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原标题:胡景晖:房价大涨的神话 破灭了!

新闻来源:功夫财经

如果取消预售制,中间需要一个缓冲期,让开发商能够充实自己的资金来源。

启动内循环并不会对房地产进行强刺激,不要对此抱有幻想。

房价永远大幅上涨的神话其实已经破灭,未来的3—5年,中国股市反而可能会迎来一轮慢牛。

2020年的楼市,堪称魔幻。

疫情影响下,各国放水刺激经济,资产价格一路走高。4月开始,全国多个城市房价轮番上涨,京沪深等一线城市,都出现豪宅秒光的情况。

而在全球大放水下,中央坚定“房住不炒”,点明约谈深圳、上海、南京等过热城市,上半年调控次数高达300次。同时严控资金流入房地产,并设立“三道红线”,强制开发商降杠杆。而资金链紧张则会期房烂尾风险飙升,取消预售制的呼声越来越高。

胡景晖:房价大涨的神话 破灭了!

在这样复杂的形势下,能否取消预售制,降低烂尾风险、未来买房还能不能赚钱、如何对付黑中介等,都是网络热议的问题。

对此,功夫财经专访我爱我家(3.77 +0.80%,诊股)集团前副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖老师。

以下内容整理自本次专访:

01

取消预售制,关键是什么?

今年,北京、石家庄、郑州、昆明等全国各地都出现大量期房质量低劣、延期交房,甚至烂尾的情况。很多人已经还了很多年房贷,还住不进去。因此取消商品房预售制的呼声越来越高。

我认为我们可以对预售制度进行改革,甚至未来在更长的周期里,可以以现房进行交易。很多有些发达国家在这方面有经验可以借鉴,比如说在美国、澳大利亚买新房,你只要交很少的意向金就可以,大概不到总价的5%。等交房的时候,再付首付,剩下的贷款。所以相对来讲保障性就更强一点。

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从上个世纪90年代末开始,我们住房商品化之后,基本上开发商都在沿袭香港的预售制度,如果未来要转换,这中间需要有一个缓冲期,让开发商能够充实自己的资金来源。如何实现呢?

首先开发商要有比较强的自有资金的实力,其次我们要给开发商提供更丰富的金融工具。

在现行预售制度下,开发商提前收了房款,延后交房,在这过程中预付款实际上起到了一个金融的作用。如果未来要替代,就需要让开发商通过更多形式,从社会上融到更多的资金,来支撑房产的开发。

这样我们现有的监管制度也要更加严格。以前很多开发商贪大求全求规模,拼命做高杠杆、高周转。虽然自有资金有限,但是拿了很多地,开发了很多项目。一旦中间融资出现问题,就可能延期交房或者偷工减料。

所以未来如何让开发商去杠杆,控制合理的开发规模,充盈自身资金实力是重点,整个产业的监管和运作模式也会发生变化。

另外有人认为如果全面取消预售制,会导致房价快速上涨,我认为这点主要是看供应是否充足。

02

三道红线对房企有何影响?

现在国家已经在进行给开发商降杠杆的工作。今年8月底,央行和住建部召集重点房企举行了座谈会,对于房企的资产负债率,包括现金短债都做了非常具体的要求。也就是我们说的“三道红线”。

胡景晖:房价大涨的神话 破灭了!

这个政策实际上正式代表房地产行业硬性去杠杆的开始,要求非常明确而且有时间表。房地产行业高杠杆的问题已经存在很多年,之所以在今年进行去杠杆,我认为主要有两方面的考虑:

一是在今年疫情的冲击下,中国经济面临更加复杂的国际环境,所以我们要对未来有可能的一些经济波动和市场影响做好预案。因此房企降杠杆是非常必要的,否则如果我们的经济出现一些波动,特别是房地产市场出现一些波动,有可能就会造成烂尾,甚至殃及金融稳定。

对于开发商来讲,现在要做的就是要快速回笼资金,尽可能降低杠杆,当然政府也给出一定的缓冲期。我们看到恒大反应很快,在全国大范围打折卖房。“三道红线”很大程度上会降低房地产开行业的风险性,让企业更多通过自有资金来解决周转问题,对消费者来说也是一个负责任的行为,避免延期交房或者烂尾。

另一方面由于以往房企杠杆用得很多,融资成本比较高,导致开发商要拼命缩短拿地到预售之间的周期,尽快销售回笼资金,所以就出现了高周转的问题。而高周转又引发了很多建筑质量和工程安全的问题,形成了恶性循环。所以开发商降杠杆是很必要的。

胡景晖:房价大涨的神话 破灭了!

不过我认为,未来在对房地产企业进行财务审计和考核时,并不能完全一刀切。要看你在这三条红线里有几条越线了,如果三条都越线,肯定就比较严重,会要求整改。如果是两道或者一道越线,相对来讲可能还没有那么严峻,本身政策也有一个缓冲期和时间表。

但是这个政策的影响还是有的。

从现在开始包括明年,可能很多房企一方面要加快出货速度,通过调价和渠道更高效地去出货。另外一方面未来房企在拿地和选择开发项目时,会更加谨慎,不会再像前几年一样疯狂拿地和抢项目了。

最后,为了降低融资成本,获取相对廉价的资金,开发商可能需要在整个融资和财务模型的设计上做一些调整。

03

未来,买房还能赚钱吗?

接下来谈谈大家最关心的房价趋势。

今年形势非常复杂,对于房地产未来社会上两种不同的看法。有人认为大量放水一定会刺激到国内的楼市,有人则认为国家要发展内循环,一定会对房地产保持高压。

现在来看,我们之所以提出内循环,也是因为从贸易战以来,我们面临着更加复杂的国际环境,包括疫情期间一些进出口贸易受到影响,而且现在世界格局开始进入到一个逆全球化、逆国际化的周期。

所以我认为内循环其实核心思想是做最坏的打算,在非主动和非自愿的情况下,如果我们有可能会面临着跟外部经济相对脱钩或者相对区隔的情况,我们关起国门来自己也能过得不错。至少我们有粮食的保障,有原材料的保障,有完整的工业化体系,有全世界最大的消费市场。

当然内循环的同时又是双循环,我们还是要进一步扩大开放,努力跟国际社会进行广泛的经济合作。

但是社会上也有一些不同的论调,有些人认为由于内循环,我们可能要像2008年那样大规模启动房地产,但是种种迹象显示,管理层并不是这样想的。虽然今年也有几次降息,也释放了很多流动性,但是同时我们牢牢抓住了篱笆,央行一再重申不要让流动性又进入到房地产推高房价。

今年股市有个大动作是进行创业板注册制改革,实际上政府是希望能够在释放流动性,降低利率的同时,让更多资金通过资本市场注入到实体经济、科技创新中。

所以你能看到近期开发商三道红线降杠杆,房价过热城市被点名约谈。从这点来讲,不要对启动内循环就要对房地产进行强刺激抱有幻想。

但是从政府方面来看,它不希望房价大起,也不希望房价大落,因为我国目前居民家庭财产的60%是房产,如果房价大幅下降,也就意味着中国很多家庭的财富大幅缩水,这里还涉及到银行贷款的安全性问题。

所以未来几年我认为的房价会保持一个相对的平稳状态。

由于我国家庭资产配比中绝大部分是房产,导致民间财富大量被锁在了水泥和钢材里。这些财富无法透过资本市场去支持国家的科技创新和实体经济。另外我们现在消费升级乏力,也是跟很多人的主要资产配比在房地产上,每个月大量的钱去还月供有很大的关系。

现在一线城市房租年化投资回报率只有1.5%-1.6%左右,甚至还不如一些银行存款利率。未来,房价永远大幅上涨的神话其实已经破灭了,未来的3—5年,中国股市反而可能会迎来一轮慢牛。

这个慢牛伴随着注册制改革,伴随着中国直接融资市场的发展,能够让更多的民间财富透过资本市场推动实体经济和科技创新的发展,给国家经济和综合国力带来更加长远的、正向的影响。

所以长期来看,我觉得自住型需求买房是可以的,不管是首次置业还是改善,又或者是文旅或者养老需求等,这些房地产的长效发展是没问题的。但是希望像以往那样3—5年房价翻一番,通过炒房暴富,我认为这个时代肯定过去了。

04

如何消灭黑中介?

最近长租公寓频频爆雷,大家对黑中介的讨论也多了起来。

其实房产中介在社会上的印象一直都不是特别正面,每年都能看到大量黑中介的报道。这种现象产生的根源,我认为主要有几个方面:

第一、整个中介行业发展历史不超过30年,整体来看行业发展速度很快,但是门槛设得比较低,很多地方10万就可以开一家门店;

第二、在过往这些年,我们对房地产市场的监管重心是在开发商,近5年监管部门才开始逐步转向房地产经纪公司,监管比较滞后;

第三、立法也比较滞后。到今天我们还没有一部房地产交易法,由于没有上位法的支撑,全国的房地产经纪人资格考试到目前都不是市场准入考试,仅仅是一个专业水平评价考试。

所以有些地方就会出现经营不规范的行为,不过近年来这种现象也有所改善。

目前一些比较大型的企业逐步走向了规范化运营。比如07、 08年时,链家请了IBM,我爱我家请了埃森哲来做战略咨询,整个行业的发展标准和视野越来越国际化。

另外一方面,从2010年开始,整个行业开始进入一些高质素人才,以前基层经纪人能有个高中学历就很不错了。现在很多企业招聘员工都要求有大学本科学历。另外随着我爱我家、贝壳等行业巨头陆续上市,这种行业巨头核心高管团队已经吸收了一些优质人才,整个行业的人才素质是在不断提升的。

胡景晖:房价大涨的神话 破灭了!

未来结合高科技管理理念和商业模式,行业整体的专业化程度和管理规范度仍然会不断提高。

面对黑中介,社会上目前还有一种声音,就是希望政府部门能够完全介入,取代掉这些市场中介。在今年5月份,河南省永城市就取缔了所有的房产中介公司,自己成立了一个官方平台,并且收取一定的佣金。

其实过往20年一直有地方政府尝试通过一些相关机构来替代现在房产中介的职能,但实际上大多数是不成功的。房产交易看似简单,但从信息的采集、匹配,到后续带看签约等服务,还是一个比较市场化的行为。从这点上来讲,交给企业运作会效率高一些,服务也会好一些。

那么政府在房产交易的过程中,首先是规则的制定者,知道和完善行业的法律法规。然后是行业的监管者,要保障市场交易各个主体之间行为的规范,也就是裁判员。最后政府需要提供的是跟房产交易相关的一些公共服务,比如说房产信息查询、核验,但是目前从全国来看,各地政府的服务方面水平也参差不齐。

所以未来一个非常重要的方向,就是政府为了促进房产交易的高效和安全,提供更好的政务服务。比如加强网络备案和签署平台的作用,通过对大数据的搜集、归拢和分析,有效监测到市场上房价、房租、交易数据的一些异动,进行宏观调控,及时纠正市场经营中跑偏的问题。

所以整体来看,政府未来需要扮演好的角色主要就是规则的制定者,裁判员,还有政务服务的提供者。如果自己又是规则的制定者,又是裁判员,相当于裁判下场踢球,这就没必要了。这些事情可以放给企业去做,但是对相关企业要加强监管。

2020年,我们经历了不同寻常的一年,年初的新冠肺炎疫情打乱了每个人的工作和生活节奏。而随着后疫情时代的到来,经济前景、投资趋势、楼股走向等一系列问题,又重新摆在了大家面前,似重重迷雾!

为打破这重迷雾,明晰方向,即将迎来五周年生日的功夫财经,郑重邀请了涵盖宏观经济、楼市、股票等多个领域的重磅学者进行独家专访。从今天起,我们将发布系列主题采访——《疫变·后疫情时代宏观经济及投资趋势前瞻》,10~11月持续更新,敬请期待。

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