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原标题:普通人,家里没矿,别碰新区!

看本文之前,首先声明一点。

本文的目标读者就是普通人,那么啥是普通人呢?

1、不以买房为业;

2、有俩闲钱,也不是太多,有点闲空,也不是太长;

3、没有啥可靠的城市产业规划内部消息;

4、不想当韭菜,但也没有自信去做镰刀的那些人。

1、不以买房为业;

2、有俩闲钱,也不是太多,有点闲空,也不是太长;

3、没有啥可靠的城市产业规划内部消息;

4、不想当韭菜,但也没有自信去做镰刀的那些人。

至于,那些自称是楼市专家,买房奇才,城市消息灵通人士,楼神护体的非“普通人”,很好,你可以关掉此文,因为这篇文章不是为你们写的。

对于第一部分的人群,经过了本轮房地产洗礼,我觉得最应该得到的经验就是七个字——

普通人别买新区。

1

首先,必须承认一点,短期论涨幅新区一定比老城高。

这不是哪个城市的独有现象,而是中国的普通规律,无论它是几线城市。

一线城市的深圳,这一轮房地产涨幅最高的就是前海新区。

二线城市的合肥,涨幅最高的是政务区,其次是滨湖新区

三线城市的洛阳,涨幅最高的是洛龙新区,而现在新一代的涨幅王就是十公里之外伊滨新区。

然而,这里面有两个前提。

第一、你必须找到这个城市前景最好的新区,甚至要寻找最佳的新区板块;

第二、你必须在比较合适的时间入场,在更加合适的时间出场。

第一、你必须找到这个城市前景最好的新区,甚至要寻找最佳的新区板块;

第二、你必须在比较合适的时间入场,在更加合适的时间出场。

二者缺一不可。

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第一点,你必须找到这个城市前景最好的新区。

这个看似简单的问题,放在现实可能就是一个非常复杂,没有标准答案的多选题。

因为,在中国,一个城市可能啥都缺。

缺人口,缺产业、缺资金,但是一定不会缺两个东西——缺概念、缺新区。

这一段,大家都说郑州新区多,供应不要太充足。

但是,我这个郑州人一到成都,说实话,就被天府之城的新区和新区概念之多惊呆了。

论大的,有一路向南的国家级新区—— 天府新区

论新的,有跨过龙泉山,新一代新区—— 龙泉驿新区

几乎每一个行政区,都有自己的亲儿子新区。武侯区有武侯航空新城,青羊有教育新城,几个工厂一划就是产业新城,一个高校一圈就是大学智慧城。

普通人,家里没矿,别碰新区!

反正,在成都市调的感觉就是——新区天天有,概念日日新

而且,对于某些比较大的新区,玩的还是俄罗斯套娃形式,大城之中有板块,板块之中有子板块,而且每个板块有概念。

就以成都最大的国家级新区——天府新区为例。至少,天府新区又可以分为比较靠北的高新大源金融城,处于中部麓山南湖板块,以兴隆湖为中心的兴隆板块,更远的视高镇就不说了。

再往下分,就拿天府新区中部来说,又可以分为——麓山子板块,麓湖子板块,锦江生态带等的。

普通人,家里没矿,别碰新区!

反正,每个板块,在售房部的销售员嘴里都是——概念满满,前途光明,升值拉满,是你在这个城市买房的最佳选择。

至于信不信呢?我相信其中有一两个一定会成,成为整个城市的涨幅明星,至于其他呢?

呵呵。

所以,所有的媒体,所有的专家一定会劝告你,新区买房,一定要 选好新区。

至于什么是“选好”,怎么算“选好”,不好意思,公说公有理,婆说婆有理,怎么选,你自己看着办吧。

你要是市规划局长,你要是市发改委主任,怀疑你知道下一步政府投资重心在哪里,哪里的新区最有前景,哪个新区买房,你心中应该有答案。

但问题是,你是吗?

3

说完第一个问题,我们来说第二个问题——购买新区,为什么时间点把握更加重要?

说这个问题之前,先说最近全国楼市一个热点——郑州楼市怎么了吗?

普通人,家里没矿,别碰新区!

那么,郑州房价的真相是什么?

真相就是——中心城区相当稳固,但是中远郊却有较大幅度的降价。

前一段,根据相关顾问公司统计,从下半年开始,三环的开盘去化率比四环内开盘去化率要高17%左右,而四环开盘去化率比四环之外的高12%,而郑州直属区域的比郑州远郊县和环郑区域要高19%。

说白了,就是在楼市下行阶段,越是主城去化率越高。

环郑和中远郊项目去化率不好,自然会降价,明降和暗降都有。

而新区主要却都在这些区域。

比如,在郑州典型的新城片区。

郑州亲侄子的 新郑市南龙湖,2017年均价10000上下,现在9000元的房子随便挑。

郑州亲儿子的 航空港区,2017年均价是10000多,目前南港8000多的房子一大把。

郑州表侄子的 平原新区,2017年均价8000多,目前新开盘的位置较好融创项目可以达到5000多。

郑州非发展方向的 荥阳东,2017年均价9000,目前均价7500元。

郑州小弟 开封西,2017年均价是9000元,目前均价6500元/㎡。

郑州亲侄子的 新郑市南龙湖,2017年均价10000上下,现在9000元的房子随便挑。

郑州亲儿子的 航空港区,2017年均价是10000多,目前南港8000多的房子一大把。

郑州表侄子的 平原新区,2017年均价8000多,目前新开盘的位置较好融创项目可以达到5000多。

郑州非发展方向的 荥阳东,2017年均价9000,目前均价7500元。

郑州小弟 开封西,2017年均价是9000元,目前均价6500元/㎡。

这些郑州远郊或者环郑片区,这两个月我都去过,有些还去过不止一次。

负责的说,每个新城片区,每个项目情况都有细微差别,但是最大的一个共性就是,和郑州联系越紧密的城区跌幅最小。

以郑州刚需集散地的南龙湖为例,虽然它只是郑州的侄子片区(属于郑州下属新郑市),但是距离郑州最近,最为成熟,而且通了地铁,所以 跌幅也最小。

而这几个片区 跌幅最大的则是——开封汴西新区,以正在全场七折的全国某大未来城项目为例,2017年顶峰的时候,带装修接近10000,现在毛坯5700,即使算上装修,降幅至少也在3000元。

然而,三环内郑州主城呢?涨是不会再涨了,但是说大跌也谈不到,降幅最大的片区可能降了有500上下,而且多以特价房的形式。

4

这就是,所谓“第一个房价倒下大城市”郑州的真实市场。

对于郑州,2020年的金九银十,主城是秋天,远郊是初冬,环郑是深冬。

但是,时间退回三年之前,却是另一番景象,主城是春天,远郊是初夏,环郑是盛夏。

远郊新区,一次土拍就可以苏醒,二次土拍就可以兴奋,三次土拍就可以高潮。在市场上升期,远郊新城一年房价上涨30%,只能说是及格,一年上涨50%,只能说是符合预期,一年翻一倍才能算是优秀。

然而,在市场下行期,当所有的激情退去,这些远郊新城,用一句用烂的名言形容——跳的越高,摔得越惨。

所以,新区无论涨跌都会大大超出人们的预期。这就是市场的规律,不以人的意志转移的规律。

然而,最大的问题是,谁投资房子,尤其是上蹿下跳新区的房子,你能准确预测价格走向,从而买在谷底,卖在顶峰,完美脱身。

对于时间的把握,所有的专家都告诉你,要把握好买卖时机,然而这个问题到了现实——又变成了玄学,因为就是房管局长,也难以给出你准确答案,更何况只是普通人的你。

5

所以,新区虽好,但前提是,你必须做好选择。

选标的,选板块,这需要你成为城市发展专家,甚至还需要一些内部消息。

新区上行周期涨幅虽高,但是市场下行阶段,跌幅也会最猛。

选买入时间,选卖出时间,这需要你成为预测专家。

当你认为,你有能力把控一切,你当然最好的选择是新区。

如果你就是个普通人,我劝你还是买主城甚至二手,至少主城再差的市场,房子也有租金,可以帮助你熬过漫漫冬日。

因为,你和我只是一个普通人。

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