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合肥九区5年房价预判!滨湖或达4万/㎡、政务5万/㎡、高新3万/㎡

原标题:合肥九区5年房价预判!滨湖或达4万/㎡、政务5万/㎡、高新3万/㎡

10月14日,合肥十四五交通运输计划公布,预示着未来5年的交通发展规划基本确实。

消息公布后,不少购房者咨询,让我聊一聊未来5年房价的变化,今天就来具体谈一谈。

当前,合肥九区最新成交房价为:

滨湖区:新房22100元/㎡、二手房18621元/㎡
政务区:新房20020元/㎡(包含了40年公寓)、二手房25610元/㎡
高新区:新房19715元/㎡、二手房17542元/㎡
庐阳区:新房21170元/㎡、二手房16559元/㎡
包河区:新房19964元/㎡、二手房15574元/㎡
经开区:新房17933元/㎡、二手房15812元/㎡
蜀山区:新房18349元/㎡、二手房16247元/㎡
瑶海区:新房14949元/㎡、二手房12283元/㎡
新站区:新房13517元/㎡、二手房12075元/㎡

合肥九区5年房价预判!滨湖或达4万/㎡、政务5万/㎡、高新3万/㎡

数据来源:金刚石数据

(新房数据来源金刚石数据、二手房数据来源链家网)

PART 壹

滨湖:5年后房价或达4万/㎡

先看当前热度最高的滨湖新区,新房成交价已在不断拔高,从2020年初的1.9万,现已涨到了2.2万/㎡。

涨幅如此之快的原因在于,滨湖2万以下的楼盘在不断消失,省府、金融2.2万+高价盘迎来成交黄金期。

目前滨湖在售新房,门槛价为1.5万/㎡的九联湖畔,最高为3.5万+的葛洲坝中国府二期,大多在售楼盘为高层2.2万-2.3万,洋房则在2.5万-3万/㎡。

合肥九区5年房价预判!滨湖或达4万/㎡、政务5万/㎡、高新3万/㎡

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并且,多盘高层近乎清盘,整片滨湖区域高层都处于断档的局面。

所以,我们可以预测,未来5年,滨湖新房还有非常高的上涨空间。

虽受限于限价影响,高层毛坯18999元/㎡,这点很难突破。但省府、金融众盘的高热度,让后续供出的地块上市,极有可能备到3500元/㎡-5000元/㎡的装修标准。

如此一来,高层价格最高有可能达到23999元/㎡!

这一切还都是建立在限价不放松的局面之下,若限价一旦松了个口,新房价格远不止你看到的这样。

即使备案价不突破,开发商亦会通过全款、车位等方式,筛选客户。

我们再看二手房市场,更加魔幻。虽均价仅1.8万,但成交单价最高的竟达到4万+,万科蓝山、信达公园里、置地双玺等小区成交价也多在2.5万+、3万+。

合肥九区5年房价预判!滨湖或达4万/㎡、政务5万/㎡、高新3万/㎡

所以,未来5年,滨湖学区不错、地段不错、小区物业环境不错的二手房,均价达到4万/㎡,是大概率事件。

为什么?一方面,随着滨湖城市发展,供地会越来越少,新房也会越来越少,最终会如同政务一般处于二手房主导市场;另一方面,滨湖购买力强大,供不应求的局面会助推二手房上涨。

PART 贰

政务:5年后或突破5万/㎡

政务区当前已无新房在售,二手房均价已达到了2.5万/㎡。

如置地栢悦公馆、蓝蝶苑等地段、物业、学区俱佳的二手房,房价都已突破了3万+、4万+。

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可以预测,政务大多数类似小区,未来5年房价会突破到5万/㎡成交。

甚至,还可能更高。

为何?一方面,政务区的政治、文化中心在未来很长一段时间内,不会发生动摇,即使滨湖全面起飞,与政务也只是齐头并进的作用;另一方面,政务4年来无新房供应,很多二手房小区在市场是极为稀缺的存在。

稀缺,往往代表着很高的价值。

PART 叁

高新:5年后有望突破3万/㎡

高新区的新房,一直以来都处于比较紧张的状态,由此热度也是比较高。

房价方面,为保证技术人才的置业,高新区限价政策一直非常严厉,所以个人觉得5年时间,高新区的新房很难有大的涨幅突破。

高层加精装1.9万/㎡,会慢慢变成高新区的置业最低门槛。

至于二手房,涨幅空间就很大了。虽相较于滨湖、政务及老城区的顶级学区房,高新区3万+/㎡成交的案例寥寥无几。

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但随着高新区的整片蝶变发展,及新房断供、二手房占主导地位趋势的演变,其二手房涨幅会慢慢扩大。

并且,未来5年随着六中高新中学、科大附中高新学校等学区实力的爆发,多数小区均价突破3万、3.5万,不是难事。

PART 肆

经开:5年后房价可能突破3万/㎡

经开区相较于高新,新房房荒的局面更为严峻,当前仅中海上东区、公园万象及海尔云玺少量大户型房源在售,选择机会可谓是非常少。

可以发现,中海上东区、公园万象两盘上市,抬高了经开区整体房价格局,从1.65万的均价,涨到了如今的1.75万-1.8万/㎡。

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未来5年可以预测,限价政策严格的格局下,经开房价天花板在1.9万/㎡,这点很难突破。

二手房,则有可能突破至3万/㎡,主要集中于翡翠湖168玫瑰园的学区房、清华附中学区房启迪小区、临近政务的融创城一带。

合肥九区5年房价预判!滨湖或达4万/㎡、政务5万/㎡、高新3万/㎡

至于南艳湖,要看168南校的教育实力如何。

为什么上述几个区域能突破3万?一方面是学区,168玫瑰园、清华附中加上厚积薄发的45中芙蓉路分校,都是合肥不错的优质学校;另一方面是地段,翡翠湖有稀缺生态资源,环政务自然是临近政务的区位优势。

PART 伍

庐阳:顶级学区房突破8万/㎡

庐阳的新房市场,价格在1.7万-2.5万/不等,有醇熟配套、不错学区的新房,房价基本2.5万上下,未来5年,大概率没有太大的起伏涨动。

重点在于二手房,看了数据的或许知道,近日合作经济广场挂出了一套天价学区房,总价1080万,挂牌价69678元/㎡,刷新了该小区的挂牌价高度。

合肥九区5年房价预判!滨湖或达4万/㎡、政务5万/㎡、高新3万/㎡

而在这之前,庐阳区还有人民巷等老破小,挂到了8万/㎡的高价。

且不论有没有人接盘买,单看这个挂牌价,放到2019年都是令人不可思议的,但在2020年却接连出现了多个案例。

这说明,未来5年,还会有更高挂牌价房源的出现。

给多了购房者震惊,7万/㎡、8万/㎡成交也就变成可能了,毕竟,小区户型小、总价不高,很多为了孩子的家长还是很愿意一搏。

PART 陆

蜀山:5年后房价或突破3万/㎡

蜀山区的新房,多集中在董铺湖一带,均价1.8万/㎡,未来5年,大概率也在2万/㎡左右浮动。

但这些新房未来进到二手房市场,价格远不止1.8万/㎡。

为何?一方面,50中东教育集团已接管蜀山中学,教育实力会得到很大提升;另一方面,随着板块的开发成熟,价值也会得到兑现。

至于老城区一些学区房,3万+、4万+成交的已不在少数,所以未来5年预测会有更多的小区,均价达到3万/㎡的高度。

合肥九区5年房价预判!滨湖或达4万/㎡、政务5万/㎡、高新3万/㎡

所以对于蜀山置业的群体我建议一定要早点买,主城区无土地供应,开发已在朝着小庙方向走,董铺湖板块几个楼盘,可能是2021之前能够上车的最后机会了。

PART 柒

包河:房价较透支,未来5年涨幅不高

包河的在售新房,备案价多在2.2万/㎡左右,个盘通过折扣,一些房源1.9万/㎡也能买。

这样的价格,已和滨湖旗鼓相当,但论城市发展,包河老城区确实繁荣,但新区淝河板块、工业园板块却跟不上滨湖的脚步。

所以,这样的价格出售,未来2-3年的涨幅空间,是被透支的。

再看二手房,学区方面,包河比较拿得出手的顶级名校为48中、屯溪路小学、青年路小学等本部,但均很难跻身一等学区和45中、南小、50中、168等相提并论。

合肥九区5年房价预判!滨湖或达4万/㎡、政务5万/㎡、高新3万/㎡

来源:摄图网

所以包河除了学区房,其余二手房大多要跟着市场行情波动。

PART 捌

新站:涨幅要看未来10年周期

5年的时间,对于新站可能不太够,按照目前的发展进程来看,新站5年内,房价涨幅大概率无明显变化。

一方面,大面积土地需要开发,意味着新房将会长期处于大量供应的状态,新房聚集难卖,也会导致二手房市场难出货,房价自然很难上涨;

另一方面,新站多个板块处于发展初期,商业、学校等资源尚未兑现,房价无上涨的动力。

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来源:摄图网

所以看待新站升值空间,我们要把周期拉到10年左右,其城市变化、房地产涨幅,才有可能看得见。

对于新站置业的群体,我建议沿着3号线、4号线地铁楼盘且品牌实力不错的去考虑,多家合作开发、且品牌实力不强的楼盘慎重选择。

投资的群体,要做好短期内无收益的打算。

PART 玖

瑶海:涨跌分化愈发明显

瑶海在售新房多在1.3万,最高的售价在1.7万/㎡,未来5年涨幅,个人认为会根据楼市热度来定。

热度高,新入市的楼盘可能会备1.5万、1.7万去卖;热度低,仍然还是1.3万的价格入市。

二手房方面,以保利熙悦府为首的,既有38中+和平小学双本部学区,小区环境、物业、品牌都不错的小区,涨到3万+没什么问题。

其余很多老旧小区,房价甚至会持续下跌。

PART 拾

结语

从房价演变的趋势我们可以发现几点规律:

1、涨幅空间较高的仍然是西、南区域以及优质学区房;

2、楼市限价调控下,新房涨价概率很低,但也正是如此,新房二手房倒挂,才让市场有了很多投资机会;

3、城市是在不断向前发展的,给予时间各大新区板块,都会迎来价值爆发的一天。

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