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陈凯履新!请来地产界明星经理人:卓越集团的野心与隐忧

原标题:陈凯履新!请来地产界明星经理人:卓越集团的野心与隐忧

摘要:千亿悬念待解(欢迎关注杠杆游戏)

陈凯履新!请来地产界明星经理人:卓越集团的野心与隐忧

撰文|杆姐&编辑|雯雯

2020年行将结束,如果要盘点本年度的顶流话题人物,“凯哥”必定有一席之地。年初,他告别中南房地产业务平台董事长一职,与新力张园林共同“开疆拓土”。

有点意外的是,半年后的9月7日,新力发公告称,陈凯已提出辞任公司执行董事、联席董事长及行政总裁职务,因需投放更多时间于个人及其他事务。

最新消息:11月3日,卓越集团内部发文,“因业务发展需要,经集团研究决定,任命陈凯先生为集团执行董事长,全面领导地产开发板块和资产运营板块工作。”

在杠杆地产看来,无论陈凯先生还是卓越集团,都是有故事的大佬。结合往期数据,咱们一窥两位大佬现状。某种程度上,亦是我国房地产行业发展状况的缩影。

1、“凯哥”来之前,高管震荡的卓越

陈凯履新!请来地产界明星经理人:卓越集团的野心与隐忧

第一次听到陈凯的名字时,实话说杠杆地产有点走神。因为我的初中、高中同学里,都有男生叫陈凯,就像我的小学、中学校友里叫张燕的女生也不少,谁身边没几个呢……

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不过,这位陈凯,能量比我的“男同学”们可要大得多,圈内人估计都知道,堪称是明星级的经理人。

公开消息显示,“凯哥”1969年出生,毕业于浙江大学建筑设计与理论专业。1995年到2008年就职华润置地,前后13年里辗转多地,担任过武汉、苏州、宁波、无锡、上海等地高管职位。

2008年,陈凯跳槽至龙湖任运营及投资发展部总经理,彼时的龙湖正筹划上市, 2011年离职。

此后在复星任职半年总裁,于2012年任阳光城总裁。在“阳光城”,陈凯的操作堪称教科书级。3年内,带领一家区域性房企,实现销售额数倍级的跨越。

2017年,陈凯来到了中南置地,继续进击,将这家曾经居于江苏的区域型家族化房企,迅速拉扯到了千亿级别,销售额翻了数倍。

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这次结缘卓越,似乎也是“命中注定”。从公开的消息可知,陈凯和卓越集团的老板李华交情颇深,而对于陈凯入职卓越的事,双方也谈了不下一次,只是此前因为各种原因未能达成。

值得注意的是,卓越集团这两年,高管的变动似乎有些频繁。

2019年,执行总裁王卫锋离职,其在卓越效力了7年;

3个月后,沙骥成为卓越集团有执行总裁;

接着,曾任职于龙湖、融信的李宏耕加盟,担任集团副总裁,分管上海公司、南京公司;

万科老将牛伟任集团战略运营部总经理;

2020年,万科系出身、卓越任职7年的徐春辞任副总裁、卓越深圳地产总经理;

接着,去年新晋的集团执行总裁沙骥将兼任深圳公司董事长,卜炜任深圳公司总经理,主持公司日常管理工作。

再然后,陈凯来了……还有原中南置地成渝区域公司总裁王家羲,任职卓越集团副总裁,兼任重庆公司总经理及成都公司董事长。

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2、逆风发力,野心与隐忧

对房企而言,“凯哥”来了,可能就意味着“稳了”。凯哥来之前,卓越集团发展如何?很多杆友可能还不甚了解,毕竟主体公司尚未上市。

实际上,在深圳,卓越集团的掌舵人李华被誉为商业地产界的“隐形大佬”,李华来自四川内江,1987年毕业于华南理工大学,曾经在深圳市团委任职。1992年开始涉足房地产,最早战线布局在海南,之后转向香港股票市场。1996年,李华在深圳创立卓越实业发展有限公司。

卓越被称为“隐形”CBD写字楼之王,在全国多地开发有项目。官网显示,卓越集团总资产超过1900亿元,资产管理总规模超过1000亿元。全国开发面积超过2000万平方米,土地储备面积超过5000万平方米

卓越入场时间不晚,但似乎比较佛系。2012年,其销售金额突破百亿元,2015年为232亿元,2017年456 亿元。这一增速在彼时房地产行业的黄金时代,实在是难言最优秀行列。

2017年是个分水岭,卓越开启全国扩张步伐,获取新项目39个,新增货值1361亿元。

2018年继续拿下1205.9亿元的新增货值,接近当年TOP20房企的门槛。

2019年,卓越新增土储货值566.9亿元,相比前两年几乎“腰斩”。

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亿翰智库数据显示,今年1-10月,卓越集团新增货值510.9亿元。

脚步继续放缓,但溢价率似乎不低。

如今年5月,溢价26.49%,卓越以9.31亿元摘得温州某地块,据悉楼面价创区域新高;

4月,溢价率38.97%,卓越竞得浙江绍兴某地块;

3月26日,溢价率50%,卓越集团首次在成都天府新区拿地,出手不凡……

但这两年的风向杆友们懂得,调控层层深入,“活下去”成为新口号。卓越如此逆势砸钱,侧面反映出其财力和野心,但日后如何谁也不清楚。

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3、千亿悬念,上市坎坷

从发债主体卓越商管来看,杠杆地产从公开渠道看到,其在2016年-2018年间,其有息负债规模从342.79亿元升至537.18亿元,净负债率连续三年保持在120%以上。

2019年,脚步才稍微慢了些。但是加杠杆容易,降负债难。尽管总负债下降了,但2019年中期卓越的净负债率仍达111.07%。

2020年上半年,其资产负债率也略有下降,不过其营收的降幅更大,经营活动产生的现金流量净额也滑坡。

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但是财务费用却在攀升,从2019年1-6月的3.46亿元增长到4.04亿元.

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就在上个月,旗下物业公司卓越商企服务成功登陆港交所。多了一个便宜的融资渠道,对降杠杆是好事。但遗憾的是,母公司卓越集团虽然规模接近千亿,但上市之路似乎没那么顺利。

2007年,卓越集团首次在香港申请上市,因2008年的金融风暴中断。

2009年,再度冲刺香港IPO,这一年,恒大、龙湖、佳兆业等先后登陆港股,但卓越却因估价偏低,国际认购情况不好,选择主动暂停IPO。

这一次请来陈凯,在杠杆地产看来,也是为后续上市在谋划。但如今的大环境,这条路似乎也没有比以前更好走。

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克而瑞数据显示,今年1-10月,卓越集团录得694.3亿元销售额,离此前的“千亿目标”还差300多亿。

陈凯履新后,提及了自己的三大任务:一是,要提升组织能力,引进行业的高精尖人才;二是,要提高运营效率,先做到行业平均15个月经营现金流回正;三是,利润和规模要再上一个层次。

今年卓越能否“圆梦”,我们拭目以待。

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