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养猪、造车?上市房企主营业务占比揭秘?赚钱还是靠卖房

原标题:养猪、造车?上市房企主营业务占比揭秘?赚钱还是靠卖房

万科跨界养猪,第一期先养25万头;恒大造车,全面对标特斯拉。从粮油到矿泉水,从教育到汽车,自2010年起,房企们纷纷思变,提出“多元化”转型。

10年间,多元化业务发展如何,是收缩还是扩张?南都大数据研究院规模上市房企研究课题组调研80家房企,其中78家公开了各业务占比,69家主营业务占比超过80%,其中57家主营业务占比更是超过90%。

养猪、造车?上市房企主营业务占比揭秘?赚钱还是靠卖房

尽管有房企喊出,多元业务已经“开枝散叶”,但是切换赛道,前路艰难。从趋势来看,仅33家房企的主营业务占比较去年同期出现下降,还有43家房企的主营业务占比同比出现上升。房地产开发及销售仍然是推动企业发展的核心动力。

通过房企半年报的信息梳理发现,做大做强主业与多元化的协同发展,将成为房企未来增强自身综合竞争力的重要手段。

赚钱还要靠卖房!

57家房企主营业务占比超90%

2016年恒大地产集团有限公司更名为“中国恒大集团”,之后房地产业掀起了一波改名浪潮。房企纷纷“去地产”化,加快了转型的步伐。然而,切换赛道,前路艰难。

上市房企的主营业务,主要指的是房地产开发及销售业务。、

南都大数据研究院统计的78家房企,57家主营业务占比超过90%,12家主营业务占比在80%-90%,9家主营业务占比低于80%。

瑞安房地产房地产开发及销售业务占比最低,仅为14%,而去年同期这一占比为81%。瑞安房地产以上海为后盾,一直专注商业物业。截至2020年6月30日,上半年集团收入下跌82%至14.50 亿元,其中物业销售下跌 97%至1.61亿元,物业投资收下跌至10.03亿元,建筑业务下跌至1.16亿,其他收入下跌至1.27亿。可以看出,受疫情影响,瑞安整体营收下跌之下,房地产开发及销售部份的下跌幅度是是最大的。

研究员认为,从单一地产到多元化,再到聚焦主业,尽管探索多元化业务成为业界共识,但就“赚钱能力”来看,房地产开发及销售仍然是房企发展的核心动力。

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养猪、造车?上市房企主营业务占比揭秘?赚钱还是靠卖房

多元业务“开枝散叶”

33家主营业务占比下降

从趋势来看,33家房企的主营业务占比较去年同期出现下降,说明部分房企的多元化布局初显成效。值得关注的是,龙头房企在多元化业务布局上均显成效。比如碧桂园、万科、融创、绿地、龙湖、华润主营业务占比分别下降0.1%、0.37%、1.1%、0.16%、0.23%、11.91%。

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以华润为例,上半年房地产开发营收359.7亿元,较去年同期下降1.7%。投资物业包括购物中心租金收入39.1亿元,较去年同期下降8.9%;写字楼租金收入7.3亿元,同比增长5.8%;酒店业务营业额人民币3.5亿元,较去年同期下降51.2%。

华润半年报指出,“城市综合投资开发运营商”定位,积极推进协同主业的创新业务,不断提升片区统筹开 发能力,为未来可持续增长培育新的业务模式和利润增长点。其中物业服务上半年分拆上市。以购物中心为代表的投资物业是集团重点发展的业务板块,未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期。

还有雅居乐,在中期业绩发布会上,董事局主席兼总裁陈卓林就表态,“深信多元化已经开花结果了”;而发布会结束不久,完成全年目标46%的雅居乐,也正式对外发布战略格局,将从以“地产为主,多元业务并行”,升级为聚焦地产主业,关联业务协同发展,构建以大地产为核心的“135”同心多元战略格局。“135”同心多元战略升级。

按照陈卓林的预期,未来几年,雅居乐多元化业务的利润贡献比重将达一半。

还有主动调整发展战略的碧桂园,确立了“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”全新发展目标,巩固以新型城镇化为核心的房地产开发业务的同时,积极延展经营边界,布局机器人和现代农业两大发展方向。比如,全球首个超万亩无人化农场展示最新成果,先进的无人化作业正在中国大粮仓大显身手。

中小房企做大主业

43家主营业务占比同比上升

此外,43家房企的主营业务占比同比出现上升,其中,上涨幅度最高为三盛。2家与去年基本持平。

值得关注的是,在同比上涨的企业榜单里,龙头房企的影子占比很少。销售规模达2000亿元以上的房企仅有新城、中海、招商、世茂、绿城,以及2020年冲击2000亿的金科、中南。

以中海为例,截至上半年,物业发展收入为863.5亿元,同比上升11.2%,投资物业租金收入为19.2亿元,同比上升6.2%,酒店和其他商业物业的收入1.1亿元,同比下降42%。综合影响了上半年主营业务占比同比略涨0.17%。但是中海在半年报中也提到,积极拥抱变化,创新业务模式,加快培育新增长点包括养老、教育、物流等新业务。上半年新设成立供应链管理公司,旨在整合物资集采优势资源,打造面向全行业的B2B建材交易与综合服务平台;新设成立科技公司,将围绕住宅开发与商业运营的数字化管理、智能小区、智慧家 居、智慧商业楼宇等不动产开发运营场景提供科技产品与服务,投资上下游科 技企业,建立科技生态圈。

还有正式更名的世茂,上半年收入为645.53亿元,同比增加14.1%。95.2%的收入来自物业销售,4.8%的收入来自酒店经营、 商业运营、物业管理及其他业务。主营业务占比同比上升,主要是物业销售从去年532亿元上升到614亿元,而酒店收入却从996亿元大幅下跌到453亿元。2020年启动“大飞机战略”的多元业务发展模式,以物业开发为核心主体;以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实双翼;以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展关键尾翼。

当然,主营业务占比上升,综合考虑疫情期间物业投资业务如酒店、购物中心板块受影响颇大,也间接导致了这一数据的略微浮动。

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行业观察:

多元化新赛道,业务贡献有望持续增长

多元化,已经不是个新鲜词。从早期的粮油、矿泉水、教育、物流等,到目前的汽车、养猪、免税店等行业,从长租公寓、养老服务,到绿色金融、机器人,房企纷纷打造第二增长点。

房企布局多元化主要分两类,一是围绕主业的多元化,比如物业服务、长租公寓、特色小镇、文旅地产、物流地产、养老地产等,作为房企地产开发的延伸,顺势而为即可布局,并且具备稳定收益,因此参与度比较高。

二是,风口在哪儿,投资在哪里。比如恒大跨界新能源汽车,碧桂园跨界农业和机器人,万科成立食品事业部。当然,还有一小部分房企,在拿地难融资难的背景下,基本转型不再以物业销售为主业。

从单一地产,到多元化,再到聚焦主业,房企经过了跌跌撞撞的十年探索,已逐步摸索出了适合自己的特色多元化业务。跨界的热度开始下降,比如万科,近期明确地提出了要“收敛聚焦、巩固提升基本盘”。

从成果来看,很多房企的多元化布局已经“开枝散叶”,最突出的表现是物业公司纷纷分拆上市,在疫情期间建立了良好的口碑和新增赢利点。但也不得不承认,在绝大部分房企的转型传略中,多元业务的收入贡献比还是非常低的。

随着市场竞争愈加激烈,做大做强主业与多元化的协同发展,将成为房企增强自身综合竞争力的重要手段。可以预见,未来大部分企业多元化业务在营收端的贡献占比还将持续保持增长。

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策划:林广

牵头人:王艳玲

研究员:王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露

南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出品

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