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来源:洪波大视野


这些天,一张图片火了起来。


惨!环京房价腰斩,下一个临深?

图片来源网络


图片中,列举了13个环京地区,2017年2020年的房价对比,图中,除了受雄安新区利好的白沟地区房价上涨外,其他12个地方则普降,均价降幅基本都在40%,甚至更多。最高的永清房价下跌幅度达到了71%,直接从2.3万跌倒了6500元。


环京区域主要包括燕郊、大厂、香河、廊坊、固安、永清、霸州、涿州、涞水、怀来、崇礼、武清等地区,环京地区受“京津冀协同发展”利好政策影响,在政策红利推动之下房价一度翻倍飙升。


惨!环京房价腰斩,下一个临深?

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过去三年,全国范围之内,捧得最高、跌得最惨的,便是“环京楼市”。从楼市狂欢到哀鸿遍野,几乎是黄粱一梦,顷刻之间。眼见人潮攒动,随着大潮涌入燕郊后,又见泡沫猝然崩塌。


或许这张网络房价对比图有一些夸张,与现实数据存在一些出入,但也大体诠释了环京“过山车”式的楼市历程。

 

曾经疯狂的环京房价

从1000涨到4万多 

十五年40倍


作为全国最受瞩目的地区之一,环京楼市曾借行业上涨周期及京津冀一体化发展利好,在2016年完成量价的迅猛上涨。大量购房者涌入,其中夹杂着刚需群体,以及被市场热情鼓动的投资客。


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当时“环京”地区的房子,买到就是赚到。


因为人性总是追涨杀跌,在当时房价的上升阶段,反而是环京楼市成交最火爆的时候,买房真得靠抢。这个阶段,无证销售、茶水费、绑定天价车位和精装修的现象随处可见。


比如,“环京一哥”燕郊的房价从2002年的1000元起步涨到2017年的最高4万多,十五年40倍,这个涨幅比起任何一个城市,甚至京沪深都不逊色。房价上涨最快的时候是一天一个价。


惨!环京房价腰斩,下一个临深?

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2016年,燕郊的涨幅已经超过了北京。据2016年国家统计局发布的70个大中城市房地产价格变动情况显示,2月份,北京商品房住宅(新房)价格同比上涨14.2%,二手房价格同比上涨27.7%。而燕郊楼市一年来,无论新房还是二手房,其整体涨幅都已接近100%。


2017年3月出台严厉的限购政策前夕,燕郊房价最高达到4万5,大厂房价3万,香河房价2万6,固安房价2万6,当时楼市疯狂,一房难求,买房人疯狂入手,加价买房,交20万喝茶费才能买到房的现象很普遍。


惨!环京房价腰斩,下一个临深?


阴跌三年

房价几乎腰斩 

购房者割肉逃生


环京的房价大跌,主要是从2017年,燕郊发布了史上最严限购政策开始,要求外地人购房必须有本地三年社保。此外大厂、香河、固安等地也纷纷跟进,以县为单位进行限购,严厉程度全国罕见。


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惨!环京房价腰斩,下一个临深?

图片来源网络


调控过后,环京楼市进入下行通道。很多在限购前楼市最疯狂时入场的人,被套在高高的山岗上。


目前,在安居客上查询环京城市房价,可以看到以下数据。


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惨!环京房价腰斩,下一个临深?


惨!环京房价腰斩,下一个临深?

图片来源:安居客


相比16、17年,环京区域房价已经腰斩。


可以看到,房价的不断走低,给高位接盘的许多购房者致命一击,不少当年的购房者正在“割肉逃生”。


曾有媒体报道业主维权群消息,当时已有部分楼盘因为房价已经跌为负资产,业主正在组织“断供”退房。


惨!环京房价腰斩,下一个临深?

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据北京青年报报道,环京楼盘迫于销售压力,诸如免费更名、员工内部价、全款分期、首付分期等促销方式重出江湖,有的项目甚至还可以帮助购房者取得买房资格,6万元就可以搞定。另外,像车位、精装修等都成为了赠送给购房者的福利。


环京区域房价的腰斩,究其原因主要是:


1、在失去了北京的购房者之后,环京地区的房价也就失去了原有的支撑,外来购房者,包括投资、投机者被挡在了门外,市场回归到本来面目已是必然。


2、环京的房价虽涨上去了,但没有产业和人口支撑,本地人不需要租房子,又没有外来人口租房,持有房子就意味着亏损。


3、环京区域产业不强,经济活力不够,再往里看,营商环境不佳,对人才和企业的吸引力不足,前期在购买力透支,加之无新鲜购买力注入,房价一路撤退也是自然而然。


高房价+城市拥堵+环境污染,都直接导致大城市楼市需求外溢的大潮流,这是中国大城市外延、城市群发展模式下的一种必然规律。


但这并不意味着随着人口会从北京直接跨入河北,多重压力下刚需人群、投资人群就能够把“环京楼市”撑起来。


说到底,环京楼市的价值,不仅要看与北京之间的距离,还要看自身的底蕴,如果只是一味紧抓外溢,最终难免回到降价救命。


著名经济学家管清友也发表了自己的观点:“媒体报道环北京燕郊房价大跌,其实是个必然。一是城市功能定位不清晰,缺乏对于产业和人口的吸引。北京疏解首都功能以来,大量产业外迁,燕郊并未抓住机会。二是房价周期使然。2017年是本轮房价高点,之后从趋势看一路向下。”


所以,从2017年到现在,整个环京房价一直都是被按照地板上摩擦,上涨的希望依旧渺茫。

 

环京房价的今天 

是否是环深房价的明天


股神巴菲特说,“只有当潮水褪去,才知道谁在裸泳”,很明显,环京作为第一批裸泳者已经暴露在了沙滩上。


很多人说,许多三四线城市都有环京的影子。也是有大量投资者在三四线城市买入,同样是产业不兴,购房者都在外地工作,买房习惯也是倾向于新房。


作为南北经济的领头羊,北京引领着环京楼市的回调,而深圳,则带领深圳都市圈的小伙伴们,房价频频创出新高。


惨!环京房价腰斩,下一个临深?

所以,环京房价的今天,会是环深房价的明天吗?


大视野团队觉得应该不会。


如今,大小城市均有调控,但临深的一些城市房价在调控面前表现均相当稳,但环京城市房价在调控面前就显得毫无抵抗力。


主要有以下几个原因:


1、深圳的面积相比北京太小了,外溢是必然,而环京体量也远远高于临深体量,因此,更大的外溢需求深圳和更小的承接规模环深,优质物业比之环京将更为“稀缺”、更为“保值”。


2、深圳的新增人口相比北京更多,人口吸引力更强,人口多了也将外溢,为环深区域房价提供支撑。


以东莞来看,2019年,临深东莞官方发布的人口总量是约846.45万人(东莞统计局数据),且按照规划,至2030年,东莞常住人口将超过1020万,成为广东第三个常住人口规模超千万的城市。


惨!环京房价腰斩,下一个临深?


3、一般来说,环一线城市的通病在于产业匮乏,本地刚需购买力不强,比较依赖一线城市的需求外溢。虽然环京拥有很多产业园,但大多处于空置状态,这也是导致环京房价在短时间内腰斩的原因之一。


但相比之下,临深区域表现就较为优异了,同样拿东莞来说,虎门是世界著名的服装城,长安诞生了国产手机巨头vivo、OPPO的总部,松山湖还有华为。


作为制造业名城,东莞有大量的就业机会、科创平台,对人才的吸引力正不断增强。随着高铁城轨等同城化交通设施的建设,广深的产业、资金、人才将更加迅速地向东莞溢出。


所以,从各方面来看,环深都比环京表现要好,这也足以说明临深大部分区域房价是有产业、人口做托底的,仍有一定的上行空间。


房价 买房

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