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惨了!开盘三年卖不掉,南京一批房子陷入僵局…

原标题:惨了!开盘三年卖不掉,南京一批房子陷入僵局…

江北核心区启迪水木滨江首付8成,500多套房源当日售罄;河西苏宁檀悦首付8成,两次开盘两次秒光;南部新城华著兰庭首付6成,首开当日全部售罄…整体一派繁荣景象。

但实际上,在媒体聚焦的光鲜背后,一批楼盘已经呈现颓势,更有一批楼盘历时好几年都没卖掉,时间越久越是无人问津,局面非常尴尬…

01

早在2017年,打着江北新区“改善”旗号的三金鑫宁府高调入市,项目打造了13栋的18层住宅,住宅总套数856套,因其改善产品的定位,户型面积约在105-170㎡之间,如此户型在2017年的江北非核心区较为罕见,毛坯交付,均价在25600元/㎡左右。

据悉三金鑫宁府早在2019年6月已经完成了整体交付,如今3年时间过去了,小区业主也已经入住,但没想到网上房地产数据显示,项目还有274套房源没有卖完,占总套数856套的3成还多,换言之整个项目历经3年多,总去化还不到7成。

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(2018-2019年的上市)

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(2017年的上市)

实探三金鑫宁府的时候发现,这个项目距离地铁文德路站大约在1.1公里左右,沿路有一些街道和商铺,整体看来是较为成熟的居住区。

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小区目前已经交付,外立面如图所示,整体看起来还是较为时尚明亮的。物业采用的是南京口碑很好的银城物业,在大门口严加看守。业主进出都需要刷卡,一人一卡,安全感十足。

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沿街底商基本空缺,招租工作还在持续中。

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还有274套房子没卖完,所以售楼处还在营业中。

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小区的四周都在施工,其中一面还是宁合高速在建,目前各方面的交通都不是很便利。

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三金鑫宁府本身小区的品质尚可,但在整个市场上,还是缺乏竞争力。一是面积大总价高,二是地段在非核心区也无交通优势,三是在现房状态下毛坯交付装修比不过精装交付。

1、区域新房二手房未倒挂,同价位的优质选择很多

三金鑫宁府目前在售高层房源,销许均价25600元/㎡,户型建筑面积127、150、152、170㎡,毛坯交付,总价在325-435.2万之间

小区对面的二手房小区中海万锦熙岸的一期和二期的挂牌价在2.4-2.6万/㎡之间,价格与三金鑫宁府相当,但大部分都是简装或是精装,可选择的户型面积也较多。另外,从开发商的角度来看,中海的知名度和口碑是要高于三金的。

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2、约2公里处就有地铁现房,还是精装交付

该项目距离雨山路板块大约在2公里左右,而众所周知,雨山路板块精装均价在2.9万/㎡左右,并且招商、保利、中海等品牌开发商云集,如果把三金鑫宁府的毛坯大户型预算置换到雨山路买个精装小户型,未来在二手房市场的潜力会高出不少。再远一些,都可以考虑江北核心区了。

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3、同区域楼盘精装均价2.9万/㎡,75㎡小户型最先售罄

三金鑫宁府一街之隔的悦江府在售高层房源,销许均价28980-29200元/㎡,具体一房一价,在售建筑面积约95、110、130㎡,精装交付。经过我现场了解,项目打造的75㎡小户型最先售罄,说明整个区域的需求还是以刚需为主,三金鑫宁府的产品定位出现了一定的偏差。并且对于已经交付的楼盘来说,买了进去此起彼伏的装修声恐怕得持续好几年。

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02

除了江北,江宁也是“大幅降温”的重地。

本周领取加推销许的湖熟新盘中锐星棠府,网上房地产显示,项目9月首开推出的7号楼60套精装房源,到目前为止累计认购了2套,累计成交了0套

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同一板块的老盘梁台煦府同样面临开售多年去化难的问题。梁台煦府目前在售房源面积为130、140㎡以及别墅房源320㎡,均价11062-16986元/㎡,毛坯交付,具体一房一价。

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最新网上房地产数据显示,2018年5月,梁台煦府推出一批房源,包含了38套别墅和172套小高层,其中别墅房源均价在1.6-1.7万/㎡左右,毛坯交付。小高层房源均价在1.1万/㎡左右,毛坯交付。

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如今一年半过去了,小高层基本售罄,而38套别墅房源仅卖出了3套,多栋楼的认购成交还是“挂零”的状态。

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梁台煦府位于江宁湖熟,距离主城较远,百度地图显示,距离江宁百家湖约25公里,距离新街口约45公里。

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对于项目的定位方面,相对较为高端,项目打造的是10-11层的新中式电梯洋房和高端产品精品别墅。户型设计方面,是87-136㎡的两房到四房,别墅房源的面积高达315㎡。地段和价格无疑都是刚需,但这产品定位倒是偏向改善,也许是这边出现了偏差,才导致销售停滞的现象。

03

今年9月,禄口的红豆香江华庭新领3、4号楼房源销许,共146套房源,户型面积89、110㎡,均价19459元/ ,毛坯现房交付。 截止目前为止,整体认购加成交共计去化1套。

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今年6月平推的5号楼,共计80套毛坯房源,截止目前去化了30套,还有50套可售。

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根据相关媒体的报道,项目首开现场仅到场35组客户…

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如今的禄口新城,现房销售的项目众多,其中不乏中海、恒大等知名开发商,红豆香江华庭无论是从地段还是品牌还是品质等,都不占优势。红豆在禄口的另一个项目红豆香江华府拿地3年半,迟迟未公开售楼处

2020进入尾声,开发商要如何再去让滞销楼盘动起来,购房者又会否买账?如今房票弥足珍贵,新房库存和二手房库存充足,市场早就悄悄转变了…

不过四季度,多家开发商预备冲业绩,对购房者来说倒是个“捡漏”的好时机,刚需可以重点关注,没准可以用心仪的价格等到心仪的房源,热盘除外。

板块
城北 vx20160923
河西 zxYYZ012
江宁 njlsgc01
江北 njlsgc008
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