪刀的(理发)”,那时个体户、小业主的收入快速提升,拉开了与白领的距离。然而那个时代过去了,现在白领的收入显著提高,而蓝领受中国的人口红利的影响,人工成本还维持在较低水平,蓝领的收入较低,所以简单地用城市人均GDP和人均收入对房价进行比较,而认为房价过高是不成立的。

2、另外一线城市的房改已经解决了一些原住城市居民的居住问题。一线城市的房价近20年增长的快,在此之前一些收入并不高的城市居民,已经在城市房价低时拥有了房改的住宅,中国的传统是居者有其屋,安家就要买房子,他们虽然目前收入并不高,但已经安居乐业了。

所以,以房价收入比来认定一线城市房价过高并不合理,一线城市的房价在合理范围。


四、租售比与国际比较

每平方米租售比与国际城市对比

一线城市的房价过高吗?

1、还有一些观点认为,按照租售比来进行比较会得出一线城市房价过高的结论。简单来看,租售比确实大幅高于其他国际都市,而深入分析下去,GDP有一种比较方法叫做购买力平价,是根据各国不同的价格水平计算出来的货币之间的等值系数,目的是对各国的国内生产总值进行合理比较,中国与美国相比,高端工业品比美国高一些,但普通商品比美国便宜,尤其是普通的服务因为人工成本,比美国便宜的多(8倍的差距),购买力平价就是比较单位货币购买的产品和服务,房租也是一种消费行为,因收入的二元制决定了中国的房租是相对价低的。

2、住房供应的二元制也对房租产生了影响。以深圳为例,存在大量的小产权村民自建房,约占到居住总面积的一半,这一部分住房没有红本房产证,不能抵押贷款交易,价格较低,租金相对便宜,在私下里存在交易行为,这部分住房的租售比是相当合理的,正是这一部分的租赁供应平抑了租金价格,才能使我们的城市继续享受人口的蓝领红利。

所以从租售比看一线城市的房价仍处于合理范围。


五、房地产泡沫化问题

上个世纪日本的房地产泡沫形成原因复杂,由于广场协议,日元被迫大幅升值,过度投资房地产,日本政府硬着陆等问题造成的,年代久远不详细分析了,下面以2008年美国的次贷危机为例分析一下,

1、次贷就是次级贷款,是为还款能力差的的人提供的贷款,因为是次级,所以利息比普通的高,而且是先低后高,比如前两年是8%,以后就是9%、10%或更高。在房价上升的过程中甚至做到0首付,就这样还好,更要命的是华尔街(已破产的雷曼为首)又把次贷打包成债券卖到全世界。因为这种债券的收益会随着时间推移越来越高,所以很受欢迎,到了次贷产品不够打包的程度,银行不考察还款能力,到了只要有次贷就做的程度,做好了马上打包卖掉,在此基础上又产生了很多对冲的衍生品,大意是如果次级债权有问题,对冲赔偿,一份债券夸张的对应100份对冲,房价下降、次贷违约就引起了连锁反应,造成全球的经融危机。

2、中国在2008年后及时吸取了美国金融危机的教训,虽然当时推出了4万亿救市,但在2010年后逐步调控楼市,收紧贷款,近10年来,房贷的首付比例最低维持在三成,高致5-8成。中国政府也没有批准房贷的任何衍生品,一线城市楼市的基础是稳固的,并不存在美国次贷危机的环境,房价一旦上涨过快就会迅速出手调控,降低风险,深圳的715调控基本保证了很难产生大的泡沫。 


六、一线城市房价未来走势

通过以上综合分析,一线城市的房价虽然很高,但仍在合理范围。

国际经济受疫情影响,各国政府都会忙于救市,中国受国际影响经济发展也受阻,未来两年金融环境都会相对宽松,预计M2增长率会一直保持在10%以上,全球资产的价格都会呈上升趋势,在房住不炒的前提下,中国一线城市的房价也会水涨船高,随着经济发展稳步提高,如果哪里房价上升过快就会迎来猛烈的调控。

深圳楼市以前海为中心的区域房价经历过快上升,预计未来的升幅会放缓,东部片区还会继续温和上升。

随着人口受教育程度的提高,以及工业机器人的推广,蓝领工人的收入会以较快速度提高,对一线城市楼市也会有比较好的支撑。



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