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那些业主的悲惨人生里,到底藏了多少烂尾楼的坑?

真的想不出来,还能有比买到烂尾楼更倒霉的事。


前段时间,一条“昆明30户居民住进烂尾楼”的话题上了微博热搜。


随后,网上陆续有多个烂尾楼寄居者生活现状被曝光在大众面前。


四面徒壁、帐篷当床抵御寒风、雨水洗脸、工地水坑取水做饭、业主从青年等到中年黑发渐白、有人离世......


甚至政府买的房,也被曝出烂尾了。


那些业主的悲惨人生里,到底藏了多少烂尾楼的坑?

图源在人间


看似不可能的情景,在现实中荒诞的存在。


烂尾楼层出不穷,有人说“预售制”是原罪,也有人说是开发商,究竟谁才是罪魁祸首


而业主该如何保卫家园?购房者又如何在买房路上避开这个坑?


下面我们一一道来。


每座城市都有一座烂尾楼


每一座城市,总能找出几栋当地人尽皆知的烂尾楼。


比如,深圳罗湖东门的新世纪广场、广州的中诚广场、北京的长安8号、重庆的高档别墅东启·幻境、石家庄的祥云国际......


无数烂尾楼的背后,是无数业主的辛酸泪,有无数你看不到的故事。


昆明楼盘别样幸福城,似乎被施了魔咒,让它的业主们十分不幸,有网友戏称这是“别让幸福成”小区。


1-3号地块已经投入使用但经常停水电,5号地块能交房也是全靠业主自救,而业主入住的就是烂尾至今的4号地块……


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4号地块在业主入住之前,是野狗聚集、流浪汉的栖息之地,鲜有人踏足。


而很多业主在疫情之下失业,不堪租房还贷的生活,在今年5月份,30多户业主陆续入住。


在这个没有任何设施的烂尾楼,过着最原始的生活。


缺水断电,没有门窗,最早期是雨水洗脸,在工地水坑取水做饭......


此前大多业主已经和开发商进行了近五年的拉锯战,每个人的人生都发生了巨变。


有人患癌,有人离婚,有人的家庭“四分五裂”......


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类似的烂尾建筑案例并不鲜见。


广州最大烂尾楼澳洲山庄,从1996年烂尾至今。


早年项目因开发商资金断裂被迫停工,虽然后来当地政府牵头制定了重建方案,但后因两家开发商出现纠纷,重建无疾而终。


这20多年间,许多业主无奈入住,有人从青年等到中年,双鬓逐渐斑白,收房时间也遥遥无期。

那些业主的悲惨人生里,到底藏了多少烂尾楼的坑?

辽宁大连楼盘君临天下烂尾8年,开发商破产交房无望,而业主仍要按期还贷,部分业主走投无路住进烂尾楼。


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图源一点资讯


谁都无法想象,在天气降温骤冷的东北,业主只能在毛坯房内支起帐篷抵御寒风。


在投资客盘算着多买几套房投资的时候,普通老百姓则是投入一生积蓄买房改善生活。


不料,却因楼盘烂尾拖入深渊。

那些业主的悲惨人生里,到底藏了多少烂尾楼的坑?

还有石家庄的西湖一品,有业主在网上爆料称买房近10年仍未建成,业主在外漂泊多年。


现在打算效仿昆明别样幸福城业主,入住烂尾楼,却引来城管阻挠。


那些业主的悲惨人生里,到底藏了多少烂尾楼的坑?


类似的例子不胜枚举,成千上万的烂尾楼有无数业主经历着同样的不幸。


相比之下,别样幸福城的业主要幸运许多。


毕竟不是所有烂尾楼都能迎来复建,涅槃重生。


别样幸福城在多家媒体深度报道之后,引起舆论高度关注。


昆明官渡区关上街道办发通知,“别样幸福城”4号地烂尾楼,于8月27日启动复工续建。政府承诺将在2021年10月底竣工交房。


8月27日,新施工队终于入场,业主开心的在工地放起鞭炮欢迎施工队。


七年维权,支离破碎的家终迎来曙光。


那些业主的悲惨人生里,到底藏了多少烂尾楼的坑?



预售是原罪?


在中国城市飞速发展的几十年里,无数建筑也在飞速扩张。


很多按照约定完工,也有的暂停“生长”。


所以,全国范围内究竟有多少烂尾楼呢?


从一组数据,我们可以窥见答案。


澎湃新闻在人民网创立的国内唯一全国性领导干部留言板“领导留言板”上,把10年间和“烂尾”有关的留言投诉进行整理。


其中与住房烂尾直接相关的投诉共7478条,涉及楼盘超过3188座,有至少429条留言提到自己或他人有居住在烂尾楼中的情况。


从图表中可以直观看到,河南省烂尾的楼盘投诉量最多高达1765条,其中涉及的烂尾楼盘数大致为699个,接近数量排名第二的四川省的两倍。


而在这些年,烂尾楼也有愈演愈烈之势。


据京云房产律师团统计,从2013年2018年,由烂尾楼引发的纠纷增长率高达81.5%。


究其背后原因,这和房地产商业交易市场的急速发展脱不了干系。


那些业主的悲惨人生里,到底藏了多少烂尾楼的坑?

“烂尾楼”案由裁判文书数量


改革开放初期,为解决住房供应短缺的问题,1994年国家出台《房地产管理法》,提出“商品房预售制度”极大缓解住房问题。


但随着地产行业的快速发展,制度的弊端也逐渐显现。


比如一些开发商一房多卖、质量差强人意、没有按时交付、楼盘烂尾......


而在这一些列风险中,购房者则处于消费链的最底端,维权也十分艰难。


购房者愈发觉得,预售制让他们失去了和开发商平等对话的权利,大家再也不想看一张效果图买房,于是近年来呼吁取消预售制的呼声越来越高。


2005年8月,央行金融小组拟定《2004中国房地产金融报告》,第一次提出考虑取消房屋预售制度。


2018年住建部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省下发文件,其中表示可以对商品房预售许可进行深入研究,但就再无下文。


直到今年3月份,海南宣布实行现房销售的政策,成为全国首个实行现售的省份。


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但全国取消预售,真的能实现吗?


只能说,现阶段很难。


因为房屋建造的资金考核压力大,如果实施现售,资金薄弱的房企将无法进行开发投资。并且利润下降、周转降下之后,开发商拿地的积极性也会大大减少。


即便是和银行借钱,房企出现问题倒下银行也会受到重创。


有人说预售是原罪,在过去我们可以肯定的说不是,因为在历史某个时期它的的确确是“造福”人民。


只不过放到今天,对于消费者来说,它已经不那么合理。


但从房企、银行、土地税收等如此复杂的关系之下来看,“预售制”是进退两难。


烂尾楼之殇


究竟烂尾楼是如何产生的,原因也是纷繁复杂,总结下来大致可以分成三类。


1.工程项目资金链断裂


一些开发商过度集中在某个地区开发,如果楼盘房价居高不下,政府就会出面宏观调控资源配比,房地产项目措手不及,就导致资金衔接不上。


比如海南等地的大部分烂尾楼,就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。


2.债权债务等各种纠纷缠身。


许多房地产项目涉及经济纠纷,而债务纠纷导致开发商缺乏建设资金甚至破产,项目不得不搁浅或放弃。


3.开发商违法违规。


很多开发商在项目启动之初没有办理齐全五证,通过不正当手段就开工建设,后期无法办理土地、规划许可或者房产证导致建设停工甚至被迫拆除。


我们从政府机构对留言的答复中,可以窥探出部分原因。其中资金问题是最常提及的,其次才是多方间的合作纠纷。


可以推测,大多数烂尾楼的产生多半是因为开发商资金链条断裂,导致工程未完。


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那些业主的悲惨人生里,到底藏了多少烂尾楼的坑?

图源 澎湃美数课


或许会有会问,业主不能集资复工吗?


事实是,即便业主拿钱给到开发商,开发商也只是拆东补西。


拿这期的钱去填补上一期的“洞”,或者填补各种工程款项、利息等等费用。


就像一个大坑,难以填满。


有人形容烂尾楼像一个大火堆,看似一栋安静沉睡的建筑裸体,实际上他的金融之火一直在燃烧,而被烧掉的,是这些项目复工的希望。


1

买到烂尾楼怎么办?


如果楼盘烂尾,最惨的还是业主。


很多年轻人掏空6个口袋,把所有的积蓄给了出去,在等待收房的过程中发现自己买到的是烂尾楼,连房子都收不到。


比起买不起房,似乎买到烂尾的期房更惨。


有人遇上了,果断选择弃房断供,几十上百万的首付就等于打水漂。


但绝大部分人不敢这么做,毕竟断供就意味着会被银行拉入黑名单,以后就很难和银行打交道。


所以这些老百姓,只能咬紧牙关继续供房,等待一个交房的可能性。


如果真的不幸买到烂尾楼,有几点小建议,或许可以提高一些些维权成功的概率。


1. 不要轻易退房


开发商因为资金断裂或者出现公司财务困境才会出现工程烂尾,在此时退房,开发商也无法退还房款只能先签欠条,购房者与开发商之间变成了普通债权债务人的关系,这比房屋买卖合同关系更难维权,而且赔偿顺序也更靠后。


2. 业主团结起来共同维权


最好的方式是业主们集体组织起来,根据组织好的人数决定方案,起诉开发商,利用好购房人优先权向开发商主张赔偿。


3.买到未取得“五证”的楼盘,合同可判无效


未取得“五证”的开发商不具有预售房屋的资质,与购房者签订的购房合同/预售合同因违反法律效力性强制性规定而无效,购房者可以合同无效为由要求开发商承担缔约过失责任。


4.房源被拍卖应当申请执行异议。


根据最高院相关解释,买受人的购房款返还请求权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权,因此购房者可以对该拍卖提出异议而主张返还购房款,如果拍卖是法院强制执行的行为,应当申请执行异议。


2

如何避免买到烂尾楼?


说到这里,一个最想说的点就是:如何避免买到烂尾楼。


南方楼事很诚恳的建议各位,一定要买“五证”齐全的房,并且是从未被抵押过的楼盘和选择信誉良好的开发商。


但南方楼事在看到澎湃美数课一组《不管什么类型的期房,都有可能烂尾》的数据后,开始怀疑人生。


同样是从人民网领导留言板筛选的信息进行整理的数据。


我们发现,从均价两千万的别墅群,单位集资合作建设的集资房,棚户区或老旧房区拆迁户的回迁房,甚至还有为解决中低收入家庭住房问题而修建的经济适用房,都有可能烂尾。


我们举个例子。


前段时间河南发生了一件十分魔幻的事情——南阳房管局团购房烂尾了。


你没有理解错,就是政府买的房子也烂尾了。


2013年,为了解决单位职工的住房问题,南阳市房管局出面组织团购。


万万没想到的是,26197万的钱交出去了,原本承诺2016年1月交房,但直到现在,将近7年,房子却迟迟没有建好。


项目要么半停工、要么主体刚刚完工,彻底烂尾。


那些业主的悲惨人生里,到底藏了多少烂尾楼的坑?


政府买的房也烂尾,在当下看来十分讽刺。


所以要问,究竟如何才能100%的避免买到烂尾楼?现在想想大概率就只有买二手房。


大家总说买房才能上岸,但对于几乎倾注了一生财富,却买到烂尾楼的业主而言,房子成了不能抵达的彼岸。


这期间他们要承受多大的痛苦,不得而知。


唯愿所有维权的业主,结局都能像别样幸福城有个美好的落幕。


那些业主的悲惨人生里,到底藏了多少烂尾楼的坑?

别样幸福城唯一住在18层的住户墙壁书写文字 图源在人间


参考资料:

1 熊隽晗,王亚赛,徐雪晴.《何以安居?7478个关于烂尾楼的等待》

2 张茜,邹璧宇.《在人间| 烂尾楼里的寄居者》,

3 京云房产律师团.《为什么你会买到烂尾楼?99%以上是这3个原因造成的》


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