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深圳VS广州!广州成一线洼地、粤港澳大湾区性价比之王

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米宅广州管家公司已经开张两个月了,今天做一个简单回顾。


广州上一轮上涨还是2016年,16年的广州楼市风起云涌,全年楼市成交量破12万套,房价也在不断刷新。



深圳VS广州!广州成一线洼地、粤港澳大湾区性价比之王



17年3月,广州出台调控政策摁住了这一轮上涨,当时涨幅约为40%。


40%的涨幅看起来不低,但要看和谁比,上一轮北上广深四个一线的涨幅,深圳直接翻倍,北京上海涨了80%,广州房价基数本来就低,这一轮过后直接吊车尾。


发两张17年1月深圳和广州各区的均价对比。


深圳


深圳VS广州!广州成一线洼地、粤港澳大湾区性价比之王


广州

深圳VS广州!广州成一线洼地、粤港澳大湾区性价比之王


17年初的广深差距一倍都不止,广州要掉出一线的说法就是从这一年开始流行的。


再叠加去年到今年的深圳涨幅,广州成了名符其实的一线洼地,成了粤港澳大湾区的性价比之王。


是洼地总会被发现,被填平。


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广州去年底放松限购之后,就有了启动的迹象,年后被疫情耽搁了两个月,五月份开始,天河区的优质房源去化开始加速。


珠江新城的代表盘中海花城湾为例,小面积的两房和三房,10万左右的房源出一套秒一套,这种出货速度过去三年从来没有过,珠江新城在六七月份已出现房荒。


715深圳调控之后,少数嗅觉敏锐的投资客直奔广州,但大部分人还是蒙圈了半个月,八月份才反应过来深圳不能再硬性追高了。


我们的广州管家业务是8月10号正式推出的,是深圳调控后的第25天。


这25天时间,大家一刻也没闲着,团队四次奔赴广州,摸底研究了整个广州楼市,运用米宅的楼市投资理论和对广州楼市的层层剖析,确定了广州第一时间会跟涨的片区和涨幅最高的楼盘,以及不同价位段的广州投资首选产品。


8月10号到现在,两个月时间过去了,广州和深圳的业务同步在进行,但给我的感受是冰火两重天。


深圳是冰,广州是火;广州热的烫手,深圳冷入骨髓。一个调控,就让市场发生了翻天覆地的逆转。


米宅做楼市研究多年,有两个基础投资理念,一是选对城市,二是选对入场时机,二者缺一不可。如果两个基本原则有一个错了,再怎么认真选筹也无法得到正确的答案。


深圳再好,现在也不是好的进场时机;广州再被唱衰,也是名副其实的一线,从17年到现在,四年磨一剑,火候和时机都到了。



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先简单介绍下广州的购房政策。


2017年3月,广州发布了调控政策,主要内容:


1、广州户籍,单身限购一套,家庭限购两套;


2、非广州户籍,连续五年社保或个税,限购一套;


3、从化和增城不在限购范围;


4、无房无贷首付三成,无房有贷普通住房首付四成,非普首付七成。


广州户籍和五年社保的门槛不低,把绝大部分投资客挡在门外,广州入户门槛虽然和深圳差不太多,但人们入户广州的热情显然远低于深圳。


为了激活楼市,去年12月广州开始分区放松限购,经过九个月的阶梯式推进,到现在除了天河,越秀和海珠仍严格执行限购政策,南沙、黄埔、荔湾、番禺、花都、白云六区都被撕开了或大或小的口子。


深圳VS广州!广州成一线洼地、粤港澳大湾区性价比之王


荔湾和番禺的门槛略高,要有双一流大学学历才可以买房,南沙门槛最低,黄埔白云介于两者之间。


广州放开了这么多片区,而且哪个片区都有规划、概念和亮点,似乎处处都是机遇,又似乎处处都有坑,到底该怎么买?在广州耕耘数月,又接触了大量投资客的我们给出三点建议:


首先,从未限购过的从化,增城基本无人问津,不要去碰,增城还偶尔有人提及新塘,从化则好象和广州毫无关系;


其次,限购区的天河、海珠都很好,但户口卡住了太多人,广州吸引力比不上深圳,投资客很少愿意通过入户去破限购,大多退而求其次去购买近郊区;


最后,近郊的番禺、黄埔和天河是大家最关注的三个区,但投资客最喜欢买的是黄埔,原因有四:


1、黄埔离天河最近,溢出效应明显,投资周期相对较短;


2、番禺双一流门槛偏高,大多数人达不到;


3、南沙很好,但被很多人认为投资周期偏长,有不确定性;


4、黄埔均价4-5万,总价350-500万,首付100多万,单价和总价符合很多人的投资预期。


所以,这两个月我们卖的最好的片区是黄埔,其次是南沙,再次是番禺。



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卖的好对业主是好事,对买房人却不是。


因为在楼市上升期,表面上看一个片区有众多的楼盘和房源,实际领涨的却很有限,热卖户型更少。


买盘多卖盘少,业主很快会发现市场逆转了,诚心急卖的出完之后,剩下的卖家撤盘、返价、惜售甚至毁约都是常事,类似的情况我们去年到今年在深圳碰到很多,现在广州有些片区也出现了。


请大家记住一个道理:房子好不好买,和它的价值往往成反比。


如果你发现某类房子越难买,越是要去抢;房子越好买,随便挑随便选还能使劲砍价,你越是要慎重,多想想为什么。


简单说就是:你是愿意先甜后苦还是先苦后甜?


我们带客户买的都是最难买,谈判最艰难的房子,但是没办法,楼市掘金哪有那么容易?


今天,深圳经济特区40周年庆祝大会在深圳隆重举行,总书记发表了重要讲话,重点内容包括:


1、以清单批量授权方式赋予深圳更多自主权;


2、加快粤港澳大湾区城际铁路建设;


3、大湾区四大片区重点推进。


深圳和粤港澳大湾区又一次成为了全国人民的关注焦点。


未来十到二十年,肉眼可见的趋势,南北方进一步经济失衡,珠三角和长三角成为国内最重要的两大经济增长极,越来越多的资金和人才会继续流入,这两个城市群的房价基底会越托越高。


对于普通人来说,认清大势,拥抱变化,及早占位,提前行动,才能守住个人和家族财富的根基。


深圳 宏观分析

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