首页 房地产投资新闻正文
原标题:股市分析:对地产和万科的简单思考

地产行业迅猛发展了二十年,其中的万科是一家自己比较喜欢的企业,有优秀的管理层,国内少有的信得过的企业,不用担心其财务数据造价。

投资公司时,目前自己摒弃了烟蒂的概念,首先考虑的是公司未来会如何,10年后公司发展会咋么样?之后第二个才是考虑估值等,也就是生意模式和企业文化等。如果第一个考虑不过关,第二个就不会考虑了。

回头看过往二十年住房价格的大幅上涨,其实逻辑非常简单,就是供需严重不平衡,满足不了人民的需求,只有通过价格大幅上涨来解决问题,但是一直就是没看懂,关键还是悟性不够。这个逻辑和目前的贵州茅台的逻辑非常像,目前贵州茅台的产量远远满足不了人民的需要,只有通过涨价来解决问题,房地产可以通过10年甚至20年时间大量建房来满足需要,但是茅台酒在未来10年或者20年时间通过产量是无法满足人民需要的,只有通过涨价。所以生意的最终的本质还是落实在供求关系上。

目前整体的房地产市场,自己的看法是不存在很明显的供不应求现象,但是不同城市间的供需关系比例也许差别很多。比如一线北上广深等城市,假如没有其他的控制措施,未来人口持续净流入,需求增加,但是土地供应远远不够,可能会造成一定程度的供不应求现象,假象有个指数能买卖北京或者深圳等一线城市的房子,我觉得有机会可以参加。但是县城或者比较小的城市也许供已经远远大于求了,可能风险大于机会。即使武汉、成都、郑州这些比较大的二线城市,未来人口大概率是持续净流入,但是目前没感觉到城市缺乏土地供应,政府可以源源不断的提供土地,房子供不应求的现象应该很难出现,城市内部局部地段因为稀缺可能价格会继续攀升。

对于上市的房地产公司,比如万科,全国布局,房产整体上将来看不出供不应求的局面。万科作为优秀的房地产企业,其住房品质和物业等深受老百姓喜欢,但是房价最直接挂钩的主要还是地段,与开发商相关的优秀关系并不是太大,也就是万科的差异化在地产行业无法很明显的体现出来,类似的如招商银行。差异化表现最大的可能就是贵州茅台。综上万科自身差异化并不大,同时未来的地产行业并不处于一个供不应求的局面中,所以万科的生意模式目前看一般,其未来并不是特别好。

还有就是通过自身企业的优秀扩大市场占有率,而市场占有率的扩大,也许沃尔玛和亚马逊等低价平台或者苹果手机等优秀产品实现起来更为容易,对于房地产行业这种需要大量现金流和负债的企业很难实现,也许等到房地产的低潮到了,大量小的房地产公司死掉后优秀的企业才能扩大市场占有率。目前看万科很难有效的扩大市场占有率。

当然管理层非常优秀,国内少见,其企业文化好,诚实可靠,有长远的打算,负债又低,随时做好过苦日子的准备。

目前估值也低。

但是投资是看十年后或者更长时间公司的价值,而最能体现十年后公司价值的主要是生意模式,而企业文化是生意模式的保护,两者很难分开。目前自己的思考逻辑是生意模式远远大于优秀的管理层或者低估值。所以寻找具有差异化的产品,具有供不应求的特点是自己投资中努力的重点。

以上只是自己目前对房地产和万科的粗浅思考,个人并不懂房地产及万科,记录思考的思路,为以后看懂地产或者万科或者其他公司留个痕迹。

评论