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求拆被拒,名校要来?大金沙旧改提速,某海景小区“尴尬”了!

◎买进深圳(ID:buysz2020) | 深圳多姐原创在深圳,搏旧改到底有多难?


近日,福田沙嘴片区好景豪园争取旧改的“工作报告”引发广泛讨论。


这个毗邻滨海红树林的多层迷你老小区,数次争取旧改被拒,社区呼吁业主们降低补偿标准。


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▷截图自:好景豪园争取更新改造的工作报告


“旧改风波”之余,小区近日却因片区“名校入驻”传闻,成交走俏,但终究敌不过片区其他海景房。


好景豪园的未来,与掷资300亿、4家房企操刀的大金沙旧改紧紧绑定。


近日,大金沙三大旧改(金地工业区、上下沙和沙嘴沙尾村)又取得新进展,对于深圳市区内而言,该旧改因体量比大百汇岗厦、华润大冲、绿景白石洲还要庞大,因此影响深远。


//海景“老破旧”,搏旧改为何行不通?//


今年以来,深圳“呼唤”旧改的小区屡见不鲜,但与好景豪园同等处境的并不多。


早在2012年,好景豪园所在的福田沙嘴村,早早就被列入福田大金沙旧改,理应和旁边的金地工业区、绿景红树湾壹号一样享受旧改红利。


然而,现实却相当“尴尬”。


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▷实拍好景豪园


论旧改条件,小区楼龄超20年,绝对称得上片区内“元老级”商品房,地理位置也很不错。(小区步行200-700米范围内,可以享受绿景佐阾商业、红树林生态公园、地铁7号线(上沙站)、京港澳高速等优质配套)


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不过,就居住体验而言,这个“求旧改”的小区并未出现明显的安全隐患,除了相对老旧,外里面并无破损痕迹,甚至有业主还加设了电梯。


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然而,即便该小区主动投怀,华润和金地在内的众多房企考察测算后,还是放弃了参与旧改的念想。


究其原因,业委会报告中言简意赅:面积太小、旧改后容积率太高。


据公开资料显示,好景豪园一共只有4栋住宅,372户业主,意味着除去回迁补偿部分,开发商利润空间不大。


社区也深知搏旧改不易,因此拟定了更低的赔付标准,呼吁业主积极配合,早日实现旧改的美好愿望。


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▷图源:网络


一个有意思的现象是,同样作为红树湾一线海景房,好景豪园二手房却常年跑输福荣路上的其他小区。


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数据显示,好景豪园二手房现均价在7万/平左右,而福荣路沿线的海景房,如金地海景翠堤湾、绿景蓝湾半岛、万科金域蓝湾三期等,已有单价突破10万+。


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知情人士称,好景豪园房价沦为片区洼地,主要有三个原因:楼宇较矮、与沙嘴村挨得太近,本为楼梯房。


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值得一提的是,若业委会降低补偿标准的提议获得认可,好景豪园获批旧改,势必遮挡北侧绿景红树湾壹号大部分楼层的海景景观。


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该小区由绿景集团开发,两年前入市,定位为高端海景豪宅,均价接近10万/平,与好景豪园的二手房拉开的了3万的差距。


//“名校入驻”传闻,激起千层浪//


开发商避而远之的老破旧,也并非无人问津。


就在最近,好景豪园的挂牌价稍稍补涨,成交也变得活跃起来。今年年初,该小区成交了一套136平三房,单价才5.6万/平,但10月挂牌的同等户型,单价提高至7.1万/平,总价上浮了210万。


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中介拿出了一套最便宜的在售内部房源,120平3房,单价仅6万/平,该房源挂牌一个月以来,已提价20万,但是一位着急用钱的业主,想要购买需全款。


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链家平台显示,目前小区仅剩4套大户型在售,土豪已经没机会慢慢挑了。究竟是什么原因,使得短期内小区二手房价格出现异动?


总体而言,除了有买家看重大金沙规划前景,购置房产搏旧改外,也受到了旁边绿景旧改拆迁、金地工业区名校传闻的影响。原因有两方面:


原因一:旁边回迁房报价7.5万/平,紧追补涨


就在红树湾壹号入市两年之际,由绿景主导的沙嘴村旧改二期项目已低调完成村民签约,进入拆迁改造阶段。资料显示,二期项目占地面积约2万平方米,总建面约24万平,建成后将拥有无遮挡一线海景。


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或许是因为地理位置绝佳,中介在推售项目回迁房时,自信地报出了7.5万/平的价格。参考首期项目绿景红树湾壹号,以及周边一众10万+海景小区,7.5万已是片区新房洼地,这大概率是好景豪园小区补涨的理由之一。


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原因二:传闻名校入驻,真相是...



长期以来,福田南片区的学位优势并不明显。沙嘴对应的绿洲小学和上沙中学排名常年靠后。不过,有消息称,旁边已经动工的金地工业区旧改将引入名校,甚至有可能是“四大”之一。


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▷图源:@买进深圳采访中介聊天界面


在深圳,名校效应尤为明显,大可改写一个片区的命运。


如荔园北与景田、福田外国语南校区与保税区、深圳湾学校与后海...因而“四大”要入驻的消息,也直接影响了片区小户型二手房挂牌成交数据。


事实上,去年金地工业区旧改方案的确规划了一所九年制70班学校,已经引发过一波外界讨论。若传言为真,意味着福田南名校空白将被弥补。


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据公众号深圳幼升小消息,福田南将引入一所36个班九年制公办学校,暂定名为福荣学校,占地2.4万平,提供1620个学位,恰好选址在金地工业区内。从学校命名来看,并非此前民间传闻的四大名校。但在教育局公布之前,一切都尚未定论。


//大金沙巨无霸旧改悄然提速   //


好景豪园的命运,与大金沙“旧改航母”的未来紧紧绑定。位于福田南部的大金沙片区,包含四大城中村(下沙、上沙、沙嘴、沙尾)+三大工业区(上沙工业区、金地工业区和沙尾工业区)+一个旧住宅区(金地花园等)。


大金沙所在位于整个深圳版图的中心地带,紧邻福田CBD和车公庙交通枢纽,拥有福田绝版海景资源,是深圳城中村最为密集的片区之一,也是福田区最为看重的“潜力股”。


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早在2012年,大金沙就被列为区级重点旧改工程,拟投入300亿,规划350万平住宅和412万平产业用地,打造成福田重要的居住产业区。


2018年《福田区城市更新“十三五”规划》也指出,大金沙将改造114.7公顷的土地,与深圳CBD融为一体。近年来,在绿景、京基、中洲、金地四大开发商的主导下,这片曾经被吐槽“脏、乱”的村落群正在逐渐蜕变。


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▷图源:咚咚找房


教育方面,目前区域学校整体实力较弱,片区的上下沙小学,绿洲小学和上沙中学排名靠后。不过,大金沙所规划的1所初中和4所小学,正在逐步落实。


随着大刀阔斧的旧改动作不断深入,大金沙的整体居住氛围逐步高端化,部分海景项目二手房单价已突破10万+。除了绿景沙嘴村二期,上沙村、金地工业区旧改也正明显提速。


上下沙旧改:上沙中洲旧改提速,下沙没动静


下沙村是整个大金沙规划中,最早启动旧改的区域。由京基主导的京基滨河时代及KKONE已建成数年,目前公寓二手房价格在10万/平左右,由于片区居民旧改意愿不强,暂未启动新一轮拆迁。


相比之下,较为破旧的上沙改造动作更为迅猛。中洲湾整体规划为近10万平商住综合体,分3期开发。


自今年7月,2期7.9万平商住地获批后,12月启动拆迁,现已整备出大面积空地。另外,中洲湾1期住宅中洲滨海华府也即将入伙,不少楼层可看海景。


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▷上沙村二期旧改已启动


金地工业区旧改:一期拆完、二期开始清拆


金地工业区,是深圳本土30强房企业金地的发家地,也是金地集团原总部所在地。这个逐渐被废弃的工业区由30栋旧厂房组成,楼龄约40年,曾承载了几代人的梦想。


据现场多处张贴公告显示,金地工业区城市更新项目于2018年过审,并纳入福田区重点城市更新改造项目,目前1期地块所有建筑拆除工作已完成。


今年7月,金地旗下的「深圳市金地新沙房地产开发有限公司」已启动2期收楼工作,目前租户已基本搬离。


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根据此前公示规划,改造后的金地工业区将由10栋超高层建筑组成,总建筑68万平米,包含2栋写字楼、3栋公寓、4栋住宅、1栋保障房和1栋幼儿园,另规划一所九年制学校。


其中,规划住宅约为25万平米,体量中等,但对于市区内特别是福田也是极为稀缺。按照南侧绿景红树湾壹号9.5万/平的住宅均价估算,住宅总货值超过200亿。


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在众多房企和当地居民的合力推动下,大金沙片区旧改红利将逐步释放,必将成为深圳即将入市的最香旧改网红之一。END



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