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长三角和珠三角,实质是规模与利润的选择——以滨江集团及时代中国为例

原标题:长三角和珠三角,实质是规模与利润的选择——以滨江集团及时代中国为例 | 千亿揭秘【第35期】

引言

按照所处发展阶段,房企可以分为三类:已完成全国化、正在布局全国化和坚持深耕区域。今天我们要谈的就是第三类:坚持深耕型的房企,具体选出 深耕浙江省的滨江集团深耕广东省的时代中国控股作为代表来分析市场和战略对房企的发展影响。

选取两家房企进行分析的原因如下:一是两者深耕程度类似,截至2019年 大本营省份的土储布局均高于90%;二是 两者布局省份一个为浙江省,一个为广东省,均是房企对外投资布局必争之地,土地市场与住宅市场热度一直在全国领先水平。

目录

一、规模差距持续扩大,市场及战略为主因

二、市场方面:杭州湾发展迅猛,大湾区受政策影响较大

1、杭州湾市场加速发展,助力滨江规模快速扩张;

2、大规模布局三四线,时代规模涨幅受制。

三、战略方面:滨江以权益换规模,时代重视盈利增长

1、滨江采用低权益战略,达成规模高速增长;

2、重视高质量发展,时代土地储备权益高于80%。

四、做高规模选长三角,做强利润珠三角更占优

1、长三角市场广阔,适合房企做规模扩张;

2、珠三角覆盖城市有限,更有利于企业做高盈利。

一、规模差距持续扩大,市场及战略为主因

从销售业绩走势来看,滨江集团在2015-2017年期间的业绩涨幅明显,逐渐拉开与时代中国的差距,2018年增速回落,但双方差距已经保持持续扩大的趋势,部分原因是2015年后房地产市场热度从一二线转向三四线,而滨江布局重点集中在一二线城市。时代中国布局的城市除广州之外均为三四线,包括佛山、珠海等,销售规模的增速仅在2018年超过滨江,但是整体增速更为平稳。

长三角和珠三角,实质是规模与利润的选择——以滨江集团及时代中国为例

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我们认为,滨江集团全口径销售额高于时代中国有两大原因

第一市场布局方面,杭州湾加速发展,大湾区布局城市市场表现较弱。滨江集团深耕的杭州市场经济发展迅速,且随着G20峰会的举办以及亚运会的成功申办,吸引了大量人口流入,加上政府货币化安置的拆迁政策,需求快速增加推动了本地房地产市场的快速发展;时代中国布局的广州受政策限制较大,市场热度受到抑制,另外深耕的佛山、清远等城市能级偏低,更多依靠广州的辐射效应,自身需求不甚充足,房价及成交热度相对杭州较弱,限制了时代中国的规模上升空间。

第二发展战略方面,滨江集团以权益换规模,时代中国重视盈利增长。从滨江集团历年新增土地储备来看,公司大多数的项目均为合作开发,自2014年开始新增项目权益占比由35.1%逐渐走低,2016年仅为28.0%,后期新增项目权益占比虽有所上升,但2018年至2020上半年销售权益占比仍低于50%,使得滨江集团在短时间内实现了销售规模的扩张;相比较来看,时代中国2013年至2020上半年土地储备平均权益占比均在80%以上,2018年至2020上半年销售权益占比均在90%以上,高权益战略对企业的运营能力及资金要求较高,导致时代中国的规模扩张速度相对较慢,但是这样的策略使公司盈利能力表现远超滨江集团。

二、 市场方面:杭州湾发展迅猛,大湾区受政策影响较大

滨江集团深耕杭州,时代中国深耕粤港澳大湾区,为了比较市场表现对企业销售规模增长的影响,我们选取滨江重点深耕的杭州,时代中国重点深耕的广州、佛山、清远三个城市作为代表。

1、杭州湾市场加速发展,助力滨江规模快速扩张

从房价表现来看,作为浙江的省会,杭州虽为二线城市,平均房价却在2017年便超越了 广州,同时2013-2020上半年的杭州市场变化与滨江集团的销售变化情况较为吻合 2013年至2014年, 受温州金融危机事件影响,杭州经济处于转型调整期,需求受到抑制,导致杭州2014年 商品房销售均价较2013年下降了7.5%,滨江集团销售额增速相应下降9个百分点;2014年 后房价开始上涨,滨江集团的销售规模随之进入加速扩张阶段,2015年至2017年 平均增速在50% 以上。

长三角和珠三角,实质是规模与利润的选择——以滨江集团及时代中国为例

从成交规模来看,2014年以来 ,杭州商品房成交量逐年增长,2016年 达到巅峰,由2015年1482万平米大幅上 升至2328万平米 2016年后由于 调控政策持续出台,导致成交量逐渐下行,杭州在长三角一二线城市中销售面积的占比也呈现相同的趋势,自2017年起比重持续下降,至2020年前8月杭州商品房销售占比重新回到21.4%。 从整体来看,杭州住宅市场发展迅速,较高的市场热度带动了滨江销售规模的快速增长。

长三角和珠三角,实质是规模与利润的选择——以滨江集团及时代中国为例

▼ 杭州住宅市场能够实现量价齐升的原因有两点

第一,G20峰会的举办以及2022年亚运会的申办成功,促使杭州的轨道交通建设加速发展,如杭州计划在2022年亚运会前开通10条地铁线以及杭州各大城际铁路、高速的建设,基础设施的持续完善使本地房价水涨船高,市场热度增强;

第二,得益于互联网经济,杭州经济快速发展,GDP由2016年的1.13万亿提高至2019年的1.54万亿,复合增长率为10.9%,高于全国平均GDP增速,不断提升的经济水平促进人口的流入,2019年新增人口达55.4万,位列全国第一,年末常住人口破千万,为城市带来住宅需求的提升。

良好的市场预期以及大量人口流入导致杭州商品房市场在2016年至2018年出现供需失衡的现象,推了房价的快速上涨。根据杭州市住保房管局的统计数据,2017年3月杭州限购政策升级抑制的主要是外地人进杭购房的需求,2017年外地购房者在杭 置业的总套数占市区新建商品住房成交总套数的比例为14.4%,较2016年大幅下降19个百分点 。但是由于杭州大规模的拆迁及货币化安置,本地人的住宅需求增加,调控政策对这类人的影响比较小,因此杭州楼市热度居高不下,不过随着政府降低货币化安置比例以及限购限贷政策持续升级,自2018年后杭州 量价逐渐回落,房地产市场趋于稳定。

结合滨江集团2013年至2020上半年的布局来看,滨江集团专注于深耕大本营杭州,除2014年及2018年之外,其余年份在杭州的新增土地储备均超过当年总新增土地储备的50%。除了杭州之外,其他城市多是仅连续两年拿地, 后续并未加大深耕力度,而杭州市场在近年来表现较好,使得滨江集团的销售规模扩张速度较快,但是在杭州住宅市场逐渐稳定的情形下,为滨江带来的规模增长红利随之降低。

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2、大规模布局三四线,时代规模涨幅受制

时代中国主要布局广州、佛山、清远三大城市,土地储备占比55.4%。 从房价表现来看,该三大城市均弱于杭州,广州平均房价为24589元/平米,一方面因为广州是一线城市,限价、限购、限贷政策较严,另一方面是广州面积较大。

从城市结构来看,增城、花都、从化区距离主城区较远,拉低了广州的平均房价水平。佛山本身是强工业市,随着广佛同城建设的加快,房价持续上涨的可能性较大,但目前来说平均房价为13710 /平米,与杭州差距较大。清远在2016-2018年 受益于广清一体化发展计划,交通环境有所改善,房价出现一定涨幅,但楼市热度依靠的还是广州的辐射效应及限购限贷政策下的外溢效应,内需不足,2020年前8月平均房价为7233元/平米。

从成交量来看,三大城市中佛山的楼市热度较高,自2016年起便超越了广州成为珠三角销售面积第一的城市 ,不过由于房价与广州相差甚远,因此最后的销售额表现不如广州。在各种调控政策的限制下,广州商品房成交量波动与佛山相比较为平稳,销售额保持稳中上升的趋势。清远无论从销售面积还是销售额来说均弱于其他两个城市。

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长三角和珠三角,实质是规模与利润的选择——以滨江集团及时代中国为例

结合时代中国的布局与销售情况来看,时代中国持续聚焦佛山、广州、清远、珠海、中山及东莞六个城市,其中2017年分别在清远及江门大规模拿地,新增土地储备建筑面积达到153.0万平米及100.0万平米,截至2020上半年 ,时代中国土地储备占比排名前三的为清远、广州及佛山,分别为23.8%、19.1%及12.6%。但是时代中国的销售与布局有着较大的错位,截至2020年6月底,时代中国在清远的布局并未贡献出相应的销售占比,合约销售额占比仅为4.5%,销售面积占比为7.2%。目前来看,深耕清远的效果并未显现。此外,2018年后时代中国在广州区域的销售均价一直跑输全市均价 ,主要原因是近年来出售的楼盘大多位于增城、从化、花都等区域,拉低了销售均价。因此,时代中国一方面由于布局的城市市场热度低于杭州,导致去化不畅;另一方面布局的部分城市虽有较多的土地储备,但并没有实现相应的销售贡献,因此导致时代中国的销售规模扩张速度慢于滨江集团

长三角和珠三角,实质是规模与利润的选择——以滨江集团及时代中国为例

长三角和珠三角,实质是规模与利润的选择——以滨江集团及时代中国为例

长三角和珠三角,实质是规模与利润的选择——以滨江集团及时代中国为例

三、战略方面:滨江以权益换规模,时代重视盈利增长

除市场因素外,企业发展战略不同也是导致二者销售额差距扩大的因素。

1、滨江采用低权益战略达成规模高速增长

滨江集团选择以权益换取销售规模的扩张,细看滨江集团的项目发现,2014年公司唯一新增的平湖项目是以低权益合作的方式获取的,权益比例仅占35.1%,并且此后几年维持这种拿地方式。2015年联合平安成功进驻上海,权益比例为30%,随后2016年继续在上海拿了两块地,加权平均权益比例仅为13.5%,总新增土地储备加权平均权益占比在2016年达到最低 ,为28.0%。尽管后续的新增土地储备权益占比有所上升,但就2020上半年披露的39个销售项目中 ,有19个项目权益占比没有超过50%。

长三角和珠三角,实质是规模与利润的选择——以滨江集团及时代中国为例

低权益占比使得滨江集团的销售规模实现了快速扩张据亿翰智库数据显示,2020上半年滨江集团权益销售占比为48.1%,2019 2018年的权益销售占比分别为39.9% 43.1%。尽管目前房企合作开发是常态,但滨江集团的权益销售占比相对较低,甚至是千亿房企中唯一一个权益销售占比低于50% 的房企。合作拿地的方式使得滨江集团以较少的资金完成了规模扩张,但带来的弊端也非常明显:

第一,过低的权益侵蚀了滨江集团的营业收入及利润,并且不利于企业品牌溢价的积累,造成近年来滨江集团的销售规模一直领先于时代中国但盈利能力却落后于时代中国的现象。2019年,滨江集团实现营业收入249.5亿元,净利润39.7亿元,时代中国实现营业收入424.3亿元,净利润55.6亿元;

第二,相比其他类型的开发项目,房企合作开发涉及多方,在合作的过程中很有可能存在违约的现象,且滨江集团对浙江以外的市场较少涉足,跨省合作经验较少,加大了项目违约风险,如上海湘府项目合作方违约,深圳龙华区城市更新项目因深圳“史上最严工改政策”搁浅,给滨江造成了巨大损失。

2、重视高质量发展时代土地储备权益长期高于80%

时代中国的发展战略显然不同,尽管在2013年至2020年间 ,企业总土地储备的权益占比有轻微下降,不过总体保持在80% 以上,就2020中期业绩公告中披露的133个物业开发项目组合来说 ,其中52个项目权益占比为100%, 26个项目的权益占比不超过50%,据亿翰智库的数据显示,其2018年至2020上半年的权益销售占比均不低于90.0%, 我们认为,适当的降低权益占比有助于企业规模扩张,但若权益偏低则容易影响企业的盈利。

长三角和珠三角,实质是规模与利润的选择——以滨江集团及时代中国为例

四、做高规模选长三角,做强利润珠三角更占优

总结滨江集团和时代中国,我们发现两者有着不同的特征,即:深耕长三角的滨江规模增幅更快,深耕珠三角的时代中国盈利能力更强。以小见大,两家房企的特点实质上也是长三角和珠三角的区别。

(1)长三角市场广阔,适合房企做规模扩张

长三角是中国经济水平最高的城市群,在行业下行周期之际,多数房企都选择增加长三角地区的投资力度,主要有两个原因:

第一,从覆盖城市来看,长三角地理位置广阔,涵盖了江苏、浙江、安徽以及上海三省一市共计27个城市,2019年拥有常住人口2.26亿,占全国总人口16%,同时2020上半年长三角商品房销售额总计2.1万亿元,占全国比重31.3%。广阔的地理面积和人口规模为住宅市场带来了充足的需求,降低了房企规模增长的容错率。

第二,从经济水平来看,长三角城市群的发展呈现以上海为中心,其余城市百花齐放的局面,整体发展较为均衡,诸如杭州、南京、苏州的经济水平整体较高。为此,长三角最大的优势就是居民的经济实力普遍较强,在需求充足的情况下,购买力较强,有利于实现住宅销售的快速去化,从而实现房企规模的增长

(2) 珠三角覆盖城市有限,更有利于企业做高盈利

珠三角同样是中国经济水平较高的城市群,但相比长三角来说,深耕此地很少能实现规模的快速增长,主要原因有两个:

第一,从覆盖的城市来看,珠三角地区覆盖城市数量较少,且所占面积也较低,这就决定了与长三角相比在占地面积和人口方面不占优势。房企在珠三角做深耕很难做到广铺面,多是在有限的城市中往更深处挖掘需求,这样的特点就导致深耕华南的房企规模增长速度相对平稳。

第二,旧改开发保障企业盈利下限。相比长三角,珠三角的城镇化率较高,2018年已达85.3%,因此招拍挂地块相对较少,土地的获取很大程度上依赖城市更新,这也是华南房企的普遍特征之一。城市更新项目多位于城市中心,虽然项目开发周期较长,但是城市更新改造成本底、利润空间高的特点有利于房企盈利能力的提高。

结语

总体而言,长三角更有利于房企销售规模扩张,滨江以杭州为核心,辅以深耕周边城市,得以进入千亿房企俱乐部。但从目前来看,继续实现规模的快速扩张已经不是滨江的首要工作,如何提高企业的盈利能力成为摆在公司面前的任务,只有收入、利润的持续增长,方能为企业更长远的发展提供助力。深耕珠三角的时代中国虽然规模增幅弱于滨江,但是盈利能力强于滨江集团,并且随着公司加大对中部和长三角地区核心城市的布局,预计这些城市或能推动公司实现销售金额的快速提升。

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